文/新浪财经意见领袖专栏作家 王甲同 乔治
2021年已经过去，对于中国资本市场来说，无论从何种角度评判，公募REITs的上市发行均具有重大意义。自2020年4月30日，发改委和证监会联合发文推出中国版公募REITs以来，监管机构相继发布一系列文件，支持和鼓励公募REITs发展，搭建起公募REITs制度体系；拥有合适基础设施资产的企业积极申报REITs，力争将优质资产早日实现“IPO”；券商、公募基金、托管行和各中介机构都各司其职，通力合作，为REITs的发行上市贡献自己的专业和力量。经过一年多的努力，市场各界翘首以盼的公募REITs终于在5月份进行了发行募集，在6月21日于交易所上市交易，并在年底迎来第二批REITs的发行。如果说2020年是中国公募REITs推出的首年，那么2021年就是中国公募REITs的发行元年。这一年，必将在中国REITs发展史上留下浓重一笔。
回顾2021年，中国公募REITs除了上市发行外，还发生一系列重要事件。我们盘点这一年发生的十大重要REITs事件如下：
2021年5月24日，首批9只基础设施公募REITs正式开始募集发行，接受网下投资者报价。机构投资者通过网下发行电子平台进行报价。在此之前，机构投资者需要进行网下询价投资者的身份认证，登录交易所询价平台进行询价申报测试，同时要提交资金规模证明、投资者适当性材料等文件。在通过合格投资者认证后，方可登录交易所投资者系统参与询价。
点评：制度体系搭建完毕，公募REITs正式推向资本市场
公募REITs作为一个全新的金融产品，被业界称为“资产IPO”。要想将底层的基础设施类资产链接至资本市场，既要遵循现有的IPO、公募基金、ABS等制度框架，又要针对REITs的不同之处，做出创新和突破。为了保证REITs的顺利发行，监管层面发布了一系列的REITs专项文件，包括基金指引、审核关注事项、发售指引、尽职调查、运营操作、结算指引等等。同时还要进行投资者适当性审查、报价规则确定、报价和交易系统开发和调试等工作。网下询价工作的开展，也意味着整个业务体系搭建的完成。短短时间内完成这些事项，是监管机构全力推进REITs决心的展现，也是发行人、投资者、基金管理人、券商和中介机构等市场参与方共同努力的结果，这为今后公募REITs在我国顺利发展铺平了道路。
2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs分别于沪深交易所正式上市，其中在深交所上市的4只REITs产品分别为广州广河高速REIT、红土创新盐田港REIT、中航首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT，合计上市流通规模超过38亿元；于上交所上市的5只REITs产品分别为富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT、华安张江光大REIT和东吴苏园REIT，合计上市流通规模超过50亿元。首批基础设施REITs项目包含垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路、港口仓储和污水处理等5个类型，合计发行市值314亿元。
点评： 中国资本市场迎来第四大类资产
截至2020年，全球已经有40多个国家和地区形成了REITs市场，公募REITs底层资产是不动产，作为在长周期视角下具备相对高确定性的可观内部收益率的金融产品，属于除股票、债券、现金外的第四类大类资产。我国公募REITs的上市发行，意味着至此以后，中国资本市场也出现第四大类资产。从资金端来看，公募REITs“亦股亦债”的特性，对以银行理财子公司、保险、信托为主要代表的机构投资者来说具有较高的配置价值，有助于增加市场投资人的选择，提高投资组合收益；从资产端来看，基础设施公募REITs的推出有助于补行业短板，有效盘活存量资产、实现前期投资回收，形成存量资产和基础设施新增投资的良性循环，助力我国十四五经济高质量发展。
2021年7月2日晚，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”），新规对原《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知发改办投资〔2020〕586号》（简称“586号文”）做了进一步的更新。
具体来看，“958号文”扩大了基础设施公募REITs的试点区域，由部分地区放开至全国范围（符合条件的均可申报）；同时扩大了资产范围，新增了保障性租赁住房、水利设施、景区资产等；明确了最低规模要求，原则上首发不低于10亿元，并新增可扩募不低于首发两倍规模的规模要求，此外“958号文”对公募REIT的申报路径、募集资金投向和中介机构的要求也做出了进一步的规定。
点评：REITs试点区域扩大至全国，类别也增加
“958号文”将公募REITs试点范围由之前的局部扩大至全国范围，鼓励全国范围内拥有优质基础设施项目的企业通过REITs盘活资产，鼓励募集资金进行再投资，形成基础设施领域投融资的良性循环。通过新增清洁能源基础设施、保障性租赁住房、旅游等行业领域，旨在助力盘活存量风电、光伏、水电等清洁能源项目，调动社会资金投资这一领域的积极性，对如期实现“碳中和”“碳达峰”目标提供支撑，同时引导更多社会资金投资租赁住房建设，解决大城市住房突出问题；新增旅游类，旨在解决重资产的旅游基础设施项目资金投入大、投资回收周期长、融资工具少的问题，加快旅游基础设施建设，推动实现旅游消费高质量发展。此外，本次增加的停车场项目、充电基础设施项目等，鼓励此类可产生稳定现金流的资产进行REITs，目的也是解决民众关心的民生类突出问题。在此基础上，发改委鼓励资产储备丰富、体量较大的发起人拿出优质资产进行REITs，并鼓励后续将资产装入REITs进行扩募操作。
10月29日，光大理财有限责任公司（以下简称“光大理财”）首支公募REITs主题产品——阳光红基础设施公募REITs优选1号正式发售。该产品个人投资者起点金额为1元，机构投资者起点金额为100万元。该产品公募REITs的投资比例在80%以上，采取基础设施公募REITs优选的投资策略，通过宏观研究自上而下分析经济周期和政策形式，并结合REITs个券进行配置分析。
点评：主投REITs理财产品，将拉开理财资金配置REITs的大幕
资管新规发布后，各类资管产品需要净值化管理，以往募集资金和投资资产期限错配的应用将不能为继。净值化管理后，理财资金的投向应该从重视“主体”转向重视“资产”，配置优质资产就成为理财资金的主要需求。由于公募REITs资产特性不同于债券，也不同于非标，其既有“固收”属性又有“权益”属性，再加上承载REITs的载体——公募基金的期限都长达几十年，如何实现短期限的理财资金与长期限的REITs进行有效匹配和协调，成为各家理财子公司的难点。在市场刚刚起步阶段，在广大民众还不了解公募REITs，且在未来产品到期退出具有不确定性的情况，发行一只主投公募REITs的理财产品需要勇气。但可以预见，随着公募REITs市场扩容，老百姓对REITs的接受程度会越来越高，以REITs为投资主题的理财产品会越来越多。能让广大民众分享中国基础设施发展的红利，实现共同富裕和民众财富的增值保值，也是国家推行REITs的目的之一。
2021年11月12日，中金普洛斯REIT和中航首钢绿能REIT分别于沪深交易所发布2021年第一次派息公告，以现金分红方式对权益登记日（2021 年11 月16 日）登记在册的全体基金份额持有人进行派息分红。本次收益分配基准日为2021年9月30 日。首钢绿能作为特许经营权项目的分红方案为每10份公募REITs份额分配5.1541元；中金普洛斯作为产权类项目的分红方案为每10份公募REITs份额分配0.522元。
点评：公募REITs投资人享受分红收益
基础设施公募REITs作为一种新的投资品种，兼具股性和债性的特点，并有强制分红的属性，在符合有关基金分红前提下，基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次。投资公募REITs，其收益来源分为两部分：一部分是分红收益，一部分是二级市场增值收益。纵观国外成熟REITs市场，稳定的分红收益是投资者投资REITs的基础，也是投资收益重要组成部分。首批公募REITs在上市后不到半年时间内，就给投资者进行分红，提前兑现部分现金收益，使得投资者感受到REITs这种全新投资品种的特别之处，也有助于增强投资者继续关注和投资REITs的信心。同时，强制分红的制度，也是公募REITs对比债券投资和股票投资的优势，其相比较债券而言，具有“资产破产隔离”的优势，相比较股票，具有“强制分红”的优势。
2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，《通知》共12条，明确了保险资金投资基础设施公募REITs的机构资质要求，除应具备健全有效的内部控制体系和投资管理制度外，还对资产负债管理能力评估结果和综合偿付能力充足率提出了量化要求。《通知》指出保险资金投资的基础设施基金及投资于基础设施基金比例不低于80%的资产管理产品，应当纳入不动产类资产投资比例管理，同时还要求对投资基础设施REITs基金可能出现的重大风险事件进行防范。
点评：保险资金作为REITs主力投资者，开闸入市意义大
保险资金从基础资产类别方面偏爱不动产，从投资期限和稳定性方面偏爱长期限收益稳定的资产，公募REITs在这两方面都满足保险资金的需求。但由于公募REITs在我国是创新性金融产品，保险资金在投资公募REITs时面临资产属性界定、风险测评分类等问题，需要监管机构发文明确。银保监会此次发文，明确了保险资金可以投资公募REITs，扩大保险资金可投资范围。同时，对于REITs市场而言，保险资金作为主力投资者，此次发文为其入市打开了闸门，增加了长期稳定的投资资金，有利于公募REITs市场的健康发展。
2021年11月29日，第二批基础设施公募REITs面向公众投资者发售，发行首日受到市场追捧，建信中关村产业园REIT面向公众投资者发售部分认购规模达到131.95亿元，华夏越秀高速公募REIT认购规模则超过89亿元，两者合计认购资金已超220亿元。建信中关村产业园REIT公众投资者有效认购实际确认比例为1.97%，华夏越秀高速公募REIT公众投资者有效认购实际确认比例为2.14%。
公告显示，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为27.8410亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。
点评：认购倍数创新高，彰显市场参与热情
对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用“火爆”来形容，认购倍数创新高。究其原因主要有：（1）第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高。（2）第一批公募REITs上市后整体市场表现比较好，这对二批项目形成有效带动。（3）按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显。（4）第一批公募REITs项目推出时，市场认可度低，且发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。第二批REITs项目发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。
2021年10月26日，国泰君安与浦东投控集团、张江高科、中国太保集团举行“金色中环张江科学城发展基金”战略合作协议签约仪式。“金色中环张江科学城发展基金”是公募REITs业务推出后，行业首单券商管理人模式的Pre-REITs基金，由国泰君安创新投公司担任基金管理人，张江高科全资子公司张江智芯担任资产管理人，中国太保集团等大型金融机构担任基金主要出资人。2021年12月31日，首程控股（00697.HK）拟发起北京首只百亿规模绿色基础设施发展基金，重点投资于北京市双碳相关产业，基金首期规模为45亿元，与首钢基金和中国人寿合作成立，这标志着首程控股首支专门的基础设施投资基金（Pre-REITs）正式落地。
点评：公募REITs推出，会催生大规模的Pre-REITs市场
基础设施公募REITs市场规模大，未来前景广阔。经过一段时间二级市场验证后，各种类型基础设施资产估值和定价模式趋于完善，就会催生一个大规模的Pre-REITs投资市场，类似于股票市场Pre-IPO投资。基础设施领域的各类型产业资本就会发挥专业优质，开展Pre-REITs的一级市场投资。经过对项目培育和升级改造后，以REITs方式实现二级市场退出，从而获得溢价收益。通过设立“Pre-REITs”产业基金搭建REITs资产的培育平台，以REITs标准并购基础设施领域资产，将开启一个新的基础设施领域投资市场，同时有利于形成基础设施投资领域的“募、投、管、退”全链条运作。
自2020年9月，北京作为全国首个发布支持公募REITs发展文件的城市后，2021年，更多的城市出台专项政策支持公募REITs发展，且各具特色。2021年2月26日，成都发布《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》，围绕建立项目储备库、财税支持、中介机构和产业人才培育发展、鼓励引导国有企业转型发展、支持REITs企业集群发展、建立协调机制等方面对公募REITs进行支持。2021年6月21日，上海市发布《关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见的通知》，致力于打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地。此后，苏州市、广州市、南京市、无锡市、西安市等均发布专项支持REITs发展文件。2021年全年，有多达7个城市发布支持REITs的专项文件。
点评： 公募REITs在全国已成燎原之势
公募REITs的出台，为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活存量资产的路径，也为地方政府通过盘活资产融资并投资新领域提供了资金来源渠道。为了支持当地公募REITs发展，各地或出台直接政策，或发文鼓励，营造良好的REITs环境和氛围。积极引领和鼓励持有基础设施资产的企业拿出符合条件的资产进行REITs，成为地方政府的重点工作。
2021年12月29日，国家发展改革委办公厅印发《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称“1048号文”），明确提出要进一步加快推进基础设施REITs试点的有关工作，调动各方参与REITs的积极性，鼓励企业拿出优质资产参与试点，做到项目“愿入尽入，应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。1048号文要求加强部门协调，尽可能压缩项目准备周期，在依法合规的前提下，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。对已经发行的公募REITs项目，要求落实回收资金的使用情况，是否投入到原始权益人承诺的新项目建设，以及使用方式是否为资本金注入等情况。
点评：监管加快审核进度，鼓励REITs发展，将助推公募REITs市场快速发展
2021年作为公募REITs上市发行元年，监管在搭建制度体系、构建上市发行支撑细则同时，已成功推出2期项目发行，实属不易。市场对公募REITs保持较高的热情和持续的关注。目前公募REITs发行总规模仅有不到500亿，流通市值也不到200亿，市场规模依然很小，在庞大的资金投资体量面前，目前规模难以满足众多投资者的需求。供需关系的不平衡，也导致部分项目的涨幅超过市场预期。作为公募REITs项目池的建设者和具体项目审核推进方，发改委已经意识到市场扩容的重要性和紧迫性。此次发文，也表明其加快推进项目审核，鼓励公募REITs快速发展的意愿。相信2022年，将有更多的公募REITs项目发行上市，公募REITs市场也将快速发展。
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(本文作者介绍：资深REITs从业者，金融从业经验12年，主做REITs研究和投资，知名REITs业务培训师。)
责任编辑：李琳琳
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