意见领袖丨中国信达首席不动产研究员 谢海生
8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。据媒体报道，相关文件已传达到各省市人民政府、各部委直属机构，明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，与“住房双轨制”相关的新表述引发市场关注，中国将推动新一轮“房改”成为舆论关注热点。考虑到我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，且当前房地产风险具有系统性、紧迫性和传染性的特征，保障房建设筹集应因地制宜、增存并重，并优先盘活存量资源，实现惠民生、促转型、稳经济的统筹兼顾。
一、加大保障性住房建设是惠民生、促转型、稳经济的重要举措
“市场+保障”双轨制的提法是对此前中央房地产政策方向的落实和细化；保障性住房将有效满足刚性住房需求，市场化商品住房将重点满足改善性住房需求。例如，今年4月28日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”；7月24日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”；8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会召开，将规划建设保障性住房提升至中国式现代化战略全局高度。
综合来看，在大城市规划建设保障性住房是惠民生、促转型、稳经济的重要举措，能有效支撑“房住不炒”定位的贯彻落实。它既能让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；又能让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产行业向新发展模式转型；还能扩大投资、化解风险，稳定市场和行业、带动上下游产业链发展，进而推动宏观经济高质量发展。
二、保障性住房建设筹集应因地制宜、增存并重，并优先盘活存量
我国城镇人均住房面积已经有了较大提升，且房地产市场供求关系已经发生重大变化。“98年房改”以来，我国城镇住房建设取得重大成绩，居住水平大幅提高，有力支撑了快速城镇化进程。根据第七次人口普查数据，2020年城镇家庭户人均住房建筑面积为38.62平方米，与1998年18.7平方米相比，在城镇常住人口增加4.86亿人的情况下，人均住房建筑面积增加了20平方米。当前，不少城市商品房库存多、去化慢，已供地未建设规模较大，供需失衡问题日益突出。
结合当前的市场形势，为了更好、更充分地发挥保障房政策效果，应在化解风险和稳定市场上有所作为。在一些房地产库存大、烂尾项目多的城市，保障房筹集应因地制宜、增存并重，并优先盘活存量资源，按照市场化、法治化原则适当改建或打折收购存量商品房用作保障性住房，将各种存量盘活作为保障性住房筹集的重要渠道，有助于积极盘活利用闲置土地和房屋。未来，可充分利用依法收回的已批未建土地、房企破产处置商品房和土地、闲置房等建设筹集保障性住房，为化解房地产风险提供新可能。
三、盘活存量房地产资源应充分发挥国资背景专业机构的功能优势
国际经验显示，在房地产风险蔓延时，市场机制效果有限，果断注入政府信用是恢复预期和促进行业正常发展和出清风险的必要前提。例如，美国重组信托公司（RTC）处置储贷危机不仅取得了较好的处置效果，还实现了扶持少数民族和中低收入阶层的社会目标；在处置风险的同时，重组信托公司在五年内为中低收入家庭提供了11万套经济适用房，价值超过20亿美元，并为部分房主提供了卖方融资和住房维修基金，帮助不少美国人实现住房梦。再如，瑞典赛克拉姆（Securum）处置北欧银行危机中，以市场化方式、通过专业公司和人员管理房地产资产，改善房屋状态，提高使用效率，不断增强流动性、提升资产价值，取得较好处置效果，维护了金融和房地产市场稳定。
当前，促进金融与房地产良性循环成为相关工作主线，按照市场化、法治化原则，在收购、盘活、运营、处置这些存量房地产资源的过程中，要充分发挥国资背景专业机构（利用既有机构直接政策性收购或者设立基金收储）的功能优势，打折收购这些存量房地产资源（具体所需资金规模和收购价格需经成本测算），通过改造运营提升后，将适合的转化为保障房。
这样做的好处在于：一是能够兼顾各方利益、更好完成“急难险重”任务。通过逆周期调节维护经济和社会大局稳定、跨周期资产运营熨平周期波动，实现风险的标本兼治。二是实现风险化解和资金平衡。能够有效盘活闲置低效土地、在建工程、房产等资源，可以发挥专业机构资源整合、资金支持、品牌输出和价值修复等方面独特优势，通过“买入-修复-卖出”方式提升资产价值，降低化险成本。三是合理定价资产，分类出清风险。利用处置功能优势可以有效消除金融机构对出险房企、出险项目的估值定价偏差，规避集体过度避险；区分“好项目”和“坏项目”、能救助的受困企业和应该出清风险的企业，助力企业优胜劣汰。总的来看，当前房企爆雷、项目烂尾导致预期下行，房地产投资和销售不振，通过激活市场，让企业恢复运转、让行业恢复发展，市场活、行业活则经济稳，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（2023年第16期 总第16期）
本文在2023年11月15日中国经济时报刊发《新形势下在化解房地产风险和稳定市场上有所作为》采访稿基础上完善。
(本文作者介绍：围绕经济金融和不良资产领域热点问题，发布中国信达系统最新研究成果。)
责任编辑：李琳琳
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