意见领袖 | 夏磊
当前，房地产进入总量稳定、区域分化的新阶段，逐步向新模式过渡。短期看，市场将企稳回升；长期看，未来持续发展仍有坚实支撑。房地产需求体量还有多大？能否有效激活？
2024年，预计房地产销售将逐步企稳，全年商品房销售面积11.9亿平方米，同比增长0.2%。影响需求最核心的变量有两点，一是城中村等三大工程建设；二是因城施策继续优化，保障需求顺利释放。两大变量核心受益者主要是35城，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300-500万的14个Ⅰ型大城市。它们常住总人口达4亿，2022年商品房销售面积、土地出让金、GDP总量分别占全国的32.4%、50.9%、43.3%，是未来房地产销售的主要支撑力量。
一线城市，预计2024年销售面积5823万平方米，同比增长23.3%，占比4.9%。一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。由于经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2022年一线城市人口占全国总人口的比例约为5.9%，GDP合计占全国的比重却高达12.2%。二是改善需求集中释放。需求端，随着首套房认定标准调整，“卖一买一”的换房链条重新启动。供给端，城中村释放优质地块，期房如期交付保障性高，未来改善需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性，为未来留足政策空间，如，调整优化限购区域、下调首付比例、下调利率等，商品房销售将会在政策呵护下受益。
二线城市，预计2024年销售面积40284万平方米，同比增长21.9%，占比33.9%。二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据七普数据统计，2020年全国城-城流动人口达8200万人，较2010年增加3500万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2022年我国常住人口城镇化率65.2%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，根据联合国数据，截至2030年预计未来年均仍有1100万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。部分二线城市生活压力没有一线大，但产业发展仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。
三四线城市，预计2024年销售面积72640万平方米，同比下降10.0%，占比61.2%。三四线城市，过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要因为棚改货币化创造了需求。未来，占比将逐步回归到棚改前的正常水平。需求群体也主要由本地及返乡置业需求支撑。具体来讲：
三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市面临一定压力。
值得注意的是，过去全国销售驱动因素是三四线需求，未来则是一二线，主要因为城中村释放优质地块。
城中村改造不仅调整优化供需结构，更是真正意义上的房地产的供给侧改革。经过多年发展，城市核心区可供地块锐减，尤其是一二线城市，缺乏核心区土地供应。北京、上海、深圳、广州等城市核心区住宅用地供应十分稀缺，土地供应郊区化，但大量购房者的购房需求、租房者的租赁意愿回归城市核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以把城市核心区的土地重新释放供应出来，在此基础上，建造功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。
城中村能切实拉动房地产销售。据我们测算，城中村5年拉动销售范围4.2-14.4亿平方米；其中2024年的销售拉动范围是8307万平方米-2.9亿平方米。本文假设2024年实际拉动1亿平方米。假定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围为35个城市，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300-500万的14个Ⅰ型大城市。乐观情形下，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动销量14.4亿平方米，其中2024年拉动2.9亿平方米。乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置（假设为人均60平方米的安置补偿）、30%纯货币化安置（假设货币化安置部分有70%的商品房购买率、平均购买面积为人均40平方米），改造地块新建住宅容积率为原来的3倍。谨慎情形下，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平方米，其中2024年拉动8307万平方米。谨慎情形假定拆除面积占比20%，改造地块新建住宅容积率为原来的2倍，其余假设与乐观情形相同。此外，城中村改造节奏预计会呈现典型非线性特征，假设5年改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。
我国房地产市场未来持续发展仍有坚实支撑。据我们预测，预计2023-2027需求中枢为年均11.64亿平方米。六大因素催生中长期住房需求。第一，城镇化水平稳步提升，农村人口持续进城。2022年我国常住人口城镇化率65.2%，相当于1870年的英国，1913年左右的德国，1947年左右的美国，1961年左右的日本，具有巨大增长潜力。第二，城市间人口流动趋势加剧。从地区来看，人口持续从中西部向东部集聚。从经济带来看，长三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集经济成为当代城市发展的核心动力。第三，住房消费升级。一是区域升级。城市间由中小城镇向区域内核心城市和城市群都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级。二是人均住房面积扩大。据2020年七普数据，我国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，与国际相比仍有提升空间。第四，居住条件改善。我国在住房质量、住房功能、基础设施、居住环境方面仍有提升空间，在节能环保、社区服务方面仍为薄弱环节。根据2020年人口普查，我国城镇住房中成套率为95.9%，约29%为条件较差的平房，35%为1999年前修建。第五，经济增长带动居民住房消费。2022年我国人均GDP为12720美元，中美人均GDP差距从1978年的67倍缩小至2022年的6倍，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。第六，家庭结构变化，规模小型化。2022年我国家庭户均人数2.76人，较2010年减少0.48人/户，和欧洲2.4相比，我国家庭规模有进一步小型化空间。主要因为结婚率下降、离婚率上升、一代户占比增加。
风险提示：
1）市场超预期下行，导致土地成交、商品房销售不及预期；
2）政策不及预期；
3）测算结果不能反映市场全貌，测算结果受数据量的限制，可能导致结果无法反映市场全貌；
4）国情不同，国别比较中结论的局限性，不同国家采取的政策不同，国情不同，因此市场走向也不同；
5）市场调研数据样本有限，会导致相关预测结果可能与市场全貌有一定差距。
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证券研究报告：《2024年房地产市场怎么走——需求篇》
对外发布时间：2023年12月21日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：李琳琳
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