李奇霖：理解中国宏观经济系列5

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 李奇霖

　　我国宏观杠杆率的高企与土地问题有着千丝万缕的联系，在上一章中，我们已经对于我国政府、企业、居民这三个杠杆问题进行了深入的分析与探讨。

　　除了杠杆问题之外，这种通过土地财政来带动经济发展的模式也带来了一些其他的影响。

　　一方面，在土地财政的作用下，国内基建设施快速完善，而基建的正外部性给实体经济带来了巨大的效益。比如正是因为有“村村通”等基建项目的推进，拼多多等线上购物平台才能够下沉到乡镇地区，物流企业才能够快速发展，当地居民的生活才能够明显改善。

　　另一方面，土地财政的运行天然依赖于地价的上涨，而且为了便于招商引资，政府往往以较低的价格将土地出让给工业部门，而为了获取土地收入，又会以高价出让居住和商业用地。随着地价的不断上涨，房价也水涨船高，这就使得居民的购房压力不断加大，并最终挤出日常消费。

　　在需求减弱的同时，由于高房价等因素的影响，企业的生产成本也会上升，制造业的利润空间受到压缩。另外，高房价还会导致资源错配，引导更多的资源向房地产及相关产业链聚集，进一步挤占制造业的发展空间。

　　同时，商业用地价格的上涨，也使得城里这些高端服务业类的“密度经济”背负了更高的成本，压缩了生存空间，抑制了经济的转型升级。

　　2000年至2020年疫情之前，我国房地产市场政策共经历了4次周期性的收紧，通过回顾过去的政策调控经验，我们发现房地产政策的稳定性和持续性，是影响政策效果以及房地产市场波动的重要因素。过去几轮的房地产调控政策受到宏观经济影响，没有形成长久且稳定的政策预期。政策的反复还在一定程度上造成了市场的波动，这是不利于房地产市场长期稳定发展的。

　　而且过去的调控主要是针对需求端的，对供给端的调控力度相对较弱，从政策效果上来看，对需求端进行调控的确能够在短期对房地产市场过热的现象进行降温，但从行业长远发展的角度来看，并不利于供求市场的长期平衡。

　　综合来说，仅仅对于需求端进行调控是不够的，未来的调控方向，应该将着力点放在保障经济和房地产市场双双平稳运行，既要控制房价无序上涨，也要避免市场大幅波动，这就要求我国建立与完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　所谓的长效机制，可以理解为通过供需的结构性调整，推动房地产市场供求长期平衡，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房价稳定或促进房价合理回归，平抑房地产市场的波动，满足居民的住房需求，让房子回归居住本质。

　　2020年年初，受新冠疫情影响，房地产市场景气度大幅下行，在坚持房住不炒的基调的同时，当时房地产政策出现了一定边际改善，再叠加宽松的流动性环境，房地产市场出现了明显回暖，国房景气指数从2020年2月的低点97.45持续回升至2021年1月的101.44。

　　随着房地产市场的迅速恢复，后疫情时期政策再度加大了调控力度。值得注意的是，本轮房地产市场的调控不仅聚焦于需求端，像房产税被屡屡提及，近期全国人大常委会还对国务院在部分地区试点房地产税改革授了权。供给端也没有放松，设置三道红线、房贷集中管理和土地集中供应，为我国房地产长效机制保驾护航。除供需两端之外，本轮调控还将重点放在弱化房地产的社会价值，引领房子回归居住属性方面，我国的房地产长效机制正在持续完善的过程当中。

　　01

　　土地财政的外部性

　　毫无疑问，在中国的经济发展过程中，土地财政作为GDP的转化机制，通过拉动基建投资促进经济增长的这种模式是具有正外部性的，虽然表面上基建类的项目现金流回笼速度比较慢，但是从长远来看基建设施的完善是有利于企业成本下降的。比如运输网络的建设降低了企业的运输成本，互联网的普及降低了企业的信息沟通成本。

　　但同时，这种模式的挤出效应也不容忽视。为了便于招商引资，政府往往以较低的价格将土地出让给工业部门，而为了获取土地收入，又会以高价出让居住和商业用地。随着地价的不断上涨，房价也水涨船高，这就使得居民的购房压力不断加大，并最终挤出日常消费。

　　在需求减弱的同时，由于高房价等因素的影响，企业的生产成本也会上升，制造业的利润空间受到压缩。另外，高房价还会导致资源错配，引导更多的资源向房地产及相关产业链聚集，进一步挤占制造业的发展空间。

　　同时，商业用地价格的上涨，也使得城里这些高端服务业类的“密度经济”背负了更高的成本，压缩了生存空间，抑制了经济的转型升级。

　　1.1 土地财政的正外部性

　　过去围绕着土地财政模式而大量建设的这些基建类项目，虽然从表面上看没有什么现金流，但通过释放正外部性，在拉动周边经济发展、降低实体企业投入成本、打造全国统一的要素和产品市场等方面，做出了积极贡献。叠加基建修好后地价会上涨的预期，让信贷创造变得更加容易。

　　就以地铁项目为例，修建地铁往往存在前期投资巨大、回收周期长的特性，除香港等少数城市外，多数地铁项目是不赚钱的。但是修建地铁的目的更多的不是项目本身能带来多少收益，而是通过修建地铁带动沿线的经济发展，方便居民的工作与生活。而且在修了地铁以后，地铁周边的房产也会增值，地铁不盈利没关系，房子和土地抵押在银行那，房子增值了，公共设施不盈利的那部分就弥补了。

　　基础设施被经济学家们称作“间接社会资本”，这主要是出于其自身的产业特性。根据李振军（2017）[1]的研究成果，基建的产出通常是其他行业生产成本的重要组成之一，所以基建的快速完善与发展，可以通过降低成本的方式来促进其他相关产业发展。

　　细数过去十几年来的基建成就，中国已经具备非常发达的交通、物流网络，以及普及率超高的电信设施。

　　2020年，中国高铁里程达到了3.8万公里，占世界高铁总里程近7成，位居世界首位，对全国百万以上人口城市的覆盖率超过95%，高速公路对20万以上人口城市覆盖率超过98%，民用运输机场对于地级市的覆盖率达到92%以上。运输网络的发达、城际交通的便利使得人们的时间成本进一步降低，居民的工作效率和企业的经营效率都得到了极大的提升。

　　物流方面，2020年全国快递业务量高达830亿件，是2006年的80多倍。在10年前，我们网购从下单到收货可能需要一周多的时间，而物流发展至今，快的话次日、甚至当日就能收到。

　　不少中国互联网企业在过去十多年里的迅速崛起，除了依赖中国庞大的人口优势外，也与前期的基建投资有关。这些企业搭上了基建扩张便车，充分享受到了基建带来的正外部性。

　　以电商行业为例，中国的电子商务行业其实在2000年前后就已经萌芽了，但电商正式进入居民的视野，实现规模的快速扩张其实是在2010年左右，这段时间也是08年“四万亿”带动的那一大批基建项目的竣工时期。

　　在这一时期，手机支付、网络购物、外卖等逐渐渗透到居民的日常生活中，极大地改变了人们的生活方式。从数据来看，自2008年以来，中国电商交易额逐年增长。2008年，中国电商交易额只有3万亿元，而2011-2015年期间电商交易额的平均增长率甚至高达38%，之后电商行业进入到了一个稳步增长的时期。到了2019年，交易总额已经达到了35万亿元。

　　而诸多电商平台的发展，除了依靠网络基础设施建设外，也跟发达的物流体系，以及深入到基层的公路网络密切相关。如果物流很慢，买个东西得等很久，网购相对于实体店的优势就得大打折扣。而且对于企业来说，如果没有发达的物流和信息网络，光是高额的运输和信息采集成本就可能会提升企业的经营壁垒，让企业陷入经营困境。

　　尤其是对于相对欠发达的地区而言，基础设施的快速普及打破了原来信息封闭和不对称的境遇，让原本相对闭塞的地区开始与全国市场相接轨，进而带动这些地区的经济发展。也让当地的居民就如何改善生活有了更多的选择，除了背井离乡到大城市去打工，还可以通过电商平台来为家乡特色产品联系销路，并通过发达的物流体系把这些产品送入到买家手中。

　　一度受到网络热议的曹县就是一个很好的例子。

　　早些年间，曹县还只是一个贫困县，其贫困人口占全市的1/3，全省的1/9[2]，没有区位优势，经济增长基本依靠当地农牧业、小商业发展以及居民外出务工收入。

　　但就是这么一个不起眼的小县城，借助电商行业迅猛发展的东风，其禀赋优势得以充分发挥。2019年曹县拿下了全国平价汉服约1/3的市场份额，同年仅汉服电商销售额就高达近19亿。此外其木制品也远销海外市场，逐渐脱去了贫困的帽子。

　　另一个值得一提的例子，就是我们熟悉的中国小商品市场——义乌。

　　在以前，义乌小商品市场就是一个批发市场，主要面对的是二级批发的中间商。伴随着直播平台的兴起，义乌凭借丰富的货源以及快递“价格洼地”的优势脱颖而出。现在如果去到义乌，会发现大大小小的门店里都在做着直播，他们有线下的实体门店，有网店，还对接了网红直播，销售渠道相比于以前大大拓宽。

　　那些原来位于供应链上游的卖家们，不管是源头工厂还是个体商户，在直播电商平台兴起之后，已经渗透到了供应链的各个环节，他们对接的客户可以是原来的二级批发商，也可以通过直播、一件代发直接面对零售客户。

　　在这些例子中，我们可以看到基建发挥的作用是非常大的。正是有了高效的通讯和物流网络，信息匹配才会快、物流运输效率才会高，企业的库存周转、回款速度也得到了大大提升，整个供应链的效率才得以提高。

　　所以，我们现在提倡发力新基建，也是想要通过其正外部性，降低社会成本。而且，新基建是面向未来的，更符合中国经济转型的需要，所带来的正外部性也更显著，比如新基建的完善能够促进科技创新和新兴产业崛起，而新技术反过来又将赋能传统产业，提升经济的整体效率。以5G基站建设为例，它是5G技术推广及应用过程中不可或缺的前期投入基础。再比如，通过提高新能源汽车充电桩网络的建设密度，有助于释放新能源汽车的消费需求。

　　1.2 土地财政的挤出效应

　　就像我们前文所述，围绕土地财政而大量建设的这些基建项目，在降低实体企业投入成本、提升实体企业经营效率方面的确起到了积极作用。但同时，由于土地财政往往与高房价相伴，它的挤出效应也不容忽视，主要体现在对于日常消费、制造业和高端服务产业的挤出。

　　1.2.1 高房价挤出日常消费

　　基于土地融资与城市基础设施投资之间正向反馈这一过程，基建投资的扩张带动了土地价格不断上涨，进而快速拉升当地GDP。对于那些提早上车的购房者而言，随着房价的上涨，这些购房者的财富得以增值，而且经济在房地产投资的带动下也实现了快速增长，那么这一阶段房价的上涨是能够产生财富效应，促进居民消费提升的。

　　但是当这种过分依赖土地财政，依赖信贷和债务扩张拉动经济增长的动能减弱，中国的GDP增速也随之放缓了。

　　根据刘守英等（2020）[3]研究成果显示，土地发动机的功能在2010以后开始减退。尽管2010-2013年，国有建设用地供应面积出现了明显的扩张，但这一阶段的经济增速依旧持续下滑，通过提升土地供应带动经济发展的动力明显削弱。2013年之后，国有建设用地的供应量出现了明显的减少，依靠土地宽供应拉动经济增长的模式发生了变化，随着经济发展阶段的转换，中国经济进入新常态。

　　在经济增速放缓的同时，房价依旧走高。根据百城住宅平均价格，2010年以来，一线城市的房价翻了一倍还多，二、三线城市的房价也翻了接近一倍，房价的快速上涨对于居民消费的影响，也正在逐渐由此前的财富效应转为挤出效应。

　　根据《中国家庭财富调查报告2019》显示，我国城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭中这一比重为52.28%，93.03%的居民家庭拥有1套住房。近二十年以来房产的增值速度，助推了居民对于房产的投资热情，房产在家庭财产配置结构中的占比较高。

　　居民热衷于配置房产，一部分原因是有住房刚需，而另一部分原因则是由于在房价上涨的预期之下，居民急于上车。

　　而对于这些此前没有什么积累，又想抓紧买房的居民而言，收入增长速度却赶不上房价涨幅。自2013年以来，城镇居民家庭的人均年可支配收入同比增幅放缓，而房价收入比却在快速提升，居民的收入增速其实是赶不上房价的涨幅的。对于这部分居民而言，就得靠贷款来解决买房问题了。

　　正如我们在前一篇杠杆问题中分析过的，从世界其他国家的历史发展经验来看，中国目前的居民杠杆水平是比较高的，而且通过对于偿债负担的测算，当前中国居民的整体债务压力已经高于美国等多个发达经济体。而居民杠杆率的上升，很大程度上就是因为居民房贷的规模在不断增加，购房成本的上升，需要居民前期支付更高的首付，后续也要偿还更高的贷款，居民财富集中在房地产领域，自然也就没有多余的钱去消费，这不利于内需的提振。

　　而对于那些没有房子，要靠租房居住的居民群体而言，房价的上涨也会导致租金的上涨。以上海为例，2021年7月的住宅平均租金和和住宅平均价格分别较2010年6月增长了123%和103%，两者走势正相关。而房租的增长对于这些租房者而言，在工资不变的情况下，房租的上涨导致租房成本上升，也会挤占他们在其他方面的消费需求。

　　1.2.2 高房价挤出制造业

　　在本系列的前面章节中，我们已经分析过，在以GDP考核为纲的模式下，政府有动力去压低工业用地价格，而低廉的工业用地价格又为制造业发展提供了很大的支撑，以及改革开放之后，中国赶上了全球化的浪潮，开始接纳来自全球各地的资本注入，叠加“入世”的积极影响，中国成为了“世界工厂”，一跃成为世界第二大经济体。

　　但是随着我国经济的发展，劳动力、土地等生产要素成本低廉的优势逐渐减弱，这实际上对于制造业的生存和发展空间有着严重的挤出效应。

　　从需求端来看，由于高房价对居民消费有挤出效应，导致居民消费结构出现变化，财富主要集中在房地产领域，这就限制了居民对一些非必需的制造业产品的消费，不利于制造业企业国内市场的打开。

　　内需不给力，经济还需要增长，那么就只能依靠外需，这也是造成我国经济格局高度依赖外需的重要原因之一。而外需目前来看不确定性也比较高，这对于制造业的发展是不利的。

　　从供给端来看，随着我国经济的发展，原本在国际分工中生产要素成本低廉的竞争优势逐步削弱。自2000年以来，我国制造业就业人员平均工资逐年上升，已经由2000年的8750元提升至了2020年的82783元，20年间翻了9倍有余。

　　而高房价是带动劳动力成本的提升的原因之一。根据陆铭等（2015）[4]的研究成果，房价上涨会推动生活成本上升，并通过阻碍劳动力流动，减少劳动力供给增速来推升工资水平，成本的上升使得制造业的利润空间受到了压缩。

　　更重要的是，房价上涨还会导致资源错配，引导更多的资源向房地产及相关产业链聚集。

　　近年来，房地产行业带来的投资回报率有目共睹，以北京为例，根据万得数据，2007年年末北京全市二手房成交均价为13247元/平方米，到了2020年年末已经上涨至了92025元/平方米，13年间翻了将近7倍。

　　从资本的角度来看，由于资本的逐利性，资本会主动向投资回报率更高的房地产市场流动，挤占了一部分原本用来支持实体经济的生产性投资。这就会导致实体企业尤其是一部分制造业缺乏资金的支持，带来制造业部门融资难、融资贵等一系列问题。

　　从企业的角度出发，既然房地产领域投资回报率这么高，踏踏实实做实业可能几年下来还不如投资房地产赚的多，部分制造业可能会在高收益的驱动下，将原本用于生产经营的资金转而投向房地产领域。根据王文春（2014）[5]的研究成果显示，房价上涨越快，当地企业进入房地产的可能性越高。出于改善企业经营状况的动机，利润率较低的企业进入房地产的可能性更大。

　　同时，制造业对于房地产高回报率的追随，还会导致企业创新和研发投入的挤出。王文春（2014）通过实证证明，房价上涨越快，当地工业企业新产品开发的倾向越弱，进入房地产的企业，其专利产出受房价上涨的负面影响更加严重。高房价对于各类资源的虹吸效应，并不利于我国经济结构的转型升级。

　　1.2.3 高房价挤出高端服务产业

　　根据梁文泉、陆铭（2016）[6]的研究成果，服务业是“密度经济”，服务业的聚集依托的是城市中高密度的人群所在地。

　　但现实是，由于地价越来越贵，尤其是城里的地价越来越贵，导致很多高端物业、高端服务业承担了更高的成本。根据100大中城市商服用地成交均价数据显示，2012年以来商服用地价格出现了加速上涨，尽管自2017年以来价格趋于平稳，但较2012年的1337元/平方米也已经翻了一倍多。

　　为什么商服用地价格会水涨船高呢？这还是要回到我们老生常谈的以GDP为纲的考核机制上面。地方政府为了能够通过招商引资拉动经济增长，会以低廉的价格将土地出让给工业部门，而由于土地供应受到18亿亩耕地红线的限制，分税制改革后，当地的财政收支还需要预算外收入来平衡，这就导致地方政府会对市中心的商业用地和住宅用地收取较高的土地出让金。

　　但由于服务业是“密度经济”，高度依赖于服务对象的聚集，并且具备生产和消费的同步性以及不能被储存等特征，所以对于商业中心的依存度极高，不太可能迁移到虽然房价便宜，但是人口密度也相对较低的区域。

　　根据余泳泽,李启航（2019）[7]的研究成果，房价快速上涨会对服务业企业形成刚性“锁定效应”，还会侵蚀传统服务业的利润，阻碍服务业企业生产率的提升，对服务业生产率具有较为明显的“侵蚀效应”，这对于我国经济转型也是有抑制作用的。

　　十八大报告明确指出，推进经济结构战略性调整。十九大报告中指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。中国经济进入转型发展的新阶段，确立了加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。但是随着房价越来越高，高房价的负外部性开始超过正外部性，提升了企业成本，导致资源以及内需等被挤出，同时还引发了人口出生率下降等一系列的社会问题。

　　在这样的背景之下，如何有效地控制房价上涨，维持房价的稳定，进而刺激内需，实现经济转型升级就成为了经济发展过程中不得不关注的问题。

　　02

　　解决方法：建立和完善房地产长效机制

　　党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2019年7月中央政治局会议也强调，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产长效机制的建立和完善，将有利于稳定房地产市场的运行，引领房子回归居住属性。

　　自1998年我国住房制度改革以后，房地产作为刺激我国经济发展的重要增长点，成为拉动经济增长的支柱产业。在推动房地产市场发展的同时，为了防止市场过热导致泡沫累积，进而引发系统性风险，我国政府也开展了数次调控。

　　根据政策调控方向来进行大致划分，整体而言，2000年至2020年疫情之前，我国房地产市场政策共经历了4次周期性的收紧，分别是：2003年年中至2007年年底；2009年年底至2011年年底；2013年年初至2013年年底；2016年10月至2019年年底。

　　几轮调控下来，有两点问题需要重视。

　　其一，房地产调控的节奏与经济周期密切相关，经济波动可能会影响调控政策的连续性。

　　房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业，是宏观调控的重要手段之一。当经济增速出现下滑时，政府往往会通过放松房地产调控力度来拉动经济增长，比如2008年还有2014年这两个调控放松的周期，都与缓解经济下行的压力有关。在政策相对宽松的周期，房地产对于GDP的贡献率出现了明显提升，受制于经济稳增长的压力，我国过去对于房地产的调控政策并没有形成持续性。

　　其二，政策收紧短期来看对于抑制房价作用明显，但一旦政策松动，房价可能会出现报复性反弹，政策反复不利于房地产市场的稳定发展。

　　我们统计了2005年-2019年，70个大中城市新建商品住宅价格指数的环比与住宅销售面积的累计同比，从过去的几次的调控效果来看，在房地产调控期间，政策发布能够有效地起到控价的作用，但是一旦政策出现了一些松动的迹象，房价往往会迅速反弹，带来量价齐升。

　　第一轮收紧政策之下，叠加08年金融危机的影响，2007年四季度房地产市场出现量价齐跌。而到了2008年四季度，在降息降准、降低购房契税税率、下调公积金贷款利率等系列政策的刺激下，房地产市场又出现了迅速回暖。

　　第二轮收紧周期，在国四条、国十一条的调控之下，房地产市场于2009年12月出现量价齐跌，当时间进入到2012年，由于部分地区的调控出现了边际放松，市场迅速反应，量价再度齐升。直到2013年新国五条的发布，再次强调房价调控目标，明确稳定房价工作考核问责机制，体现了楼市调控不放松的方向，房地产市场随之走弱，进入到第三轮收紧周期。但随着2014年稳增长压力的增大，房地产调控出现松绑，自2014年9月开始，量价出现跳跃式上涨，这一涨势持续到了2016年930新政，930之后，房地产市场开启了新一轮收紧周期。

　　由此可见，房地产政策的稳定性和持续性，是影响政策效果、房地产市场波动的重要因素。过去几轮的房地产调控政策受到宏观经济影响，没有形成长久且稳定的政策预期。政策的反复还在一定程度上造成了市场的波动，这是不利于房地产市场长期稳定发展的。

　　而且过去的调控主要是针对需求端的，对供给端的调控力度相对较弱，从政策效果上来看，对需求端进行调控的确能够在短期对房地产市场过热的现象进行降温，但这些需求只是滞后了并没有完全消除，尤其是对于刚需的压制，一旦政策松动，这些需求还是会起来，带动房价再度上涨。另外，从行业长远发展的角度来看，对需求端的限制也会传导至供给端，导致未来的供给减少，不利于供求市场的长期平衡。

　　综合来看，仅仅对于需求端进行调控是不够的，未来的调控方向，应该将着力点放在保障经济和房地产市场双双平稳运行，既要控制房价无序上涨，也要避免市场大幅波动，这就要求我国要建立与完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　所谓的长效机制，可以理解为通过供需的结构性调整，推动房地产市场供求长期平衡，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房价稳定或促进房价合理回归，平抑房地产市场的波动，满足居民的住房需求，让房子回归居住本质。

　　2020年年初，受新冠疫情影响，房地产市场景气大幅下行，在坚持房住不炒的基调的同时，当时房地产政策出现了一定边际改善，再叠加宽松的流动性环境，房地产市场出现了明显回暖，国房景气指数从2020年2月的低点97.45持续回升至2021年1月的101.44。

　　随着房地产市场的迅速恢复，后疫情时期政策再度加大了调控力度。值得注意的是，本轮房地产市场的调控不仅聚焦于需求端，像房产税被屡屡提及，近期全国人大常委会还对国务院在部分地区试点房地产税改革授了权。供给端也没有放松，设置三道红线、房贷集中管理和土地集中供应作为调控的重要抓手。

　　2020年8月住建部和央行为房地产融资划定了 “三道红线”监管要求。2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其“房地产贷款余额占比”及“个人住房贷款余额占比”不得高于人民银行、银保监会确定的上限等。意在通过降低房地产贷款的比重，收紧房企信贷资金渠道，调控资金流向。年内，北京、天津、青岛、武汉等多个城市宣布对住宅土地集中供应。

　　需求端推行房地产税改革的步伐加速，供给端设置三道红线、房贷集中管理和土地集中供应，为我国房地产长效机制保驾护航。

　　除供需两端之外，本轮调控还将重点放在弱化房地产的社会价值，引领房子回归居住属性方面，我国的房地产长效机制正在持续完善的过程当中。

　　2.1.需求端：合理筹划和征收房地产税

　　10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。本次授权的试点期限为五年，并且为后续的立法提供经验。

　　房地产税是对土地和房屋征收的所有税收，是一个体系，各个环节的税种如下图所示。

　　理论上，开征房地产税既可以为政府补充财政收入，还可以通过提高房屋持有成本打击投机需求，抑制炒房行为。而且征上来的税收若用于提供、改善公共服务，提高低收入阶层的生活水平，也能够起到收入再分配的作用，是房地产长效机制的重要组成部分，从长远来看有助于房地产市场的健康发展。

　　具体如何征收房地产税，目前市场上讨论的也比较多，主要集中在其中持有环节的房产税这一项。房产税是房地产税体系中房屋持有环节征收的一类税种，本质上归属财产税类别。

　　这里我们不妨借鉴一下海外的经验。总的来说，国际上房产税的改革与实践都是与一国的历史文化、政治经济制度、以及社会经济发展阶段相适应的，所以房产税的制度设计与应用也有所不同。

　　比如大多数欧美国家房产税是定位于给政府筹集财政收入。就拿最早的英国来说，其在17世纪推行房产税是为了筹集地方政府财政资金，从而来安抚社会动乱、缓解贫困问题。在后来的演变中，英国房产税发展成了两类，一类是住宅房产税，也叫市政税，由地方征收也由地方支配，另一类是营业房产税，由地方征收但由中央支配。因为一直以来英国就是一个主权高度集中的国家，中央掌握了绝大的税收收入，所以到现在为止对于地方政府来说，住宅房产税仍是最主要的财政来源。

　　在英国的影响之下，美国亦是如此。美国的房产税归属于财产税类别下，而财产税正是地方政府税收收入最主要的来源，根据美国商务普查局数据显示，2018年美国房产税占州和地方政府的税收收入比率达31%。

　　国际上的房产税经验除了欧美模式之外，还有东亚模式。在东亚模式之下，房产税还兼顾着调控房地产市场的功能。历史上，日本和韩国都曾经使用房产税来调控房价。这一功能其实更加贴近我国现在的情况与需求。

　　对于中国来说，房价快速上涨带来的负外部性已经逐渐显露，房地产市场急需建立长效机制来进行调控。因此，中国开征房产税的核心本质应是抑制房地产市场过热，平抑市场波动，而不是将重点放在直接税转型，或者替代土地财政上。

　　为什么这么说呢？

　　因为，作为房地产长效调控机制的一环，房产税的开征肯定是旨在打击投机炒房行为，但同时又要保障民生，不能打击到刚需性住房那一块，所以大概率会设置一定的免征条件。这一点我们也可以从2011年上海和重庆两地的试点中得以窥见，当时两地房产税征收都给予了刚需性住房一定的免税优惠。

　　那么在设置免征条件这一前提条件之下，房产税的税基就缩小很多，所以税收规模也较为有限，这是很难去替代土地财政的作用的。

　　参考国外国家的做法，比如说德国和新加坡。德国其实没有明确的房产税这一税目，他是分为土地税和二套房税，这两者是针对土地和房屋在保有和使用环节征收的，收入归地方政府。土地税的征收是没有限制的，而二套房税，顾名思义是针对居民所登记使用的第二套及以上住房征收的，实际上这是属于消费税的类别。两者的税负都较轻，对于财政收入的贡献程度也较小。2019年德国房地产相关税收收入占政府收入比重仅有0.98%。

　　而新加坡的房产税则采用超额累进制，自住型的住宅累进税率一共分为七级，起征点为8000新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于8000的免征税，最高税率可达16%。非自住型住宅税率分为五级，起征点为3万新元，最高税率达到20%。2019年新加坡房产税占政府收入比重为6.99%。可以看出，海外国家在征收房产税的过程中，如果对于自住型的房屋有免征额，或者首套免税的话，房产税对于财政收入的贡献并不是很大。

　　此前上海和重庆两地进行房产税试点之后，2011年两地房产税占地方财政收入比重分别为2.15%、1.40%，2020年这一比重分别上升至3.42%、2.82%。尽管房产税规模有所提高，但占比还是比较小。因此我们认为，就算未来房产税在全国推行开来，其整体的规模也不会很大，很难去有效地替代土地财政。

　　对于我国来说，房产税改革的重点应放在在抑制房地产市场过热方面。在这个问题上，韩国的经验是值得借鉴的。

　　与欧美国家的模式不同，韩国的房产税出台更侧重于调控房价。从上世纪90年代以来，韩国共进行了两次房产税改革。

　　第一次是1990年，因为80年代的时候韩国房地产市场非常火爆，土地高度集中，囤地行为严重，房价高企。因此韩国政府开始进行物业税改革，对土地和建筑分开进行征税，对土地征收综合土地税，建筑征收房屋物业税，并且将原有的单一税率改为累进制税率。改革推行之后，房价仍上升了一段时间，直到1991年9月开始才出现回落。而且此次改革旨在打击囤地，在一定程度上增加了土地的供给，这对房价也起到了一定的抑制作用。

　　第二次房产税改革是在2005年，韩国开始推出综合不动产税，旨在打击富人持有多套房屋的行为。综合不动产税规定，对于家庭名下持有的房屋总价值超过6亿韩元以上的按累进税率进行征税。而根据2006年年中的统计，当时韩国持有6亿韩元以上的家庭，仅占总人口的1.2%。

　　除了综合不动产税之外，韩国政府还出台了其他相关措施来打击投资性的交易与需求，如对持有多套房屋的家庭在2年之内出售房屋时，征收50%~60%的高额房产转让所得税。即使购房超过两年，拥有多套房的家庭在出售时也需要缴纳6%-35%的高额税。韩国房价虽然在一系列的措施之下经历了短期的小幅下滑，但之后却再次走高。

　　此后，韩国对于综合不动产税率也进行过调整，根据韩国国税厅官网数据显示，2021年最新调整之后，目前韩国综合不动产税根据房屋的市值和套数设置累进税率，两套以下按照0.6%-3%的税率进行收税，三套及以上按照1.2%-6%的税率进行收税。

　　韩国几次房产税改革的作用效果不同，第二次改革所推出的综合不动产税，虽然目的是要打击囤房行为，但对于房价的抑制效果甚微。

　　不过这其中仍有值得中国房产税改革借鉴的地方，如针对市值和套数做出限制以抑制炒房行为，再结合上海、重庆的一些经验，我们对房产税试点做出如下猜想：

　　1、考虑到拓宽税基的要求，存量房会纳入。

　　上海的房产税试点只考虑了2011年以后买的二套房和二套以上住房，只考虑了增量，税基不够，2011年以前买房的住户，即使拥有几十套住房，也是免税的，没有起到打击多套房空置，房屋囤积待涨的效果。为了让收入公平分配，这次房产税改革大概率会对所有的存量住房征税。

　　2、房产税要考虑历史遗漏问题，大概率会有免征面积。

　　很多城市土著到了退休或已经退休的年龄，不少土著收入也不高，如果每年都要交房产税对他们来说负担过重，以及考虑国内居民部门高负债、高房价、低收入的现实，存量房征税会大概率是有免税面积的，参考标准应该是各地的人均住房面积，30-60平方米均有可能。

　　同时，针对部分残障人士、退伍军人等特殊人群，也可能会有税收减免优惠。

　　3、房产税征收基础大概率是参考市场交易的市值来定的。

　　从国际经验看，不是所有的地方都是按照市值征税，比如香港，是根据租金收差饷（差饷是香港对地税的一种表述），但从香港的实践来看，通过差饷调控房价效果并不理想。既要有合理的税源，同时又要有抑制房地产过热的政策效果，试点大概率是将房屋交易市值作为征收基础。不过中国不同省市之间的房价差距甚大，所以可以借鉴美国的做法，在不同地区实行不同的税率，而且根据不同地区的发展差异，可能会有折扣。

　　4、房产税大概率会采用超额累进制。

　　这就涉及到房产税的定位问题。有些国家的房产税，完全是从税源的角度去考虑的，比如英美，在房产税制度设计之初，就是从筹集资金并提供公共服务的角度去考虑，再加上他们的经济主导思想是小政府、大市场，所以不存在所谓的房地产调控的诉求，这就导致了房产税占他们财税会有相当大的比重，也不会去设计免征面积，买了房就要交税，交多少由地方根据自身的情况来定，美国房产税占地方政府的税收收入比率接近三成。

　　而我国设置房产税的一个目的是在于提高打击炒房行为的有效性，名下房屋套数超出基本居住套数越多，超出的部分税率也就越高。比如王某名下超出基本住房套数之外有四套房，对于这四套房中的第一套、第二套、第三套、第四套分别规定的税率是逐渐增加的。

　　同时房屋估值体系也有待进一步完善，之前重庆和上海均采用房屋的交易价格作为计税依据，虽然市场交易价格容易取得，但其波动性较高，而且就算在同一个城市，不同地方的房屋价格也会不同。房屋估值是房产税制度的核心部分，国际上英美等国都已形成了较为全面的不动产估值体系，以及自律的行业评估机构，即采用的是“政府征管+第三方机构评估”的模式，这给政府在进行房产税征收时提供了巨大的便利。美国机构的评估通常是采用市场信息、房屋成本及房屋收益，结合多方面要素来综合进行不动产的价值评估。

　　2.2.供给端：完善住房供应体系

　　2.2.1.房企：控制杠杆在合理区间

　　对于房企来说，永远都有着上杠杆诉求。

　　一方面，房地产项目所需的资金规模通常都是巨大的，如果能够通过加杠杆获得外部融资的话，那么所需的自有资金就会减少，只要融资成本低于项目利润率，那么最后的实际收益率必然会在杠杆的作用下得以上升。

　　做个简单的计算，比如某房地产企业A准备开启一个50亿的项目，假设项目利润率为10%，自有资金10个亿，剩下40亿来自外部融资，成本为5%。最终房企的收益率将会上升至30%，这便是杠杆带给房企的第一个好处。

　　另一方面，加杠杆可以让房企迅速扩张规模，有了规模就能够去冲排名、冲业绩，进一步提升融资能力、降低融资成本。而且近些年不仅地价上涨提升了房企的成本，房企之间还要在自持、配建等方面相互竞争，销售端又出台了很多限购的政策，房企的利润已经被压缩很多了，如果不加杠杆，利润只会越来越薄。

　　除此之外，长期以来房地产都是国民经济的重要支柱，是各种生产和经济活动的重要载体，是国家经济的稳定器和压舱石。即使出现问题，也可能有政府出面兜底。在这样的考虑之下，很多房企，尤其是在行业内有一定影响力的大企业，更有动力发力去加杠杆、扩张企业规模。

　　由于房地产行业本身太过于依赖杠杆和信用，在房企运作的过程中，往往是采取向银行等金融机构借钱拿地—向建筑商赊账建楼—预售楼盘回笼资金这样的模式，用非常少的资金，依靠杠杆和信用来支撑整个体系的运转。

　　可是，杠杆太高就会有风险，而且如今的房地产企业跟金融系统的关系已经十分密切，一旦房企信用风险集中爆发，很可能会波及到银行甚至整个金融体系。

　　近几年房地产政策基调趋紧，房企的外部融资越发困难，为了保住规模、业绩、排名，企业就只能加快销售回笼资金。但问题就在于核心一线城市土地供应少，地块不好拿，但土地供应相对宽松的二三线城市的房地产并不景气，很多小城市都出现供给过剩，房企的销售额持续下滑。这种情况下，房企从银行拿不到钱，也没办法通过预售回笼资金，流动资金不足就很可能会引发信用风险。

　　这个时候，三道红线就很重要了。2020年8月住建部和央行为房地产融资划定的“三道红线”监管要求，其内容如下表所示：

　　根据“三道红线”的触线情况，将房企分为红、橙、黄、绿四档。若三条红线均触及，则企业为红档，不得新增有息负债；若触及到两条红线，则为橙档，负债年增速不得超过5%；若只触碰一条红线则为黄档，企业年负债增速不得超过10%；若三道红线都没有触及，则为绿档，年负债增速不得超过15%。

　　三线四档，实际上是对房企举债做出了一个非常明确的限制，这也是希望房企改变过去高杠杆快周转的发展模式，通过控制杠杆率来阻止信用风险集中暴露，进而外溢到其他行业。

　　接下来我们以亿翰智库发布的2021中国上市房企百强榜为样本，剔除掉缺失数据之后对房企的这三个指标及变化进行分析。不难看出，自三道红线要求提出之后，房企各项指标都得到了一定程度的改善，触线家数大幅减少，还有不少企业成功实现降档。

　　三个指标逐一来看，根据21H1的数据，剔除预收款的资产负债率这一指标的中位数为71.9%，虽同期下降了2个百分点，但仍然超过红线要求；净负债率、现金短债比中位数分别为75.6%、1.53倍，行业平均水平未触及红线。

　　从触线家数来看，21H1扣预负债率指标不达标的企业最多，高达58家；净负债率及现金短债比的触线家数已分别由2020年的24、20家，减少至21、19家。从房企达标档位来看，截至21H1，样本企业中触碰一条红线要求，即黄色档的企业最多，占比45.9%，其次是绿色档企业，占比31.6%。橙色档和红色档企业占比分别为13.3%、9.2%。

　　三道红线的提出对房企的压力可见一斑，我们也可以看到，一旦外部融资收紧了，银行不给贷款，楼市也不景气，房企的信用风险就开始显现了。2021年前9个月内，已有40只房企债券出现违约，数量相比去年全年增长26只，累计违约金额达513.66亿元，违约规模是去年全年的2.8倍。

　　过去政策上对房企的融资限制其实是相对模糊的，但三道红线不仅提出了细致化的指标要求，更是将资管产品、海外融资、明股实债乃至票据等等都纳入监测，进行全方位的监管。

　　明股实债主要是表面上房企进行股权融资的时候，事前与持股者约定回购、或承诺固定利息，虽然会计上计入权益但实际上是一种债券性质的融资，更具体的内容我们在之前的篇章中有过介绍，在此就不赘述了。

　　商业票据是一种不计入企业有息负债的金融工具，也不占用授信额度，还能在二级市场贴现，流动性好。房企还能够通过给上下游企业开商票来延迟付款时间，所以对于房企来说，商票是在“三道红线”之后一种非常好的融资工具。

　　明股实债是在最初三线四档提出时便已纳入监管范围，而商票则是在2021年6月，据媒体报道，央行已经将试点房企的商票信息纳入监控，要求相关房企每月同时上报商票数据。这说明房企想要通过扩张无息负债、各种表外业务来加杠杆的漏洞也被补上了。

　　三道红线的核心在于控制房企负债的过度扩张，在这样的约束下，我国房地产行业该如何转型呢？

　　房企的业务无非是商品房和商业地产两种类型。对于第一种类型，过去在高杠杆高周转的支撑下，纯商品房开发模式带来了高利润。随着经济生活水平以及生活质量的不断提高，居民对于房子除了基本的居住需求之外，还延伸出了对舒适度的要求。因此，房企可以考虑提升住宅质量，比如说建造绿色住宅、智慧住宅增加居民的居住舒适度，来挖掘这部分市场的溢价。

　　另一条路径便是产业地产，简单点说就是将房地产与实体经济产业相接轨。举个例子，一个园区既要有企业的研发、生产、办公的物理场所，也应该有商业住宅、购物、休闲娱乐场所。在产业融合的加持之下，经营园区的房地产企业还应该提供能够帮助企业成长所需的系统性服务。

　　这有别于此前通过产业、物业分割销售来赚快钱的模式，不是通过开发来一次攫取土地价格上涨的利润。产业地产核心在于运营维持管理，通过引入附加值较高的产业，利用协同效应、产业集群效应，来不断提升土地的附加值和产出能力，同时也能够拉动周边商业地产的价值。

　　让房地产融入实体经济运行的日常生产活动之中，才能真正削弱其的金融属性，充分发挥出其“用”的功能。

　　2.2.2.银行：房贷集中度管理

　　2020年12月底，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，并对超出上限的银行给出了2-4年的过渡整改期。出台房地产贷款集中度管理制度，目的是通过限制银行放贷，从银行供给端上收紧房企外部融资规模。

　　打个比方，如果某中资中型银行的房地产贷款占总贷款的比重超过了27.5%，并在2个百分点之内的，那么就需要在2年的过渡期内进行整改，多于2个百分点，就要在4年内降低房产贷款集中度，这家银行就算有意愿也没法再给房企或者个人买房提供贷款了。

　　房地产行业杠杆过高，不仅会使金融系统内的风险加剧，还会挤占其他部门的社会信贷资源。银行的总贷款额度是有限制的，钱要是都给房地产了，其他部门得到的信贷资金就少了。

　　这就涉及到一个问题，银行为什么喜欢放房贷呢？

　　这其中的原因跟我们之前讲的城投平台抵押土地得到融资是一样的，因为不管是对个人的住房贷款还是对公的房地产开发贷款，抵押品都是房子和土地这类“保值”的实物资产，而且公众对于房子和土地已经形成了强烈的上涨预期，所以就算最后还不起贷款，银行也能通过卖房卖地来回款。

　　由此来看，房贷集中管理制度的重要性不言而喻，这“两道红线”能通过降低银行向房地产行业的放贷意愿，进一步抑制房企过度加杠杆的行为，双管齐下来控制房地产行业的杠杆。

　　与此同时，房贷少了，那支持实体经济部门信贷资源就更多了，尤其是符合国家战略部署的一些科技创新、绿色金融、制造业企业，还有之前“融资难、融资贵”的中小微企业都可以从中受益。信贷结构得到进一步优化，在降低金融风险的同时让信贷资源真正活起来，流向实体经济。

　　我们以2021年6月30日前上市的40家银行为样本，对其2020年年报与2021年中报数据进行了统计与对比，发现不少银行涉房贷款占贷款余额比重出现下降。整体来看，银行平均涉房贷款占比下降了0.01%至21.53%，中位数由21.64%降至21.55%；个人住房贷款集中度的平均值下降了0.1个百分点，而中位数上升了0.2个百分点，这主要是一些中小型银行在上限之内扩大了对个人住房贷款的规模。从变化的家数来看，个人房贷集中度和涉房贷款集中度出现下降的银行均为分别为21、20家，均达到半数。

　　截至2021H1，共有12家银行超过个人住房贷款集中度上限，有9家银行超过房地产贷款集中度上限，其中有两家银行两项指标均不达标。但从动态变化来看，超过上限的企业集中度相比2020年末有一定程度压降。总体而言，新规实施之后，银行展现出控制涉房贷款的积极态度。

　　当前银行系统对于房地产贷款集中度以及居民房贷从严限制，是为了维护房市的平稳运行，随着房地产市场的降温，在坚持房住不炒的大方向之下，政策也有边际的放松的可能性。10月21日，银保监会于国新办发布会上表示，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。根据经济观察网报道，高层频频喊话要求保持房地产信贷平稳有序投放之下，各地对房地产贷款额度方面有不同程度的松动，本月的房地产按揭信贷额度也高于上月。

　　这就向市场传递了在强调房地产市场调控的同时，也要保障刚需群体购房需求，后续政策可能也会根据市场的情况，针对这部分刚需住房需求边际放松，或者进行动态集中度考核，在总基调不变的前提之下，原则上允许银行有自己把握的空间和余地，尤其是会重点呵护刚需居民的需求。

　　2.2.3.土地供给：建立长期有效的供给长效机制

　　房地产贷款集中度是在资金供给端对房企进行的限制，而拿地通常是房地产企业运营的第一个环节，因此，房地产长效调控机制延续到了土地供应端——集中供地。

　　2021年初，多个城市开始推行双集中的供地模式，包括北上广深四个一线城市和南京、苏州、杭州等等在内的其他18个二线城市。具体表现为集中规划和集中挂牌，原则上一年之内不能超过三次，供地数量不低于过去五年的平均完成量。

　　那么，集中供地具体有什么好处呢？

　　之前的土地都是零零散散放出来的，房企本来周转就快，节奏快的时候可能几个月就能完成销售回款，再去拿地。在高杠杆快周转之下，拿地能力大幅提升，拿的地也越来越多，在实际土地拍卖的过程中更不乏出现争地王的现象。

　　而土地在某一段时间内集中放出来进行拍卖，房企一下子很难有那么充足的资金把所有想要的地都拍下来。

　　举个例子，假设开发商本来看中了三块地，每块地20个亿，而他也恰好只有20亿的资金。如果这三块地都隔开几个月，分开来进行拍卖，那么他可以先用20个亿买完第一块地，再通过加快开工销售等操作进行回款，在第二块地开拍之前筹集到20个亿就可以，第三块地也是同样的操作。但是在集中供地之后，这三地如果都放在同一时间拍卖了，这个开发商的资金可能就只够他买一块地了。

　　此外，之前开发商为了提高拿地成功率还会注册多个马甲同时参与竞拍，集中供地出台的同时也明确禁止了这一行为，直接杜绝了房企开小号拿地的可能，让土地资源分配更加公平。

　　集中出让可以削弱房企通过快周转来多拿地的能力，对其现金流产生了不小的挑战，进而限制房企过度加杠杆扩张规模，因为一般房企的加杠杆环节都在拿地之后，通过抵押土地去融资。

　　大量土地集中拍卖还会分流房企的资金，在同一块土地上进行竞争的企业数量将会减少，也有利于降低土地市场的热度。并且在集中供地之后，一些资金实力强的房企能够脱颖而出，更多地拿到他们想要的地，而资金压力大的房企可能会面临艰难处境。

　　但是在土地拍卖市场，不仅有竞价，还有竞自持、竞配建，这也给房企造成了很大的压力。

　　因为地方政府在出让土地的时候通常会设有一个溢价率上限，成交价格是不能超过这个上限的。一旦竞拍的价格超过了，那么参与出价的开发商将在其他方面展开竞争，来决定土地最终的归属。

　　比如说自持配比，就是一块土地中开发商自己持有使用不能用来盖房出售的部分。还有自持年限，拿地之后多少年不能卖，但是可以自己开发用于租赁业务。哪家开发商承诺的自持比例越高，自持年限越长，竞争优势就越明显。同样的，配建就是与商品房开发配套的一些道路、绿化之类的设施。这样的做法实质上让土地最终归属并不完全依赖于成交价格，这对于抑制地价过度上涨理论上是有一定效果的。

　　集中供地使得同一块土地没那么多人去竞争了，地价就有了下行的空间。同时还要求扩大供地数量，地多了房子多了，房价上涨的动力也小了，而且开发商集中拿地之后可能还会出现集中开盘预售的情况，开发商之间会为了竞争而推出各种优惠，这对于买房的人来说也是好事。

　　但这些措施也存在一些问题，竞自持配比、配建这些对于开发商来说都是成本，实际上是变相地推高了商品房的土地价格。

　　有的竞争激烈的地方自持比例高达40%，自持年限长达70年。开发商拿了地之后，近一半都不能卖，虽然可以用来出租，但是肯定没有售楼赚钱，而且售楼在预售模式之下现金流回款还快。为了保障利润，开发商自然就要把自持、配建这些东西的成本摊在商品房上。

　　这样一看土地成本本来就高，不仅集中供应要求充足的资金，还要去拼自持、拼配建，银行融资难度加大，卖房又有各种限制，利润比起以前大幅摊薄，于是有的房企就干脆躺平。

　　第一轮土地集中供应之后，许多城市原本计划出让的土地有不少都出现流拍的情况，还有一些甚至在交易前因没有人报名而被撤牌，更有企业在成交之后放弃巨额保证金退地。在土地价格方面，由于大部分城市第一轮的时候并没有对溢价率上限进行调整，所以导致成交的土地溢价高企。

　　根据中指研究院的统计，之前进行集中供地的22个城市只有3个城市的所有成交土地溢价率没有超过15%（二轮供地时大部分城市设置的溢价率上限），而有7个城市成交的土地一半以上都超过了该比率，这样的结果毫无疑问偏离了政策的本意。

　　所以许多城市在二轮集中土拍前也开始对出让规则进行调整优化，给土地供应制度打上补丁。如下调溢价率上限，禁止以提高起拍价的方式提高溢价率，改“竞自持”为竞品质、摇号或一次性报价等等。具体分城市来看，天津、南京、合肥等城市将土地溢价率限制在15%；杭州取消自持竞争，改为竞“无偿移交政策性租赁住房”和竞建筑品质；济南、天津、无锡等部分城市则规定，拍卖报价达到最高限价后，将采用摇号的方式决定地块归属。

　　截至2021年9月底，根据已完成了二轮土地集中供应的城市成交结果显示，多数城市以底价成交的地块较多，成交部分溢价率也在5%之下。济南、天津等城市溢价率降幅超过十个百分点，而杭州的成交溢价率仅有4.6%，相比首轮降更是21.4个百分点，土地市场得到明显降温。

　　这样的优化，尤其是取消自持、严格限制溢价率，是有助于降低企业的实际拿地成本的，不仅保障了房企一定的利润空间，也避免房企将这些成本最终转嫁给消费者，延续“地价推升房价”的逻辑。而且对于中小企业来说也给予了一些喘息时间，毕竟土地自持对于房企的资金规模是有要求的。

　　但与此同时流拍率持续走高。2021年9月克而瑞监测的重点城市流拍率达到27%，创疫情以来新高。根据一些城市新的竞拍规则，像杭州的竞品质时同时要求现房销售，导致开发周期可能至少延长一两年，这对房企现金流的冲击是非常大的，再加房企融资本来就是不断收紧的，所以拿地意愿也随之降低。

　　除此之外，还有大部分土地流拍是由于地块的地理位置不好，这就跟土地供给规划有关了。

　　现在的土地供应管理大致包括两部分，一个是供给节奏，也就是土地集中供应制度，另一个就是供给结构。我们在之前的土地财政篇里说过，工业用地供给多，价格低，商住用地供给少价格高，由此商住用地的土地出让金成为了地方政府财政收入的主要来源。所以现在的高房价高地价，归根究底也是土地供给结构的问题。

　　再结合现在的区域间不平衡发展的实际情况看，房地产市场一直存在区域间供需错配的情况：一线和部分二线城市住房市场最大的问题是人口过多住房需求很高，但房屋面积总量不够。

　　但在耕地红线的限制下，可以用来出让的土地实际已经不多了，所以着眼点应该在于扩大房屋的供给，以盘活存量房、发展租赁市场为主，加大新建商品房为辅，来保障基本的居住需求，利用政策优势如给予税收优惠引导空置房、闲置厂房转化进入租赁市场。而三四线城市的住房又出现一定程度的过剩，不需要再加大租赁房屋和商品房的用地供应，而应着手于房屋去库存与推动租赁市场建设并行。

　　2.2.4.租售并举，构建多层次住房保障体系

　　过去，租赁市场经常被忽视。根据央行2019年的调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96%，也就是说需要租房的家庭比率仅有4%。租房率远远低于新加坡（12.1%）、美国（34.2%）和日本（38.8%）这些发达国家，这也正好能够说明，相比租房，中国人更加倾向于买房。

　　对于中国人来说房子是一种生活稳定的象征，中国人对于买房有一种深深的执念。而且租赁市场的不活跃除了有一些传统观念因素掺杂其中，还有很大一部分原因是，如果房子是租的，居民可能无法享受应有的社会保障和社会福利。

　　而且租赁市场里面的出租房源大部分都掌握在个人房东手中，市场比较分散，住户还随时可能要面临着房东随意涨租金、临时决定要出售房子等问题。

　　这样一来，租房就会成为租房者生活中一个非常不稳定的因素，这就造成很多年轻人不愿意长期去租房，即使背上巨额的负债也想去买房。住房需求被更多显现化成了购房需求，尤其是在核心大城市，这就导致房价越来越高，居民的债务压力越来越重，而消费也越加被压缩。

　　但这并不意味着现实生活中，尤其是核心城市的租房需求不高。实际上，中国城市居民中还存在着一大批“夹心层”，主要是指负担不起大城市的高房价，而收入水平又超出政府保障范围的这一群人，对于他们来说，租房需求是很高的。因此，房地产市场的调控，既要把控购房市场，还要兼顾租房市场。

　　党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

　　由此可见，租售并举是大势所趋，对房地产市场的调控以及长期健康发展有着至关重要的作用。

　　租售并举能够使房屋回归居住的根源属性。过去很长一段时间房屋的资产属性尤其突出，引导了一大批人去投机、去炒房，导致房价越来越高。从事实来看炒房的那一批人其实不是缺房子住的那群人，但他们的投机行为却导致了房价日渐高企，将一些迫切买房的人逐渐挤出市场。而租售并举正是强调、突出了房屋的居住属性，很好地满足了“房住不炒”的要求。

　　在租售并举的制度下，居民可以根据自身的收入及生活需求，在租房和购房之间灵活选择。购房和租房之间是替代关系，各类长租房、公租房发展起来会带来多元化的供给，能够满足居民不同层次的居住需求。对于刚进入社会的工作者来说，买不起房还可以去租，进行过渡。等到收入提升，财富积累到一定程度之后，再去商品房市场进行自由选择，这样生活压力就会小很多，也有多余的财力去进行消费。

　　而且租房相比于购房也有自身的优势，租房门槛低，居住的时间和地点都相对灵活，不会因为房子的问题就把年轻人绑在一个地方。当前年轻人工作的流动性很高，可能会经常变换工作地点，所以房屋租赁市场的扩大能够很好地满足这类新生劳动力的住房需求。

　　长期来看，租售并举能够有效地将部分过早的购房需求转化为租房需求，有利于平衡房地产市场的供需水平，房价就不会涨的过快。但这里要强调的一点是，租售并举的目的并不是要让所有人都买得起房，而是让居民以较低的成本实现有房住，有能力的就去购买商品房，收入暂时不足的可以选择住出租房。

　　从海外国家租售并举的先行经验来看，新加坡的政府组屋制度值得借鉴。

　　组屋起源于1964年新加坡的“居者有其屋”政策，是一类由新加坡建屋发展局（Housing Development Board，简称HDB）统一建造的公共房屋，HDB成立的目的是为了让90%的新加坡人民都能够住进公共房屋，10%的居民住私有房屋，也就是商品房。这一数字目标的设定和其土地属性是相吻合的，新加坡的土地九成是公有制属性，为政府所有，只有一成是私人所属。

　　所以新加坡的住房市场实际上是由组屋和商品房构成，组屋主要是针对于中低收入阶层，其价格非常低廉，而商品房则更多面向富裕人群。组屋不以盈利为目的，其价格也由政府制定而不是市场。

　　听上去性质有一点像国内的公租房、廉租房，但实际上它并不单纯是出租房，而是采用政府分配和市场出售相结合的方式，根据不同收入来制定差异化的分配和购买政策。对于低收入阶层可以租赁一房或者多房的组屋，对于中等收入阶层可以直接购买组屋，而对于月薪收入超过一定水平，比如说12000新元（2016年）的家庭则可以去商品房市场购房。当然，这个政策也是随着新加坡人民的收入水平变化而改变的，以达到惠及大部分人的目的。

　　组屋制度实行到现在已经近60年了，新加坡政府到目前累计为其居民提供超过了100万套的组屋。截至2020年，新加坡居住在组屋中的家庭户数达到108万户，占全国家庭比重为78.7%，成为了真正的普惠政策。

　　那么，基于我国房地产市场中一些比较显著的问题，我们来看看现下会有哪些可行的措施以及未来的调控方向。

　　其一，鼓励租赁市场的专业化运营。

　　供给端，培育租赁市场的专业化、规模化经营机构能够将出租房源等资源整合，扩大租赁市场的多元化供应，提高租房效率，降低房屋空置率。如果还是过去以个人房东为主的租赁格局，那对于租房者来说可能很难找到合适的住房，短租和长租的需求供给很可能会形成错配，导致房屋使用效率降低、居民租房体验感不佳。

　　专业化的租房机构还能够给住户提供相应的生活服务，比如说现在很多长租供应都设置有完善的安保措施、定期保洁，还有一部分提供健身、娱乐等生活休闲服务等等，这能够大大提升住户的居住幸福感。

　　但过去我国租赁市场上的专业经营机构少，整体规模也不大。根据贝壳研究院数据显示，我国租房市场上由专业机构提供的租房市场份额仅有5%（2017年）。而国际上，美国的机构化为30%，日本为80%，德国为40%。中国专业化运营机构的发展与崛起，还有很长一段路要走。

　　其二，推行租售同权。

　　租售并举还有一个重要的关注点是要推行租售同权。租售不同权意味着很多租户不能正常享受到社会福利与社会保障，有的还因为户籍问题面临着子女无法在大城市顺利入学的困境，这都反映出租房的不稳定特征。要让租房者也能够实现“安居”，就必须要让他们在公共服务方面享有同等的待遇，让他们觉得房子是租的还是买的没有太大的差别，通过租房也能实现“安居梦”。不过不同城市的社保和福利是不一样的，租售同权推行的过程中还需要注意因城施策的问题。

　　2.3.弱化社会价值，回归居住属性

　　房子对于每个人来讲不只是住所，也是家的概念，这就意味着房子不仅仅是一个经济领域的商品，还具备一定的社会属性。比如 “学区房 ”、“高端社区“、“城中村”等对于社区的划分，这不仅仅是房子作为一个商品的含义，还是带有一定社会性意义的，而这种社会价值往往会对房价产生一些影响。

　　我们以学区房为例，早在1986年，国家在通过的《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”

　　一般而言，这里所指的就近入学是指的凭房屋产权证或相关证明，到房屋所在的对口学校入学。在这样的规定下，对于很多购房者而言，购买房产不仅是为了获取一个居住场所，还会考虑房产是不是有对口的优质学区，以便让子女能够接受更先进的教育。

　　根据石忆邵等（2014）[8]的实证成果，以上海市为例，学校重点等级每下降一级，住宅价格将平均下降 8.698%；小学本区排名每降低一位，住宅价格将平均下降 0.896%；到重点中学距离每增加 100 m，住宅价格将平均下降 0.995%；距重点小学距离每增加 100 m，住宅价格将平均下降 0.499%。

　　假设学校A是一所重点学校，与甲小区仅有一墙之隔，但可能由于学校划片的时候，甲小区并没有包含在A的学区范围内，导致甲小区住户的子女无法去A入学，而只能去对口的学校B入学，而学校B是一所普通学校。

　　为了让孩子能够接受更好的教育，有条件的家长就会更倾向于去购买A的对口学区房乙小区的房子，乙小区对于同区域的社区而言，就会形成明显的溢价。

　　而这种溢价背后的原因，还是要回到教育资源的供需问题，优质的教育资源供给相对稀缺，但需求却十分旺盛。对于这部分想要享受优质教育资源的需求而言，只能去购买学区房，这就导致学区房的房价水涨船高。

　　不过，这种学区房的溢价并不是所有的家庭都能承担的，根据董藩等（2017）[9]的研究，富裕家庭对价格变化不敏感，购买同一学区房的心理承受价格远高于普通家庭或贫困家庭。在价格机制下，最终富裕家庭通过占有学区房而获得了优质教育资源，这其实不利于公共资源的均衡分配以及共同富裕的实现。

　　随着经济社会的发展，房子在具备基本的生活居住功能之外，还衍生出了其他的辅助功能，而房地产长效机制的建立，要求房子要回归居住属性，那么就应该要对诸如学区房这类的社会价值进行切割，避免让房子和学区资源绑定。

　　既然造成学区房溢价的原因在于供需结构不均衡，那么想要解决这一问题还是要从供需结构入手，推进教育资源空间分配的均衡。

　　目前，政策对于教育资源供需失衡的问题已有关注，也已经有多个城市明确了各自的学区房政策。比如北京采取了多校划片入学的方式，一个房源不再只对应一所学校，这就大大提升了择校的不确定性，从而带动热门学区房降温。上海提出 “名额分配综合评价录取”，包括名额分配到区和名额分配到校两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%- 65%，为普通初中升重点高中拓宽了渠道，均衡了优质教育资源。重庆出台了《商品房销售不得与入学资格挂钩宣传提示》，对于学区炒作进行了管控，强调商品房销售和入学资格脱钩。

　　总体而言，这些政策都是有助于均衡教育资源，弱化学区房属性的，而且短期来看，这种“解绑”房产与学区资源，引导房子回归居住属性将会成为建立房地产长效机制的一个重要方向。

　　土地财政之下，过去中国经济的高速发展离不开房地产市场的推动。在经济高速发展的那个阶段，房地产可以看作是信用创造器，是经济增长的引擎。然而当经济进入新常态，从之前的高速度向高质量发展转变，在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的推动之下，房地产长期还是要与信用创造脱钩，回报率向实体经济靠拢，回归居住属性，真正做到房住不炒。

　　房地产与信用创造脱钩之后，经济要想健康稳定发展，还是得有新的融资和财富创造机制，这时就需要金融体系进行重塑，引导居民储蓄配置到新的增长引擎，在下一篇中我们将具体阐述。

　　[1]李振军.基础设施产业发展重在“补短板”“降成本”[J].人民论坛,2017(05):90-91.

　　[2]许加宏.农村电商的扶贫强刺激效应:菏泽“淘宝镇”案例[J].金融发展研究,2017(01):82-85.

　　[3]刘守英,王志锋,张维凡,熊雪锋.“以地谋发展”模式的衰竭——基于门槛回归模型的实证研究[J].管理世界,2020,36(06):80-92+119+246.

　　[4]陆铭,张航,梁文泉.偏向中西部的土地供应如何推升了东部的工资[J].中国社会科学,2015(05):59-83+204-205.

　　[5]王文春. 区域房价差异与工业企业创新行为[D].西南财经大学,2014.

　　[6]梁文泉,陆铭.后工业化时代的城市:城市规模影响服务业人力资本外部性的微观证据[J].经济研究,2016,51(12):90-103.

　　[7]余泳泽,李启航.城市房价与全要素生产率:“挤出效应”与“筛选效应”[J].财贸经济,2019,40(01):128-143.

　　[8]石忆邵,王伊婷.上海市学区房价格的影响机制[J].中国土地科学,2014,28(12):47-55.

　　[9]董藩,董文婷.学区房价格及其形成机制研究[J].社会科学战线,2017(01):43-51.

　　(本文作者介绍：红塔证券研究所所长、首席经济学家)