李庚南：杭州新房限价松动意味着什么？

　　文/意见领袖专栏作家 李庚南

　　刚刚过去的五月，杭城的楼市波光粼粼。

　　应接不暇的调控大招、硬招纷至沓来。从5月15日央行、银保监会房贷新政，到5月17日杭州新政放开二手房、“三孩”摇新房，再到5月20日央行非对称下调5年期以上LPR15个基点，明里暗中都透着对楼市的“眷顾”。

　　在政策暖风吹拂之下，二手房限购开始松绑，新房市场的限价松动也暗流涌动。5月31日，杭州今年第二批集中供地上架，尽管继续沿用“限房价，限地价，封顶后采取一次性报价（次高者得）+摇号”的方式，保证金比例也仍为20%，但土地款尾款缴纳时间已延长至一年，且部分出让地块的精装限价标准出现回调迹象。更引人注目的是，6月1日，杭州一别墅项目湘湖里批出了7.5万元/㎡的毛坯均价，较此前该楼盘含精装限价约5万元/㎡名义涨幅约50%，考虑毛坯房与精装修的价差，实际涨幅达 70%。

　　若以此预言新房限价已经开闸、市场逆转即将到来，或为时过早；但因此再次引燃市场对新房限价的讨论与关注。一篇题为“别给富人省钱”的自媒体文章引发了市场巨大的共情和对楼市限价政策的反思。

　　原来，新建商品房限价是在给富人省钱？一语惊醒梦中人。

　　目前，许多城市特别是一、二线热点城市，对新房基本实行备案限价政策。新房价明显低于同类地段、同品质的二手房价格，这种新旧房价格倒挂客观上形成了巨大红利。“买到即是赚到”几乎成了楼市最直白的信仰。如去年曾轰动一时的杭州“亚运村三兄弟”，新房售价约4.7万元/平方米，而周边二手房价格早已“破8”。其中某超级大红盘限价4.81万元/平方米，而该盘年初交付的一期房二手房交易网签价接近12万元/平方米。也就是说，只要摇到一套新房，在二手房市场上就可以赚取约上千万的暴利。

　　正因为如此，楼市出现了匪夷所思的怪象：越是高价楼盘越受市场追捧。尽管新房限价的背后是摇号购房，但貌似公平的摇号规则也往往将中低收入群体挤出新房市场，——他们甚至连冻结资金都拿不出来，也使部分改善性需求望而却步！从动辄数百万的摇号冻结资金，到动辄数百平方、上千万的住宅，这些基本与中低收入群体、工薪阶层无缘，而是富人的角逐场！既然如此，对新房乃至高端二手房限价，实际上是在减轻富人购房的负担。这一点，其实自新房实行限价以来，老百姓就看得明明爱白，——这不明摆着是补助富人、替富人省钱。

　　为什么不应给富人省钱？

　　据“别给富人省钱”一文的分析，上述限价上涨的别墅湘湖里共计288套住宅房源，主力户型面积为240㎡-380㎡，若以均价7.5万元/㎡计，总价约为1800万元至2800万元不等（未含地下空间售价）。如此高端的别墅项目，购房者自然都是富人群体；如果还是沿用此前的限价标准，则意味着富人们平均每套少付约 830万元/套。按此次领出的预售证，可销售面积共计约7.7万㎡，相当于富人们总共可以少付约23.9亿元。虽然提价等于让开发商多赚了23.9亿元，但毕竟政府能因此增加一笔不菲的税款；如果不提高限价，则23.9亿元将完完整整落入富人们口袋。孰重孰轻，老百姓心中自有一杆秤。

　　所以，作者说，“幸亏提价了。不然就给富人们省钱了。”这虽然有些幸灾乐祸的情绪，但其实也说出了许多老百姓的心声：新房限价，特别是高端豪宅限价，实际上最受益的是富人们，——当然，这也凸显了当今社会普遍关注的贫富差距问题。因此，对高端、豪宅限价，实际受益的并非低收入、买不起房的群体，而是高收入、富裕阶层。这种行政化的限价措施所形成的房地产领域的“马太效应”实际上导致社会贫富进一步分化，甚至成为造富的捷径。这既不符合楼市调控的初衷，也与促进共同富裕相背离。

　　房地产调控的初衷，总体上是要保持房地产市场的稳定发展，让普通老百姓买得起房，即“满足居民合理的住房需求”。所谓合理需求，就是指以自住为目的的首套刚需和改善性住房需求。这里的“住房”显然是指普通住宅，而非高端楼盘。因此，如果对普通住宅限价，受惠的无疑是，至少绝大多数是普通百姓，中低收入阶层（当然也不排除富人的参与）；

　　但是，对普通住宅限价，就一定能惠及普通百姓吗？也未必！

　　一方面，限价模式下，开发商或通过降低工程质量来暗补自身因限价带来的损失，这部分损失最终转移到消费者，表现为消费者购买的房屋质量差，维权、维修成本大。在限价模式下，限价让产品的附加值得不到应有的体现，导致房屋品质的倒退。一些开发商为追求利润，刻意控制成本，甚至偷工减料；而所谓的精装修往往成为开发商“堤内损失堤外补”的通行做法，也因此成为购房者维权的重灾区。 对于购房者而言，实际上是用从限价中的“红利”去贴补房屋质量维修成本。

　　另一方面，新房限价模式下，新建商品房与二手房价格倒挂，较大的红利无疑催生了更多的投机需求，特别是在社保歧视等机制下，会释放更多的投资需求。这显然与楼市调控初衷相背离。

　　此外，新房限价所形成的价格倒挂红利，势必导致新房热、二手房冷，这种格局显然不利于房地产市场的良性循环。实际上也将更多的刚需挡在市场之外。由于新房、二手房市场的反差，市场需求涌向新房市场，导致新房市场被迫实行摇号等操作。而新房摇号动辄需要上百万冻结资金，这对于普通居民而言无疑又是一个两难问题：在存量房时代，即使普通居民（除了新市民外），购房需求更多积聚于改善性住房需求。需要通过卖旧买新，来实现住房消费升级。但是，在二手房市场冷清、销售困难情况下，旧房不卖，有多少人能掏出购买新房所需的冻结资金？也就是说，仅冻结资金这一机制就将大量需改善住房的老百姓挡在市场之外。如此看来，新房限价对于缓解老百姓购房难问题，实际上也是情不由衷的。

　　尽管限价政策的初衷是要遏制投机炒房的空间，但客观上产生的负向效应或事与愿违。限价政策非但未能有效遏制“炒房”，而且客观上会激发更多的投机欲望，唤醒了更多的投机性“房票”，也未必能帮助真正需要帮助的、有合理住房需求的刚需族。

　　尽管目前出现的个别楼盘新房限价上涨未必意味着新房限价放开，但对以行政手段实施的新房限价政策的确到了该反思的时候。至少有两点需关注和反思。

　　其一：限价政策应该朝差异化方向优化。无论从“房住不炒”，还是从保障居民合理居住需求出发，抑或从促进共同富裕、防止贫富分化出发，限价应该让穷人或中低收入群体降低住房成本，而不是给富人省钱。因此，新房限价应主要对面向适应中低收入群体的、小户型的普通楼盘，让政策真正惠及中低收入群体和刚需；对大户型、高价“红盘”，可参照同类地段二手房价格，适当放松限价，并辅以相对较高的交易税。这种差异化显然与当前建设共同富裕社会大局相吻合，有助于优化二次分配、缩小贫富差距。

　　其二：限价政策的优化将有助于解开当前楼市的死结。毫无疑问，限价政策是当前楼市市场化钝化的根源所在。在限价模式下，房地产市场已经进入了一个比较尴尬的循环之中：新房控价——新旧倒挂——新房热旧房冷——二手房冷——二手房降价——二手房需求冷——二手房销售难——改善性需求难转化。从推动行业良性循环，即按照市场化、法制化运作出发，行政化的调控应向市场化回归。对新房实施限价，一方面无形中减少了市场的供给，加剧供需矛盾，导致新房“摇号”热度不减，巨大价差红利必然导致新房市场与二手房市场呈现冰火两重天，这势必加剧二手房需求的萎缩。在房屋结构日益趋向大面积趋势下，参与摇号动辄需要冻结资金数百万。这大笔的冻结资金从哪里来？大多数购房者特别是改善性需求者显然需要卖旧买新，旧房卖不出去则新房摇号无缘。二手房不起，则大多数改善性需求难以转化为新房市场需求。这种格局下，二手房市场的走向无疑影响着整个房地产市场的预期。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)