王甲同:公募REITs管理人的管理能力,究竟体现在哪些方面?

2023年02月01日10:29    作者:王甲同  

  文/意见领袖|王甲同

  近两年,资本市场最火的金融产品之一,当属基础设施公募REITs基金(以下简称“公募REITs”)。其火的原因有三:一是公募REITs是资本市场一种金融创新,其不同于股票、债券,是一类全新的金融产品;二是政府重视,上到国家国务院,下至区级地方政府,都在积极推动公募REITs;三是公募REITs收益表现相对较好。相比较股市和债市,公募REITs的收益表现出色,自其上市以来(自2021年6月21日起至2023年1月31日止),市场平均涨幅超过20%(根据wind统计)。公募REITs既是一种全新的金融产品,投资又有不错的收益,自然会吸引市场投资者广泛关注。

  由于投资REITs的本质是投资底层资产,收益来源是底层资产产生的租金、收费等收益,因此投资人在选择REITs进行投资时,比较看重底层资产的物理形态、所属区域、估值定价等。这当然是投资时应关注重点。支撑公募REITs收益表现好的因素,除了优质的底层资产外,管理人的管理能力也应当是投资人关注的方面。

  虽然公募REITs的底层资产是不动产,经营管理具有“被动收入”的特征,但这并不代表公募REITs管理人在项目的运营管理方面可以“高枕无忧”。公募REITs管理人管理能力的高低,可以直观体现在运营产生的现金收入上。优秀的公募REITs管理人可以通过提升底层物业的内在价值,提高经营收入,争取为投资人创造更好的收益。在扩募过程中,无论是原有的投资人,还是新加入的投资人,都会很看重公募REITs管理人的管理能力。有着优秀管理业绩、被市场认可的公募REITs管理人,更容易实现扩募。从投资人视角,公募REITs管理人的运营管理能力主要体现在:

  一、底层资产管理能力

  公募REITs的底层资产是不动产,发行上市时已经建成并运营一段时间(我国要求是原则上满3年),过往的运营数据并不一定代表未来运营管理水平。一方面,由于发行公募REITs是资产上市,是原始权益人将资产的全部权利让渡给REITs管理人的过程,发行前由原始权益人管理,发行后则应当由公募RETIs管理人管理。另一方面,公募REITs管理人成为资产管理人后,可以发挥自身的优势,对资产进行主动管理,以提升资产运营水平。例如,对于一个产业园来讲,管理团队可以通过运营理念的重新定位,改变招租策略,对租户的行业分布、租赁期限、优惠政策等具体措施调整,优化租金收入结构,并通过加强物业管理水平,提升物业品质,从而提高租金收入水平。而我国实施的公募REITs试点阶段,是基础设施类资产,其中更不乏可以发挥公募REITs管理人“主观能动性”的资产类型。例如,垃圾焚烧厂、能源发电厂、污水处理厂等,虽然生产出来的“产品”的定价基本已经确定,但管理人依然可以通过提升管理水平,降低项目运营费用支出,从节省开支的维度提升运营管理水平,争取为投资者创造更多的运营收益。

  二、资本结构管理能力

  公募REITs的一端是底层资产,一端是资金。资金来源和属性不同,导致承载底层资产的公募REITs所对应的资本结构也不同。类似上市公司,公募REITs的资本结构也是由股权性质资金和债权性质资金组成。其中,股权性质的资金,是本着“剩余价值索取”和“资产增值收益”目的进行投资;而债权性质的资金是在追求“有限的固定收益”的同时,承担较小的风险(相比较股权性质资金而言)。在进行资本结构搭建过程中,公募REITs管理人要根据当时宏观利率水平和经济形势,结合自己对未来发展趋势的判断,综合考量不同性质资金的组合比例。例如,在市场利率水平低,且未来宽松的预期环境中,就可以考虑多用一些债权属性资金,通过银行贷款或者REITs自身发债的模式实现。如果宏观环境发生变化,公募REITs管理人就要考虑降低杠杆率,以保证底层资产收入水平可以充分覆盖贷款本息。如果资本结构管理不够出色,就可能导致在市场环境发生变化的时候,影响整个REITs的稳定性。国外成熟REITs市场中,不乏因杠杆率高、资本结构不合理导致REITs退市的案例。既然REITs是将底层不动产和资本市场链接在一起的金融产品,在资金端就要考虑资本结构的合理性,并适时进行调整,以取得“正杠杆”效应,争取为REITs的份额持有人(股性投资人)创造更多的价值收益。

  三、投资者关系管理能力

  公募REITs本质是资产上市,底层资产的特点是“运营稳定,可产生稳定收益”的不动产。基于此,公募REITs是一类既有股性又有债性的大类资产。公募REITs的底层资产的稳定性决定其不具备高成长性,因此投资公募REITs的投资者不能像投资股权或股票的投资者那样,期待公募REITs在几年的时间内有数倍的收益。公募REITs既然是资产上市,完全依赖底层资产信用,而非主体信用,因此投资公募REITs也不能像投资债券一样,只拿固定收益的情况下,基本不承担公司运营风险。从这两方面来看,投资公募REITs的投资人应当是追求“收益稳定,风险适中”为目标。这就要求公募REITs管理人在发行时寻找价值目标匹配的投资人,在运营管理阶段做好信息披露和投资者关系维护,并在扩募过程中充分了解市场投资人对新装入资产的看法,这样才可能做到既维护公募REITs二级市场价格“稳中有升”,又可以确保扩募发行的成功。此外,扩募过程中,需要召开份额持有人大会对扩募事宜进行表决,如果方案无法获得现有投资人认可,则扩募方案即使通过监管的备案流程,也无法实施。因此,公募REITs管理人更应当重视投资者关系管理,在“交易达成”和“投资者满意”之间寻找好平衡。

  目前我国发行公募REITs的时间短,公募REITs管理人的管理能力和价值尚未充分的体现。作为管理人的公募基金公司,如果要在REIT领域做出特色,就需要搭建专业团队,深耕具体细分领域,扎实做好管理基本功,通过优秀的管理,力争为投资人创造相对持续稳定的收益,为自己树立良好的形象和口碑。

  (本文作者介绍:资深REITs从业者,金融从业经验12年,主做REITs研究和投资,知名REITs业务培训师。)

责任编辑:李琳琳

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