文/意见领袖 王甲同、袁磊
2022年5月19日国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号（下称《意见》），其中指出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”，并在聚焦盘活存量大的基础资产类别中，提到“保障性租赁住房”。5月24日中国证监会办公厅与国家发展与改革委员会办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号，下称《通知》），鼓励拥有保障性租赁住房的主体通过发行基础设施REITs盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。5月份国家层面接连发文鼓励通过REITs盘活存量资产，且发专项文鼓励保障性租赁住房REITs，足见监管部门对保障性租赁住房的重视。
在此之前，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号，以下简称958号文），将可以REITs的基础设施资产分为9大类，其中将“保障性租赁住房”单独设置为一类。截至2022年6月份，北京市、上海市、深圳市、厦门市均向监管部门申报保障性租赁住房REITs，广州、重庆、南京、苏州等城市也启动申报保障性租赁住房REITs工作。保障性租赁住房是我国住房供应体系中的重要组成部分，对服务城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意义。但在我国过去住房供应体系中，此类住房供给较少，无法满足广大城市居民需求。鉴于保障性租赁住房建设需要大量资金，而因有一定保障属性而导致其租金收入低于市场化水平，因此如何实现引导社会资金持续投入，并有退出渠道成为破局的关键。以保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REITs，有效连接住房租赁市场和资本市场，成为资产端和资金端的天作之合。我们相信，在国家鼓励的情况下，未来产品供给会不断增加，保障性租赁住房将来会成为公募REITs市场中的大类资产，会受到REITs投资人的欢迎。
一、REITs对于保租房的意义：促进市场投融资的良性循环
《通知》首先明确了保障性租赁住房发行基础设施REITs的核心意义，旨在引动社会资本支撑保障性住房建设；盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设资金渠道，建立多主体供给、多渠道保障，动态维护良性投融资循环、防范化解重大风险，保障房地产市场平稳健康发展。同时《通知》明确了保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房住不炒原则，并鼓励将回收资金用于投向明确、条件成熟、短期能够形成有效投资的新建项目，促进投资的良性循环。
二、发行主体方面：开展保租房的独立法人
《通知》对保障性租赁住房发行基础设施REITs项目的发起人及准入标准做出了规范，保障性租赁住房发行基础设施REITs项目的发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。也就说，开展保租房REITs业务的主体，要是专职做保障性租赁住房业务的公司，不能是既有保租房业务，又有商品住宅开发业务。实践中，对于存在综合地产开发业务的地产商而言，如果想要开展保障性租赁住房REITs业务，就要将这块业务单独剥离出来，不能混合在一个独立法人主体名下运营。
另外在《通知》和《意见》中均指出相关委办局要重视项目来源，确定项目申报标准，如涉及国有企业REITs项目应及时与国资委等相关管理部门密切沟通；尽快选择实现有代表性的重点项目，开展示范点重点推广经验做法。由此可见，监管希望保障性租赁住房REITs可以做成标准化、可复制的模式，以便在全市场范围推广。
三、资金用途方面：发行回收资金继续用于保租房
《通知》中严格规范了回收资金用途，发起人（原始权益人）发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设；不得开展商品住宅和商业地产开发业务，且发起人（原始权益人）在项目申报发行保障性租赁住房基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。《通知》要求发起主体通过REITs回收资金的用途应当明确，同时要配合相关部门监督管理和进行动态项目跟踪，这就实现了“回收资金—再投资开发”的保租房项目投融资闭环管理，以确保项目回收资金切实运用于建设保租房项目，而非用于商业地产。此举在保障性租赁住房与商业地产之间建立隔离机制，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。
同时《通知》中要求保障性租赁住房基础设施REITs发起人（原始权益人）的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人（原始权益人）遵照规定使用回收资金。
四、基础资产要求方面：保障收入稳定持续
为更好地吸引社会资本参与，拓宽资金来源，需要确保保障性租赁住房公募REITs产品的基础资产能够长期稳定的运营，可以持续产生现金流，以满足投资者稳定收益的要求。《通知》中要求发行公募REITs的保障性租赁住房项目要经过有关部门认定，且权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益；而《意见》中也要求确保投资方在接手后引入或组建具备较强能力和丰富经验的基础设施运营管理机构，保持基础设施稳健运营，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。该要求旨在推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营过程中的专业管理作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。两个文件分别在上市前的资产选择和上市后的资产运营两个阶段给出了指导意见，旨在推动运营稳定、手续齐备、合法合规的保障性租赁住房项目发行上市，为投资者带来稳定收益，从而提高投资者积极性，促进保障性租赁住房市场健康发展。
五、实施监督管理，落实监督职责
《通知》和《意见》均对落实责任机构做了重点阐述。《通知》通过如下三个方面落实保障性租赁住房公募REITs项目监督管理：一是基金管理人作为第一级应完善相关业务制度，并将发起人（原始权益人）回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开，保障性租赁住房基础设施REITs的发起人（原始权益人）应当每季度向证券交易所、中国证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况；二是沪深证券交易所要指定有关业务监管细则务求做到管理要点落到实处，压实参与机构责任；三是证监会、国家发展改革委应做好沟通协作、推荐、审核、日常监管四方面内容。
从《通知》与《意见》表述内容和传达的信息来看，下一步主管部门还将会同相关部门单位，按照市场化和法治化原则，出台具体举措，鼓励REITs试点项目落地，同时加强市场监管，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保REITs市场能充分发挥盘活存量资产作用，为市场健康有序发展开拓新途径。
鉴于我国“十四五”规划中特别提到了要求完善住房市场体系和住房保障体系，而从北京、上海、深圳、广州等大城市的十四五规划中，也将保障性租赁住房作为新增住房供应的主要组成部分。因此我们可以预见，未来几年会形成保障性租赁住房的竣工潮，大量保障性租赁住房的建成，可以为公募REITs提供优质基础资产，促进整个REITs市场的扩容和发展。国家近几年颁布的多项鼓励政策也为保障性租赁住房公募REITs提供全方位支持。在有公开市场退出渠道的情况下，我国将迎来保障性租赁住房市场的高速发展。
风险提示：1、本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料和合作客户的研究成果，但作者对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更，且本报告仅反映发布时的资料、观点和预测，可能在随后会作出调整。2、本报告中的资料、观点和预测等仅供参考，在任何时候均不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。
(本文作者介绍：资深REITs从业者，金融从业经验12年，主做REITs研究和投资，知名REITs业务培训师。)
责任编辑：余坤航
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
