意见领袖丨中银研究
今年以来在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房地产市场也出现一些新变化，房地产市场过快上涨势头得到控制，商品房销售增速回落。但房地产开发投资增长仍有韧性，一线城市房价涨幅仍然较快，“两集中”政策影响土地供应节奏，成交土地溢价率仍较高。房地产市场韧性来自部分地区旺盛的购房需求，房地产市场销售高增长带动销售回款增加，也成为房地产开发投资较快增长的重要支撑。下半年，房地产市场需求受调控政策影响，商品房销售面积增速将继续回落；房地产开发投资动力减弱，增速将小幅放缓；房价涨幅将趋于稳定。房地产市场健康发展关系社会民生和经济长期可持续发展，未来要坚持“房住不炒”原则，在尊重市场规律、完善相关制度建设的基础上，做好稳定地价、房价和预期。
一、今年以来房地产市场运行新变化
（一）商品房销售增速呈现回落趋势
去年下半年以来，政府多次重申“房住不炒”定位，房地产市场调控措施不断趋严。商品房销售总体呈现增速放缓趋势。今年前5个月，商品房销售面积、销售额增速逐月回落，两年平均增速分别为9.3%、16.7%，分别较一季度放缓0.6、2.4个百分点；5月当月商品房销售面积、销售额的增速分别为9.2%、17.5%。
从30个大中城市商品房销售看总体呈现回落趋势。其中，一线城市销售涨幅较快，自2020年7月商品房成交面积保持两位数增长，今年以来开始高位回落，5月当月两年平均增速降至为-1%。二线城市商品房成交有所加快，3月以来两年平均增速保持两位数，5月当月两年平均增速为13.5%。三线城市商品房成交涨幅相对较慢，1月当月两年平均增速为10.6%，此后增速回落，5月份两年平均增速为-0.8%。
（二）房地产开发投资增长仍有韧性
虽然房企融资、房地产贷款等政策收紧，但房地产投资增速仍有所加快，表现出较强韧性。今年前5个月，房地产投资两年平均增速为8.6%，增速较一季度上升0.9个百分点。不同区域房地产投资两年平均增速均有所加快，其中西部地区增速最高，前5个月两年平均增速为10.9%，较一季度加快0.7个百分点。一线城市中，北京、上海房地产投资两年平均增速加快，前5个月分别为11.5%、8.9%，分别较1-4月份上升0.1、1.1个百分点。广州、深圳房地产投资两年平均增速有所回落，分别为9.1%、7.4%，分别较上月下降2.2、2.9个百分点。
（三）一线城市房价涨幅仍然较快
从70个大中城市房价看，新建商品住宅价格环比涨幅仍在扩大，今年5月环比上涨0.5%，涨幅较3月扩大0.1个百分点，其中一、二线城市环比涨幅较大，5月份分别为0.7%、0.6%。二手住宅价格涨幅有所趋稳，5月份涨幅较上月小幅回落0.1个百分点，这主要是由于一线城市二手住宅价格涨幅高位回落，5月份环比上涨0.6%，较上月降低0.2个百分点。但一线城市二手住宅价格涨幅仍保持相对高位，高于二、三线城市二手房价格涨幅。
（四）“两集中”政策影响土地供应节奏，成交土地溢价率仍较高
今年以来22个重点城市开始实施住宅用地“两集中”政策，大部分城市的首次集中出让时间在4月和5月，这也使得今年一季度土地市场供给规模下降。一季度100个大中城市供应土地数量和面积分别为842宗、4094万平方米，分别同比降低22.5%、31.8%。其中，一线城市在需求回升、房价上涨压力较大的背景下住宅用地供应有所增加，主要是北京、广州在3月份分别增加了30、46宗土地供应，土地占地面积分别同比增长155%、311%。二、三线城市住宅类用地供应均有所下降，一季度供地占地面积分别同比降低51.4%、20%。随着集中供地的推出，4月份土地供应有所增加，100个大中城市供地数量、面积分别为802宗、4460万平方米，分别同比增长31.7%、37.8%。这主要是由于二线城市供地增加带动的，4月份其供地数量、面积分别增长179%、190%，而一、三线城市住宅类土地供应面积分别下降96%、44%。
从成交土地楼面均价和溢价率看，土地价格总体较高，今年以来100个大中城市住宅类用地楼面成交均价同比涨幅均在两位数以上，溢价率平均为19.8%，高于上年同期平均水平。从不同类型城市看，三线城市土地供应总体降低，其楼面均价同比涨幅和溢价率最高。一线城市土地溢价率最低。
二、房地产市场升温的主要原因
虽然我国坚持“房住不炒”总基调，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度出台，但我国房地产市场价格涨幅仍然较快，房地产开发投资增速韧性仍然较强。主要有两方面原因。
一是部分地区购房需求仍然旺盛。虽然从人口结构、人均住房面积看我国房地产市场发展接近拐点，但不同地区人口结构、城镇化水平差别较大，房地产市场发展存在分化。产业发展较好、人口流入较多的地区房地产市场需求较为旺盛。比如，广州市2020年常住人口、户籍人口分别较上年净增加50万、31万人，其中大多是高学历、高素质、高品位的年轻人，人口流入带动房地产市场需求增加，特别是随着疫后市场恢复、流动性总体充裕的背景下，房地产市场需求逐步释放。今年在政策调控下广州市的商品住宅成交面积增速环比放缓，5月份成交面积为113.7万平方米，低于1月150万平方米的高点，但比2019年同期高49.6%。与此同时，广州市新建商品住宅价格指数环比涨幅仍在扩大，5月为1.5%，涨幅较上月扩大0.4个百分点。此外，考虑到城镇化推进、农民工回流等因素影响，一些重点、热点的二、三线城市住房需求仍有支撑。家庭规模趋于小型化，也会带来住房需求的扩张。七普数据显示平均每个家庭户的人口为2.62人，较2010年六普的3.1人减少0.48人。
二是销售回款成为房地产开发投资的重要来源。从资金来源看，房地产开发投资的资金来源仍保持了较快增长，今年前5个月两年平均增速为10.4%，高于2019年增长水平（7.6%）。其主要的推动因素就是定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金，今年5个月其两年平均增速为15.8%，远高于其他类型的资金来源增速（国内贷款、自筹资金两年平均增速分别为0.5%、5.8%）。同时，随着对房地产贷款和房企融资的监管趋严，定金及预收款等其他资金来源占比上升，今年前5个月为58.7%，占比较2020年同期提高了8个百分点；国内贷款占比为13.4%，较2020年同期降低了3.7个百分点。在其他资金中，定金及预收款的占比提高到今年5月的66.4%，占比较2020年同期提高了5.2个百分点，而受政策因素影响，个人按揭贷款占比同比降低3.9个百分点至28%。这意味着房地产市场销售高增长带动销售回款增加，成为房地产开发投资较快增长的重要支撑。在“三道红线”限制下，2021年以来房地产企业为保障现金流，通过降价促销等形式提高去化率、促进销售回款。比如，年初春节期间北京万科推出300套特价房，恒大实施75折促销；今年前4个月前50房企销售已平均完成年度销售额目标的30%。
三、下半年房地产市场趋势判断
（一）房地产市场需求受调控政策影响，商品房销售面积增速将继续回落
一方面，目前我国房地产市场需求仍然存在。一是以人为核心的新型城镇化持续推进。过去十年我国城镇化率年均提高1.4个百分点，2020年我国城镇化率为63.9%，仍处于城镇化发展阶段。未来随着户籍制度改革、农业转移人口市民化配套政策体系的完善，城镇化率预计仍将有年均1个百分点的增长，意味着每年将有约1400万农村人口进入城镇，带动相关住房需求。同时，目前随着交通便利化程度上升、小孩上学、公共服务保障等原因，越来越多的农民工从回乡建房转为返乡购房，这也拉动了三、四线城市房地产市场需求。贝壳研究院发布的《2021返乡置业报告》显示，44.8%受访者有返乡置业打算。二是城市群、城市圈等加快发展，流动人口规模增加，其中城市之间的流动也不断增加。长三角、珠三角、成渝等主要城市群人口集聚增多，其中的重点城市、卫星城市人才吸引力增加，这会带来新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我国35-60岁人口比重仍在上升，根据联合国数据，2020年约为37.4%，2025年将上升至38.5%，这部分人群收入总体稳定，对于居住条件和住房品质要求提升，住房改善性需求和能力提高。此外，疫情后，随着经济恢复和居民收入提升，叠加房企融资渠道收紧下企业促销力度增加，居民购房意愿或将逐步释放，房地产市场需求仍有支撑。
另一方面，居民购房意愿释放将受调控政策限制。一是限购政策进一步加强。尤其是对于房价上涨过快的一、二线城市，今年以来北京、上海、深圳、广州、杭州、合肥、成都、东莞等城市进一步提高限购、房屋买卖门槛，通过建立成交参考价格发布机制、加强销售价格指导等方式引导稳定市场预期。二是加强资金监管，严查购房资金来源，加大对银行资金违规流入土地和房地产市场的处罚。同时，从各家银行房地产贷款占比情况看，个别银行个人住房贷款占比高于监管规定上限，大部分银行在监管上限之下，个人住房贷款的发放预计影响有限，但考虑到与房地产相关的融资环境总体趋紧、融资成本趋于上升，居民通过贷款加杠杆的行为仍会受到一定影响。2021年一季度个人住房贷款余额增速为14.5%，较上年同期降低1.4个百分点，居民部门杠杆率为62.1%，较2020年年末降低0.1个百分点。总体预计商品房销售面积将继续逐步放缓，但幅度或有限，其中调控政策收紧的一、二线城市房地产销售放缓幅度将更大。
（二）房地产开发投资加快动力减弱，增速将小幅放缓
资金是影响房地产投资的主要因素，其主要受“三道红线”政策影响，从资产排名前20的房企数据看，虽然今年一季度末不少企业指标情况有所改善，但其达标情况变化不大，大部分企业踩中一条红线，资产负债率大于70%，这将影响企业有息负债规模的增长。中小型房企面临的资金压力相对更大。在外部融资渠道收紧的情况下，今年以来房屋新开工面积、购置土地面积增速均逐步放缓，两年平均增速为负，预计房企将继续加大力度促销，促进销售回款的增长。但考虑到下半年销售增速仍将回落，销售回款的增速将随之放缓，房地产开发投资增速加快动力不足，预计房地产开发投资月度增速将逐步回落，月度增速或将保持在平均10%左右。
（三）房价涨幅将趋于稳定
在“房住不炒”定位下，房价上涨过快的城市将是政策关注的重点，市场指导政策将及时跟进。住宅用地出让“两集中”、 土地出让收入划归税务征收等将有利于土地供应的透明化，一方面有利于房企合理安排资金，引导市场理性竞争，另一方面有助于稳定土地市场价格，进而促进房地产市场价格稳定。同时，房企为增加销售回款，或将通过降价等措施加大促销力度，预计房地产市场价格涨幅将总体趋于稳定。一线城市和部分热点二线城市是政策调控的重点，限购限贷、销售价格指导、打击违规资金流入等政策有助于引导市场预期，这些城市房价过快上涨势头将得到控制。
四、几点建议
房地产市场健康发展关系社会民生和经济长期可持续发展，要坚持“房住不炒”原则，在尊重市场规律、完善相关制度建设的基础上，做好稳定地价、房价和预期。
一是保持房地产金融政策的连续性、稳定性，加强资金流向监管。资金是影响房地产市场销售和投资的关键因素。要加强对房地产相关资金来源和流向的监管，加大房地产贷款集中度管理，在支持首套自住房需求的基础上，严审购房首付资金来源，严厉清查利用经营贷、消费贷等违规加杠杆行为。
二是发挥城市政府主体责任，不断完善房地产市场制度建设。不同地区产业发展、人口结构、城市化水平等情况不同，房地产市场发展环境差异较大，一城一策、因城施策是房地产市场调控的重要策略。各地区要加强对本地区房地产市场交易量、价格等的监测预警，不断建立和完善住房交易参考价格发布机制，提高市场价格信息透明度。根据市场需求、人口流动情况，调整住宅用地供应，完善土地出让机制，优化房价地价联动机制。加强市场秩序监管，严格房地产开发企业销售和房地产经纪机构管理、土地竞买主体资格审查。加大租赁住房建设，完善长租房政策，解决好新市民、青年人住房问题。
三是需关注房地产企业信用风险问题。未来，房企面临的融资环境难有改善，从国内看“三道红线”、贷款集中度管理等限制企业外源融资渠道，从国外看美联储货币政策转向预期升温，利率上升、汇率波动增大海外融资压力。在此背景下，需要重点关注财务杠杆过高、土地储备质量不好、城市布局不佳的房地产企业的信用风险问题。
作者：周景彤 梁婧
(本文作者介绍：中国银行总行一级部门。研究领域涵盖全球经济、国际金融、宏观经济与政策、金融市场、银行业发展等。)
责任编辑：戴菁菁
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