文/意见领袖专栏作家 林采宜 胡奕苇
城市土地产权（使用权）制度改革是“存量时代”稳地产的速效药方
1．稳经济必须先稳地产。从总量看，2021年房地产业自身增加值为7.8万亿，占GDP比重6.78%。根据最新全国投入产出表推算，2020年房地产直接拉动的上下游行业增加值为6.7万亿，占GDP比重6.58%；如果加上间接拉动的上下游行业，其增加值高达17万亿，占GDP比重16.69%。从投资角度看，2021年房地产开发投资完成额14.8万亿，占我国固定资产投资比重25.22%，可见，房地产作为周期之母，是稳定经济增长的航空母舰，因此，稳经济必须先稳地产。
2． 提升需求必须先稳定预期。从长期来看，导致房地产需求下降的主要因素：一是置业人口数量下降，二是居民收入增速下滑，以及核心城市的房价收入比居高。从短期来看，房地产销售疲软和购房者对于未来房价的悲观预期有关。因此，从短期来看，调整购房者的市场预期对于稳定房地产的需求具有重要作用。虽然放松限购、限贷等政策对促进部分限购限贷的一、二线核心城市的楼市交易有一定促进作用，立竿见影。但从全国范围来看，要提升居民对房地产的购房需求，应该改变其对未来房地产的使用价值、使用成本以及长期交易价值的预期。
3． 制度红利是当下稳地产的速效药方。卖地收入作为地方政府收入的重要组成部分终归不是长久之计，从可持续角度来看，房产税的推出在所难免，要让房产税替代土地出让金成为地方财政可持续的收入来源，必须先行夯实土地所有权的法律基础，对目前的房地产权益制度进行改革，实行土地使用权永久化。城市土地的产权（使用权）制度改革不仅能稳定购房者对未来房地产使用价值、使用成本的预期，同时为房产税的出台奠定法律基础。
一、房地产是经济周期之母，“稳经济”须先“稳地产”
从总量看，房地产一直是我国国民经济的支柱产业。2000至2021年，房地产业自身发年度增加值由4141亿元增长至为7.8万亿，占GDP的比重从4.13%上升至6.78%（图1）。房地产不仅关乎消费，同时也关乎投资，房地产业的发展带动建筑、建材、装修、家电甚至银行信贷、抵押金融等上下游众多产业一起繁荣，地产兴则百业兴。
根据2020年的全国投入产出表，可推算得2020年房地产直接拉动的上下游行业增加值为6.7万亿，占GDP比重6.58%；直接加间接拉动的上下游行业增加值总量达17万亿，占GDP比重为16.69%[1]（图2）。
从投资角度看，2021年房地产开发投资完成额14.8万亿，占固定资产投资比重25.22%。此外，房地产对基建投资资金来源存在一定贡献，一是土地出让金对地方增收[2]贡献超过30%，可用于扩大基建投资；二是土地价格的上涨亦可增加抵押贷款的规模，提高基建投资增速，从而拉动投资增长。因此，房地产业是经济的周期之母，“稳经济”须先稳地产。
二、 “稳地产”须先“稳预期”
在人口老龄化、居民收入增幅放缓叠加地产调控的大背景下，房地产开发投资增速自2021年起一路下行，2022年5月房地产开发投资同比下降4%（图5）。从长期来看，导致房地产需求下降的主要因素：一是置业人口数量下降[3]，二是居民收入增速下滑，以及核心城市的房价收入比居高。
数据显示，我国主要置业人口（20-49岁）数量在2012年到达峰值，为6.8亿人，见顶后持续回落。2021年该年龄段的人口只有6.2亿人，主要置业人口数量的变化与房地产开发投资增速下行的趋势基本保持一致（图6），可见人口规模增长是支撑房地产长期需求的核心因素。
2020年，我国50大中城市的房价收入比（房价/居民年收入）为12.4倍，一线城市的房价收入比为24.3倍，其中，深圳和上海分别高达33.9倍和26.7倍，且呈现逐年上升趋势（图7）。与海外城市相比，我国一线城市的房价收入比远高于伦敦（15.6）、东京（14.7）和纽约（10.5）[4]，可见目前我国一线城市居民可支配收入水平的提高不足以支撑核心城市持续攀升的房价。
从快变量看，近一年商品房销售面积及销售额增速直线下滑，2022年5月商品房销售面积同比下降23.6%，商品房销售额同比下降31.5%（图8），除了疫情冲击的因素之外，房地产销售疲软也反映了购房者对于未来房价走势以及收入增长的悲观预期。
央行储户调查数据显示，居民对于房价未来的预期偏向悲观，2022年一季度对未来房价持有下降和看不准态度的占比27%，大于持有上涨态度的占比16%（图9）。近一年，百城住宅平均租金同比持续下降（今年5月降幅达-1.47%），租金收入的下行也增加了居民对于房地产投资收益的不确定预期（图10）。
三、 释放制度红利是当下“稳地产”的速效药方
面对宏观经济增长速度的一路下滑，“稳地产”已经成为政策托底经济的重要抓手。从短期来看，放松限购、限贷等政策调整对促进部分限购限贷的一、二线核心城市的楼市交易有一定积极作用。但从全国范围来看，要提升居民对房地产的购房需求，仅仅靠下调首付比例和房贷利率[5]等货币宽松政策是不够的，应该抓住时机实施城市土地所有（使用）权制度的改革，通过释放制度红利来改变购房者对未来房地产的使用价值、使用成本以及长期交易价值的预期。
1998年商品房制度改革后，我国城镇居民人均住房建筑面积直线上升，2019年达39.8平方米，是改革开放初期人均住房面积（6.7平方米）的近6倍[6]，从目前中国人口总量及其结构变化来看，未来房地产行业发展将逐渐从“增量市场”转向“存量市场”。
在存量市场发展模式下，“卖地收入”作为地方政府收入的重要组成部分终归不是长久之计（目前我国土地出让金占政府性基金收入比重86%，占地方财政收入比重31%），从可持续角度来看，房产税的推出在所难免，而要让房产税替代土地出让金成为地方财政可持续的收入来源，必须先行夯实土地所有权的法律基础，对目前的房地产权益制度进行改革。
从西方国家的统计数据来看，以美国为例，州和地方政府是征收房产税的主体。2019年，房产税占州和地方财政收入的14%、税收收入的31%，（图12）。如果将州和地方财政分开统计，房产税占州政府税收收入的2%左右，但却是各地方政府主要的收入来源，地方财力越弱，该收入占比越高（在富裕的加利福尼亚州，房产税在地方政府收入中占30%，而在财力较弱的新泽西州，该比重高达79%）[7]。
过去四十年，中国经济的主要增长动力来自“人口红利”和改革开放的“制度红利”[8]，未来，随着人口出生率断崖式下降，“人口红利”已然不可持续，而房地产业的制度红利只能是土地所有权制度的改革——推动实现土地使用权的永久化。
城市土地的永久产权（使用权）不仅能稳定购房者对未来房地产使用价值、使用成本的预期[9]，同时为房产税的出台奠定法律基础。
注释：
[1] 本报告将“房地产”和“住宅房屋建筑”视为广义的房地产行业，以此量化房地产业对其他行业的拉动系数。测算结果：房地产行业每增加1单位需求，可以直接+间接拉动对国民经济各行业2.64个单位的需求（投入产出表口径并未完全计入由购房行为间接带动的下游需求增长，因此较实际拉动作用存在低估）。
[2] 本文采用构成测算：地方财政收入=一般公共预算收入+政府性基金收入。
[3] 我国平均每个家庭户人口由2010年的3.1人减少至2.62人，随着独居人口增加，存在未来购房需求多元化的可能性。
[4] 数据来源：Numbo。
[5] 2022年5月15日，首套住房商业性个人住房贷款利率的下限调整为不低相应期限LPR减20个bp。2022年5月20日，5年期以上LPR超预期下调15个bp至4.45%。
[6] 数据来源：住建部。
[7] 2019年数据，地方政府财政收入剔除联邦和州的转移支付收入。数据来源：Wind。
[8]1）1992年全面开放市场经济改革；2）2001年中国正式加入 WTO。
[9] 1988年12月《土地管理法》明确土地使用权可以依法转让，标志着土地所有权与使用权的正式分离：土地所有权国有，住宅/商业用地的土地使用年限分别为70年、40年（特殊50年），房屋所有权归购房者，即购房者持有的房屋产权是永久的房屋所有权加上70年/50年的土地使用权，然而“房地一体”，实际上普通购房者背负高杠杆只是租用了70年的土地使用权，并不享有对应的土地增值效益。
(本文作者介绍：中国首席经济学家论坛研究院副院长)
责任编辑：李琳琳
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