孙彬彬：2021年以来全国各区域土地市场表现如何？

　　意见领袖丨孙彬彬团队

摘要：

各省披露的2021年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算收入同比增速（但也有部分省份如天津大幅调升），那么地方政府对来年政府性基金预算收入是如何做预算草案的？2021 年以来各地土地出让情况怎么样？

政府性基金预算收入编制需要根据上年度征收任务完成情况和本年度征收任务及征收标准调整变化情况等确定，支出需要满足以收定支和收支平衡：各地方政府性基金预算收入做预算草案时，一方面上年度政府性基金收入征收任务完成情况对政府性基金收入做来年预算的编制有一定参考性，除此之外，政府性基金收入列预算草案会考虑本年度征收任务和征收调整变化情况，那具体会考虑参照什么呢？本年度征收任务除了新增投资支出规划外是否会考虑省内城投到期回售压力？

纵向分析来看，各省城投到期回售规模的历年变动趋势与政府性基金预算收入预算基本相同，2018年到2019年政府性基金预算收入预算数和到期回售规模发生同向变化的省份有 20个，2019年到 2020年有22个。大部分省份保持了政府性基金预算收入预算数和到期回售规模的同向变动，即大致方向上来看年内城投债到期回售情况是基金征收任务编制的参考之一。与此同时，2021政府性基金收入预算数同比增速为负的省份中，2021年到期回售增长率在50%以上的省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这部分地区到期回售压力较去年同期有所升高。

大部分省市均超额完成政府性基金预算收入预算数，但部分省市政府性基金预算收入预算数与执行的实际收入之间还存在较大差距，即每年土地市场会因各种因素有所波动，对应政府性基金收入实际执行情况会有所出入，对应地方政府不会完全依据草案中的基金预算收入来进行支出决策，而实际支出会根据市场情况对基金预算收入进行临时调整，故而我们需要关注每年的预算调整情况。

此外，我们进一步对2021年以来各省地市州、区县土地出让金、土地出让均价、土地溢价率、土地流派率等方面进行梳理，以观察其区域土地市场景气度及其影响的偿债能力的边际变化。

从各省各地市州2021年以来的土地出让数据来看：

（1）基金预算收入比较高的地级市，主要分布在经济较为发达的华东和华南地区，这与其所在区位及当地经济发展水平有很大关系。体现在出让金规模和成交均价两方面，区位土地出让出现“强者愈强”的分化，华东华南地区土地出让维持相对活跃，整体成交情况良好。而地市土地出让规模较低的区域，比如东北、西北、华北、华中等地区，土地出让市场景气度较去年同期有所下浮。但西南地区各地市土地出让情况缓慢升温。

（2）华东、西南、华中和华南地区土地流拍率上行地市占比较高，其中，西南地区流拍率增加的地市中，大部分增长超过了50%。一方面，增长较快的流拍率可能说明华东、华南和西南地区的土地供应节奏加快，另一方面，则可能体现了市场拿地热情的下降。

　　地方政府是如何做预算草案的？

　　2020年全国政府性基金收入表现仍较坚挺，增速达到10.6%，但分化也明显，而在各省披露的2021年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算收入同比增速（但亦有天津、青海大幅上调预算），那么地方政府对来年政府性基金预算收入是如何做预算草案的？2021年以来各地土地出让情况怎么样？

　　1、预算草案编制逻辑

　　财政预算是经法定程序批准的具有法律效力的政府年度财政收支计划，反应政府未来一个财政年度内的收支状况计划，包括“四本账”，即包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算。

　　从预算管理职权上，国家实行一级政府一级预算，设立中央，省、自治区、直辖市，设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区，乡、民族乡、镇五级预算。全国预算由中央预算和地方预算组成。地方预算由各省、自治区、直辖市总预算组成。

　　预算编制的流程为预算草案编制-预算审查和批准-预算执行-预算调整。预算编制是各级政府根据年度经济社会发展目标、国家宏观调控总体要求和跨年度预算平衡的需要，参考上一年预算执行情况、有关支出绩效评价结果和本年度收支预测，按照规定程序征求各方面意见后，进行编制。

　　总结来看，预算编制可以拆分为两个模块，主要包括七个要素：（1）经济发展社会目标；（2）计划年度主要预算指标；（3）跨年度预算平衡的需要；（4）上年度预算执行情况；（5）有关支出绩效评价结果；（6）影响下年度预算收支的各种有利和不利因素，如价格变动、工资调整、税率升降等；（7）历年预算收支规律。

　　其中，计划年度主要预算指标是由下至上，由各个省、自治区直辖市和中央各部门提出年度预算建议数，财政部考虑预算建议数综合平衡后，根据国家宏观调控总体要求，拟定预算指标然后逐级下达的。

　　而政府性基金预算是对依照法律、行政法规的规定在一定期限内向特定对象征收、收取或者以其他方式筹集的资金，专项用于特定公共事业发展的收支预算。

　　政府性基金预算编制遵循“以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年安排使用”的原则，内容包括年度基金收入预算与基金支出预算，以前年度基金结余也应在基金预算中反映。

　　政府性基金收入预算数是会根据上年度征收任务完成情况和本年度征收任务及征收标准调整变化情况等确定；对应政府性基金支出则需要满足以收定支和收支平衡，根据政府性基金收入情况，按规定的用途、支出范围和支出标准编列。

　　各地方政府性基金预算收入做预算草案时，一方面上年度政府性基金收入征收任务完成情况对政府性基金收入做来年预算的编制有一定参考性，除此之外更重要的，政府性基金收入列预算草案会考虑本年度征收任务和征收调整变化情况，那具体会考虑参照什么呢？

　　2、政府性基金预算收入与城投债到期回售有无关系？

　　在当前财税体制之下，土地财政无疑是各省财力的重要支柱，对应也是城投平台最主要的实际财政偿债资金来源（一般预算体系更多是保基层、保民生、保运转），地方政府每年做政府性预算收入的预算草案时是否有对应考虑年内区域城投到期回售压力（当年投资建设支出规划也是重要考虑）？

　　我们观察历史数据印证，纵向来看，各省城投债年度到期回售规模的历年变动趋势与政府性基金预算收入预算数基本相同：2018-2019年政府性基金预算收入预算数和到期回售规模发生同向变化的省份有20个，2019-2020年有22个。大部分省份保持了政府性基金预算收入预算数和到期回售规模的同向变动，即从结果上来看，历年各省做土地出让计划是有考虑区域内城投偿债压力的。

　　注：广义债务率=（政府债券余额+城投有息债务）/总财力，其中总财力=一般预算收入+政府性基金收入+中央转移性收入

　　3、2021年各省政府性基金预算收入预算数和年内城投到期回售

　　从各省2021年政府性基金预算收入预算数来看，多数地方预计2021年土地出让收入普遍有所下降。而2021年政府性基金收入预算数出现同比增长的省市有9个，包括天津、青海、陕西、福建、广西、贵州、云南、湖北及河北（或对应有考虑年内区域偿债压力）；其余20个省市公布的增速出现下跌。

　　而在政府性基金收入预算苏同比增速为负的省份中，2021年城投债到期回售增长率较高（在50%以上）的省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这部分地区到期回售压力较去年同期有所升高。

　　4、历年政府性基金预算收入预算数是否均实际完成了？

　　那么对于大幅调升政府性基金收入预算数的省份而言，年内是否能实际完成？我们观察历史完成情况来看：

　　大部分省市均超额完成政府性基金预算收入预算数，部分省市政府性基金预算收入预算数与执行的实际收入之间存在较大差距。2020年，仅有三个省份没有完成基金预算收入预算数，分别为天津、河南和湖北，三者之中天津较为突出，政府性基金预算收入预算数和实际收入的差值达到-905.07亿（土地市场景气度较差），而2021年天津市政府性基金收入预算数较去年增长68%，考虑到年内较大的到期回售压力，天津市积极供地盘活，实际出让情况还需跟踪评估。

　　（1）进一步考虑历史年度政府性基金收入预算数完成比例情况，2019年，有五个省份没有完成基金预算收入预算数，分别为天津、新疆、宁夏、陕西和湖北，2018年仅有三个省份没有完成，分别为天津、宁夏和海南。其中天津连续三年没有完成预算数，18年到20年的完成比例为99%、98%和50%。

　　（2）考虑差值相对规模，去除掉规模效应后，政府性基金预算收入预算数与实际收入之间的差值占预算收入比重较高的8个省份分别为四川、江西、西藏、上海、吉林、陕西、广东、浙江，其中四川基金预算收入与实际收入之间的差距较大，三年均在75%以上，这些省份政府土地出让完成情况较好；而天津、河南、湖北、青海、河北、宁夏、贵州等省份整体土地出让收入完成情况较差（尤其是2020年），因此对应需关注其年内区域土地市场景气度的变化，跟踪数据从而合理评估其2021年政府性基金收入预算数的完成情况。

　　各省内地市州2021年以来土地出让情况如何？

　　1、全国土地出让情况

　　进一步来看，我们梳理跟踪2021Q1和2021年4月各省各地市州、区县土地出让情况。

　　2021年第一季度，全国土地出让金情况中，华东地区仍较为突出，土地出让金前10名地市中仅有广州市、成都市位于华东地区之外，其中杭州市实现土地出让金780.59亿元，同比增长51.88%，较第二名宁波市高出417.34亿元。

　　讨论土地成交均价分布格局，前10名地市在七大区划中的五个均有涉及，华东、华南地区相对密集。其中，杭州市、温州市、南京市、金华市位于华东地区，深圳市、广州市、东莞市位于华南地区，西宁市位于西北地区，郑州市位于华中地区，成都市位于西南地区。杭州市土地成交均价在全国地市中最高，为21785.39元/㎡，同比增长41.87%。

　　2021年4月份，土地出让金较高的地级市依旧集中在华东地区，但高位名次有所变化：广州实现土地出让金941.25亿元，位居第一，而杭州有所降低。

　　注：下文地市级土地出让分析因为数据可得性和可比性原因没有纳入西藏自治区、4个直辖市、2个特别行政区、以及部分省市个别地市。区划整体数据采用省级数据进行计算，与图表展示数据有一定出入。

　　2、华东地区土地出让情况

　　华东地区各地市土地出让维持相对活跃，流拍率降低，整体成交情况良好：

　　关注省级层面，2021年1季度，江浙两省各地市平均土地出让金高于其他省份，山东省流拍情况在华东地区较为严重；关注地市级层面，杭州市、宁波市和苏州市卖地情况良好，鹰潭市、衢州市、芜湖市土地出让金同比增长迅速，黄山市、舟山市和池州市土地出让情况较差；结合债务压力和土地出让情况，需要关注绍兴市和嘉兴市城投债务率增长快速，并且第一季度土地出让金上行幅度超过50%。4月份，华东土地出让金和同比增长地市减少，但成交均价良好，杭州4月份成交均价和出让金均较低。

　　2021年1季度，华东地区75个地市中有42个土地出让金同比增长。华东地区土地出让金为6174.88亿元，同比增速录得29.71%。其中，鹰潭市、衢州市、芜湖市、淮南市、淮安市、马鞍山市、宁波市上升幅度较大，超过200%。

　　样本六省中，浙江省各地市平均土地出让金最高，为217.85亿元，其次为江苏省、山东省。华东地区各地市中，杭州市土地出让金最高，为780.59亿元，较同期增长51.88%，住宅用地为566.64亿元；宁波市次之，为363.25亿元，较同期增长204.79%；苏州市第三，为311.72亿元，较同期增长32.59%。

　　2020年度城投债务率绍兴市和嘉兴市增长迅速，较去年同期分别增加104.40和100.31个百分点。考虑到城投债务率增长状况，2021年1季度绍兴市（54.79%）和嘉兴市（99.97%）土地出让金录得同比大幅增长。

　　2021年4月份，华东地区75个地市中有32个土地出让金同比增长。连云港市、铜陵市、芜湖市、无锡市、淮安市、泰州市上升幅度较大，超过500%。

　　与1季度数据不同，4月份无锡市土地出让金最高，为262.43亿元，同比增长787.93%；绍兴市次之，为261.86亿元；金华市第三，为230.62亿元。

　　华东地区各地市土地成交均价方面变动较为平稳。2021年1季度，样本六省中，浙江省各地市平均土地成交均价最高，为6386.79元/㎡，其次为江苏省、福建省。

　　全口径下，2021年1季度，所有地市中，土地成交均价在前五名的为杭州市（21785.39元/㎡）、温州市（10209.98元/㎡）、南京市（8860.91元/ ㎡）、金华市（7734.28元/㎡）和福州市（6884.85元/㎡），增长率分别为41.87%、-10.34%、53.49%、54.79%、-26.22%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为杭州市（31804.17元/㎡）、温州市（20297.03元/㎡）、金华市（19242.68元/㎡），商业/办公用地成交均价在前三名的分别杭州市、温州市和宁波市，工业用地成交均价在前三名的分别为温州市、杭州市和舟山市。鹰潭市（428.16%）、淮安市、泉州市、淮南市、芜湖市、盐城市上涨幅度较大，超过200%。

　　4月份，华东地区75个地市中有43个土地成交均价同比增长。其中土地成交均价最高的地市为无锡市，为16936.19元/㎡，其次为绍兴市、温州市。杭州市本月度土地出让金和土地成交均价都较低，土地成交均价仅为1099.26元/㎡。

　　聚焦土地溢价率方面，2021年1季度样本六省中福建省各地市平均土地溢价率最高，为30.12%，其次为安徽省、浙江省。华东地区所有地市中，土地溢价率在前五名的分别为芜湖市（89.29%）、马鞍山市（76.76%）、蚌埠市（70.34%）、泉州市（60.47%）、龙岩市（50.11%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为蚌埠市、芜湖市、日照市。土地溢价率上涨幅度在前五名的为马鞍山市、鹰潭市、宜春市、芜湖市和金华市。

　　4月，土地溢价率较高的为淮北市（225.07%）、日照市（120.23%）、芜湖市（108.12%），月度同比增长较高的为淮北市、日照市和连云港市。

　　关注土地流拍率，2021年1季度，样本六省中2021年1季度山东省各地市平均土地流拍率最高，为10.74%，其次为江西省、安徽省。所有地市中，土地流拍率在前五名的分别为枣庄市（34.41%）、抚州市（23 ．21%）、宜春市（22.49%）、马鞍山市（20.34%）、滨州市（19.26%），枣庄市主要是工业用地和其他用地流拍率较高，住宅用地流拍率在前三名的分别为抚州市、池州市和聊城市。土地流拍率上涨幅度在前五名的分别为枣庄市、马鞍山市、盐城市、福州市和聊城市。

　　4月，土地流拍率较高的为滨州市（52.23%）、泉州市（38.40%）和莆田市（35.02%），月度同比增长较高的也为滨州市、泉州市和莆田市。

　　3、东北地区土地出让情况

　　东北地区各地市土地出让市场景气度较差，大部分地市土地出让金及成交均价均有下滑趋势：

　　2021年1季度，关注省级层面，辽宁省土地出让金和成交均价最高，与此同时高流拍率地市也集中在辽宁省；关注地市级层面，大连市、长春市、哈尔滨市卖地情况良好，抚顺市、鸡西市、营口市土地出让金同比增长迅速，白城市、宜春市、阜新市土地出让情况不好；结合债务压力和土地出让情况，需要关注在城投债务率高企情况下吉林市第一季度土地出让金录得的大幅增长。2021年4月，吉林省土地出让金、土地溢价、流拍率均为最高；长春市、沈阳市土地出让情况远好于其它城市。

　　2021年1季度，东北地区33个地市中有14个土地出让金同比增长。1季度，东北地区土地出让金为302.82亿元，同比增速录得-26.62%。其中，抚顺市、鸡西市、营口市、大连市、佳木斯市、七台河市、鹤岗市、牡丹江市、黑河市上升幅度较大，超过200%。

　　1季度，样本三省中，辽宁省各地市平均土地出让金最高，为12.74亿元，其次为黑龙江省、吉林省。东北地区各地市中，大连市土地出让金最高，为64.90亿元，较同期增长795.51%，住宅用地为53.15亿元；长春市次之，为54.61亿元，较同期增长-59.02%；哈尔滨市第三，为40.71亿元，较同期增长-39.48%。

　　2020年度城投债务率吉林市较同期增长172.51个百分点，达到565.32%。与高城投债务率相印证的是，2021年1季度吉林市土地出让金录得同比大幅增长（70.64%）。

　　4月，东北地区有14个地市土地出让金同比增长，但并不与1季度增长的14个地市完全重合。东北地区土地出让金为447.20亿元，同比增速为67.66%。其中，齐齐哈尔市、大庆市、七台河市、长春市、辽源市、松原市、白山市、辽阳市、丹东市上升幅度较大，超过200%。

　　4月，样本三省中，吉林省各地市平均土地出让金最高，为26.23亿元，其次为辽宁省、黑龙江省。东北地区各地市中，长春市土地出让金最高，为202.73亿元，较同期增长247.94%；沈阳市次之，为201.98亿元，较同期增长85.04%；大连市第三，为15.66亿元，较同期增长132.96%。

　　2021年1季度，东北地区各地市土地成交均价方面呈现出下跌趋势，33个地市中仅有13个同比增长。样本三省中，辽宁省各地市平均土地成交均价最高，为1083.33元/㎡，其次为吉林省、黑龙江省。

　　全口径下，所有地市中，土地成交均价在前五名的为大连市（5622.64元/㎡）、哈尔滨市（3868.56元/㎡）、长春市（2742.86元/㎡）、营口市（1772.84元/㎡）和牡丹江市（1756.93元/㎡），同比增长率分别为193.27%、14.99%、-24.21%、172.86%、577.51%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为沈阳市（9580.76元/㎡）、大连市（9567.84元/㎡）、哈尔滨市（5845.93元/㎡），商业/办公用地成交均价在前三名的分别哈尔滨市、大连市、辽阳市，工业用地成交均价在前三名的分别为白山市、四平市和辽源市。牡丹江市（577.51%）、鸡西市上涨幅度较大，超过200%。

　　4月，东北地区33个地市中有17个土地成交均价同比增长。辽宁省各地市平均土地成交均价最高，为1291.35元/㎡，其次为吉林省、黑龙江省。土地成交均价在前五名的为沈阳市（6665.24元/㎡）、长春市（4246.78元/㎡）、大连市（2832.34元/㎡）、丹东市（2680.34元/㎡）和辽源市（1980.48元/㎡），同比增长率分别为22.51%、281.91%、71.99%、342.91%和-26.65%。

　　关注土地溢价率，2021年1季度样本三省中黑龙江省各地市平均土地溢价率最高，为2.16%，其次为辽宁省、吉林省。土地溢价率在前五名的分别为牡丹江市（16.38 %）、大连市（14.23%）、哈尔滨市（6.36%）、鞍山市（4.00%）、四平市（2.86%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为大连市、牡丹江市、鞍山市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为牡丹江市、大连市和鞍山市。

　　4月，样本三省中吉林省各地市平均土地溢价率最高，为12.29%，其次为黑龙江省、辽宁省。土地溢价率在前五名的分别为白山市（94.43 %）、黑河市（24.91%）、鞍山市（20.77%）、沈阳市（10.17%）、长春市（3.66%）。土地溢价率上涨幅度在前三名的为白山市、黑河市和鞍山市。

　　关注土地流拍率，样本三省中，2021年1季度辽宁省各地市平均土地流拍率最高，为7.60%，其次为吉林省、黑龙江省。土地流拍率在前五名的分别为本溪市（33.42%）、鞍山市（27.22%）、鹤岗市（16.91%）、丹东市（16.38%）、松原市（13.94%），住宅用地流拍率在前五名的分别为本溪市、鹤岗市、鞍山市、丹东市、营口市。土地流拍率上涨幅度在前三名的为本溪市、鞍山市和鹤岗市。

　　4月，样本三省中吉林省各地市平均土地流拍率最高，为15.87%，其次为黑龙江省、辽宁省。土地流拍率在前五名的分别为四平市（65.37%）、大庆市（45.12%）、哈尔滨市（24.16%）、松原市（19.96%）、长春市（5.11%）。土地流拍率上涨幅度在前三名的为四平市、大庆市和松原市。

　　4、华北地区土地出让情况

　　华北地区各地市土地出让活跃度较低：

　　关注省级层面，一季度三省中河北省土地出让情况较好，内蒙古土地出让量价下降较为明显，从流拍率中体现出的土地成交情况也较去年同期有所收缩；关注地市级层面，石家庄市、保定市和唐山市卖地情况良好，呼和浩特市、阳泉市土地出让金同比增长迅速，晋城市、临汾市和巴彦淖尔市土地出让情况不好。聚焦天津，在预算草案中反应土地出让或有大幅增加的情形下，虽然一季度土地成交均价下降37.21%，但是土地出让金依旧实现正向变动。

　　2021年1季度，华北地区31个地市中有13个土地出让金同比增长。华北地区土地出让金为547.61亿元，同比增速录得-6.77%。其中，呼和浩特市、阳泉市上升幅度较大，超过200%。

　　样本三省中，河北省各地市平均土地出让金最高，为37.02亿元，其次为陕西省、内蒙古自治区。华北地区各地市中，石家庄市土地出让金最高，为109.79亿元，较同期增长8.29%，住宅用地出让金为91.35亿元；保定市次之，为66.90亿元，较同期增长130.87%；唐山市第三，为51.74亿元，较同期增长54.39%。

　　2020年度华北地区城投债务率变动相对温和，其中增长幅度最大的为太原市和承德市，仅较同期增加5.41和5.16个百分点。

　　4月份，华北地区31个地市中仅有6个土地出让金同比增长。保定市和沧州市上升幅度较大，超过200%（保定市土地出让金最高，为80.18亿元，同比增长397.09%；廊坊市次之，为20.55亿元；邢台市第三，为17.60亿元。）

　　华北地区各地市土地成交均价方面呈现出下跌趋势，33个地市中仅有12个同比增长。2021年1季度，样本三省中，河北省各地市平均土地成交均价最高，为1411.53元/㎡，其次为山西省、内蒙古自治区。

　　全口径下，2021年1季度，所有地市中，土地成交均价在前五名的为石家庄市（3078.99元/㎡）、保定市（2398.76元/㎡）、运城市（2171.68元/㎡）、阳泉市（2073.07元/㎡）和乌海市（1827.04元/㎡），同比增长率分别为-4.96%、34.69%、308.80%、156.43%、2239.36%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为石家庄市（9958.17元/㎡）、呼和浩特市（8495.45元/㎡）、廊坊市（5945.36元/㎡），商业/办公用地成交均价前三名的分别为呼和浩特市、乌海市、廊坊市，工业用地成交均价在前三名的分别为保定市、廊坊市和张家口市。乌海市（2239.36%）、运城市、呼和浩特市上涨幅度较大，超过200%。

　　4月份，华北地区31个地市中有11个土地成交均价同比增长。其中土地成交均价最高的地市为运城市，为4491.49元/㎡，其次为阳泉市、晋中市。

　　关注土地溢价率，2021年1季度样本三省中山西省各地市平均土地溢价率最高，为8.18%，其次为河北省、内蒙古自治区。

　　2021年1季度，华北地区所有地市中，土地溢价率在前五名的分别为运城市（23.08%）、呼和浩特市（22.96%）、太原市（17.73%）、忻州市（16.42%）、临汾市（13.89%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为呼和浩特市、沧州市、忻州市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为呼和浩特市、忻州市和运城市。

　　4月，土地溢价率较高的为赤峰市（13.31%）、邯郸市（11.41%）、邢台市（10.59%），月度同比增长较快的为邢台市、赤峰市、石家庄市。

　　关注土地流拍率，样本三省中2021年1季度内蒙古自治区各地市平均土地流拍率最高，为7.01%，其次为山西省、河北省。

　　所有地市中，2021年1季度土地流拍率在前五名的分别为鄂尔多斯市（23.31%）、太原市（18.27%）、乌兰察布市（17.87%）、呼伦贝尔市（8.48%）、赤峰市（7.21%），住宅用地流拍率在前五名的分别为乌兰察布市、沧州市、承德市、邢台市、衡水市。土地流拍率上涨幅度最大的三个地市分别为太原市、呼伦贝尔市、呼和浩特市。

　　4月，土地流拍率较高的为保定市（12.00%）、衡水市（10.63%）、邯郸市（6.37%），月度同比增长较快的为保定市。

　　就前文所述，天津2020年政府性基金预算收入和实际收入的差值达到-905.07万元，受土地市场景气度等因素的影响，仅完成202 0年基金预算收入的50%。预算草案中2021年政府性基金预算收入较2020年实际收入的增速为68.41%，土地出让或有大幅增加，反应到一季度数据上，就是在土地成交均价下降37.21%的情况下，土地出让金实现正向变动，上升5.35%。

　　具体来看：南开区（24，376.20元）、河东区（17，899.16元）、红桥区（12，807.52元）、武清区（11，250.19元）、西青区（8，952.11元）2021年1季度土地成交均价较高，其中武清区和西青区录得超过200%的增长率。东丽区、津南区、滨海新区、北辰区土地成交均价同比下降较快。

　　2020年1季度天津市各区县土地出让金位于前五名的分别为滨海新区（33.55亿）、武清区（26.39亿）、河东区（21.30亿）、红桥区（15.00亿）、南开区（12.70亿），天津市土地出让金的增长主要由宝坻区、武清区、西青区和静海区贡献。

　　5、西南地区土地出让情况

　　从量、价两方面看，西南地区各地市土地出让情况缓慢升温：

　　一季度关注省级层面，高成交均价地市集中在四川省，高流拍率地市集中在贵州省和云南省；关注地市级层面，成都市、贵阳市、遵义市卖地情况良好，达州市、六盘水市、安顺市土地出让金同比增长迅速，普洱市、昭通市和临沧市土地出让情况不好；结合债务压力和土地出让情况，需要关注贵阳市、达州市。

　　2021年1季度，西南地区31个地市中有16个土地出让金同比增长。西南地区土地出让金为795.18亿元，季度同比增速录得5.44%。其中，达州市（564.23%）、六盘水市、安顺市上升幅度较大，超过200%。

　　2021年1季度，样本三省中，贵州省各地市平均土地出让金最高，为32.88亿元，其次为四川省、云南省。贵州省样本缺省情况较为严重，仅有五个地市纳入统计，所以可能存在正向偏误，样本均值较全口径均值高。西南地区各地市中，成都市土地出让金最高，为285.09亿元，较同期增长32.25%，住宅用地出让金为230.19亿元；贵阳市次之，为81.42亿元，较同期增长25.87%；遵义市第三，为61.94亿元，较同期增长125.2%。

　　2020年度城投债务率贵阳市、达州市、绵阳市和成都市增长相对较快，分别增长86.04、38.51、25.69和22.45个百分点，贵阳市扩张速度较为突出，同时2020年贵阳市城投债务率达到549.62%。在较高债务率下，2021年1季度贵阳市（25.87%）、达州市（564.23%）、成都市（32.25%）土地出让金均录得同比增长。

　　4月份，西南地区31个地市中仅有4个土地出让金同比增长。西南地区土地出让金为258.00亿元，月度同比增速录得-27.46%。其中，德阳市（172.32%）、内江市（123.04%）、资阳市（94.46）上升幅度较大。与1季度数据相同，4月份贵阳市土地出让金最高，为62.73亿元；昆明市次之，为35.89亿元；眉山市第三，为30.08亿元。

　　2021年1季度，西南地区各地市土地成交均价方面有所提升，31个地市中仅有19个实现同比增长。样本三省中，四川省各地市平均土地成交均价最高，为2106.45元/㎡，其次为贵州省、云南省。

　　全口径下，所有地市中，土地成交均价在前五名的为成都市（7315.58元/㎡）、贵阳市（4375.48元/㎡）、达州市（3213.88元/㎡）、宜宾市（2728.83元/㎡）和南充市（2618.95元/㎡），同比增长率分别为151.13%、23.68%、126.19%、13.85%、240.33%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为成都市（14596.1元/㎡）、贵阳市（7683.82元/㎡）、广元市（7313.06元/㎡），商业/办公用地成交均价前三名的分别为成都市、贵阳市、南充市，工业用地成交均价在前三名的分别为贵阳市、绵阳市和同仁地区。雅安市（304.36%）、南充市上涨幅度较大，超过200%。

　　4月份，西南地区31个地市中仅有10个实现同比增长。样本三省中，四川省各地市平均土地成交均价最高，为1990.98元/㎡。西南地区土地成交均价最高的城市为雅安市（20366.17元/㎡），其次为贵阳市、广安市。

　　聚焦土地溢价情况，2021年1季度样本三省中云南省各地市平均土地溢价率最高，为19.09%，其次为四川省、贵州省。

　　2021年1季度，西南地区所有地市中，土地溢价率在前五名的分别为丽江市（61.94%）、临沧市（51.48%）、广元市（22.95%）、南充市（19.06%）、资阳市（18.84%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为丽江市、曲靖市、广元市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为丽江市、临沧市和资阳市。

　　4月份，西南地区土地溢价率最高的为雅安市（239.41%），同比增长200.87%。其余各地市土地溢价率在前三名的分别为遂宁市（34.03%）、资阳市（29.81%）、内江市（29.44%）。

　　关注土地流拍率，样本三省中2021年1季度贵州省各地市平均土地流拍率最高，为31.31%，其次为云南省（20.51%）、四川省 （4.04%），三省中四川省土地成交情况较好。

　　2021年1季度，西南地区所有地市中，土地流拍率在前五名的分别为安顺市（86.00%）、曲靖市（69.25%）、六盘水市（38.15%）、普洱市（35.96%）、遵义市（31.63%），住宅用地流拍率在前五名的分别为丽江市、安顺市、保山市、普洱市、遂宁市。土地流拍率涨幅最大的三个地市分别为曲靖市、遂宁市和安顺市。

　　4月份，西南地区土地流拍率最高的为安顺市（98.45%），其次为遵义市（38.01%）。样本三省中贵州省月度平均土地流派率增长为正（3.52%），四川省和云南省均为负增长。

　　6、西北地区土地出让情况

　　西北地区各地市整体土地出让环境一般，虽然总体出让金水平有所上浮，但是从地市层面解构，可以发现实现同比增长的地市占比较低，土地成交均价数据也有所体现：

　　关注省级层面，陕西省土地出让金和成交均价较高，青海省地市平均土地流拍率在西北五省中排名最高，流拍率前五名中有两名分布在该省；关注地市级层面，西安市、西宁市和银川市卖地情况良好，塔城地区、西宁市、银川市土地出让金同比增长迅速，玉树州、海西州、海北州土地出让情况不好。

　　2021年1季度，西北地区44个地市中只有13个土地出让金实现同比增长。西北地区土地出让金为406.34亿元，同比增速录得3.63%。其中，塔城地区、西宁市、银川市、哈密市、伊犁州、阿克苏地区、天水市上升幅度较大，超过200%。

　　1季度样本五省中，陕西省各地市平均土地出让金最高，为19.36亿元，其次为青海省、宁夏自治区。西北地区各地市中，西安市土地出让金最高，为134.91亿元，较同期增长24.05%，住宅用地为110.20亿元；西宁市次之，为69.62亿元，较同期增长2421.00%；银川市第三，为22.25亿元，较同期增长1935.21%。

　　在青海省和宁夏省没有城投数据的前提下，2020年度乌鲁木齐城投债务率增长幅度较大，为118.41个百分点，同时2021年1季度两市土地出让金录得同比下降。

　　2021年4月份，西北地区44个地市中只有17个土地出让金实现同比增长。西北地区土地出让金为270.17亿元，同比增速录得-13.74%。其中，固原市、榆林市、铜川市、白银市、酒泉市、嘉峪关市、庆阳市、昌吉州上升幅度较大，超过200%。

　　4月样本五省中，陕西省各地市平均土地出让金最高，为22亿元，其次为甘肃省、新疆自治区、宁夏自治区、青海省。西北地区各地市中，西安市土地出让金最高，为194.98亿元，较同期增长37.59%；兰州市次之，为9.70亿元，较同期减少69.31%；庆阳市第三，为9.35亿元，较同期增长1015.79%。

　　2021年1季度，西北地区各地市土地成交均价下跌，44个地市中仅有16个实现同比增长。样本五省中，青海省各地市平均土地成交均价最高，为1650.185元/㎡，系西宁市土地成交均价高，其次为陕西省、甘肃省。

　　1季度，全口径下，所有地市中，土地成交均价在前五名的为西宁市（8947.14元/㎡）、西安市（6851.75元/㎡）、平凉市（5152.18元/㎡）、陇南市（3679.08元/㎡）、固原市（2390.72元/㎡），同比增长率分别为-17.09%、41.63%、7.66%、184.75%、727.27%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为西安市（17935.91元/㎡）、西宁市（8030.99元/㎡）、平凉市（6780.59元/㎡），商业/办公用地成交均价前三名的分别为西宁市、西安市、乌鲁木齐市，工业用地成交均价在前三名的分别为银川市、西安市、兰州市。银川市（935.14%）、固原市、伊犁州上涨幅度较大，超过200%。

　　2021年4月份，西北地区44各地市中有20个土地成交均价同比增长。样本五省中，陕西省各地市平均土地成交均价最高，为1668.52元/㎡，系西安市及榆林市土地成交均价高，其次为甘肃省、宁夏自治区。

　　聚焦土地溢价情况，2021年1季度样本五省中青海省各地市平均土地溢价率最高，为26.80%，其次为宁夏自治区、陕西省。

　　2021年1季度，西南地区所有地市中，土地溢价率在前五名的分别为海北州（148.15%）、固原市（44.89%）、西安市（44.10%）、银川市（36.85%）、和田市（19.74%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为西安市、银川市、固原市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为海北州、固原市和银川市。

　　2021年4月份，土地溢价率最高的为商洛市（132.64%）、海南州（105.01%）和庆阳市（94.54%），月度同比增长较快的相应同样为商洛市（132.57%）、海南州（105.01%）和庆阳市（88.74%）。

　　关注土地流拍率，样本五省中2021年1季度青海省各地市平均土地流拍率最高，为9.39%，其次为甘肃省、宁夏自治区。

　　2021年1季度，西北地区所有地市中，土地流拍率在前五名的分别为玉树州（33.82%）、武威市（27.40%）、庆阳市（22.64%）、海南州（22.54%）、陇南市（10.51%），住宅用地流拍率在前五名的分别为庆阳市、银川市、昌吉州、白银市、安康市。土地流拍率上涨幅度最大的三个地市分别为玉树州、海南州、武威州。

　　2021年4月份，土地流拍率较高的为安康市（62.17%），相应月度同比增长为62.17%；西北地区其他各地市土地流拍率均呈现负增长。

　　7、华中地区土地出让情况

　　华中地区各地市土地出让市场活跃度较低，土地出让金方面收紧，大部分地市成交均价下行，多数地市流拍率录得同比正增长：

　　2021年1季度，关注省级层面，湖南省地市平均土地出让金居首，河南省成交均价和流拍率均在三省中最高；关注地市级层面，长沙市、郑州市和武汉市卖地情况良好，孝感市、荆州市、黄石市土地出让金同比增长迅速，永州市、张家界市、漯河市土地出让情况不好。结合城投债务率和土地出让情况，需要关注长沙市。

　　2021年4月，华中地区土地出让金方面收紧幅度加大，土地均价、溢价率都持续走低，同时流拍率获得一定下降。河南省土地出让金与成交均价均巨榜首，湖南省土地溢价与流拍率处于最高。

　　2021年1季度，华中地区41个地市中有15个土地出让金同比增长。1季度，华中地区土地出让金为1379.91亿元，同比增速录得14.06%。其中，孝感市、荆州市、黄石市、益阳市、三门峡市上升幅度较大，超过200%。

　　样本三省中，湖南省各地市平均土地出让金最高，为25.59亿元，其次为河南省、湖北省。华中地区各地市中，长沙市土地出让金最高，为171.58亿元，较同期增长69.20%，住宅用地出让金为133.44亿元；郑州市次之，为117.83亿元，较同期减少48.13%；武汉市第三，为86.80亿元，较同期减少43.23%。

　　2020年度株洲市、长沙市和邵阳市城投债务率增长相对较快，分别为61.3、27.66和21.28个百分点。将债务情况纳入分析，2021年1季度长沙市土地出让金录得同比大幅增长（69.20%）。

　　2021年4月，华中地区41个地市中仅有13个土地出让金同比增长。4月，华中地区土地出让金为279.55亿元，同比增速为-32.28%。其中，黄冈市、洛阳市、开封市上升幅度较大，超过200%。

　　4月，样本三省中，河南省各地市平均土地出让金最高，为9.42亿元，其次为湖北省、湖南省。华中地区各地市中，洛阳市土地出让金最高，为47.80亿元，较同期增长275.66%；黄石市次之，为23.08亿元，较同期增长153.15%；濮阳市第三，为17.32亿元，较同期增长20.55%。

　　2021年1季度，华中地区各地市土地成交均价有所下降，41个地市中有16个实现同比增长。样本三省中，河南省各地市平均土地成交均价最高，为1914.576元/㎡，其次为湖北省、湖南省。

　　全口径下，所有地市中，土地成交均价在前五名的为郑州市（7726.78元/㎡）、武汉市（4924.79元/㎡）、鄂州市（4614.75元/㎡）、长沙市（4406.08元/㎡）、益阳市（3857.19元/㎡），同比增长率分别为35.60%、-35.52%、110.72%、-7.35%、394.67%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为武汉市（10514.59元/㎡）、郑州市（9457.33元/㎡）、长沙市（9346.9元/㎡），商业/办公用地成交均价前三名的分别为郑州市、随州市、武汉市，工业用地成交均价在前三名的分别为邵阳市、郑州市、株洲市。益阳市（394.67%）、平顶山市上涨幅度较大，超过200%。

　　4月，华中地区各地市土地成交均价有所下降，41个地市中仅有13个实现同比增长。样本三省中，河南省各地市平均土地成交均价最高，为1616.86元/㎡，其次为湖南省、湖北省。全口径下，所有地市中，土地成交均价在前五名的为洛阳市（3451.43元/㎡）、常德市（2837.63元/㎡）、濮阳市（2664.92元/㎡）、新乡市（2632.89元/㎡）、信阳市（2370.41元/㎡），同比增长率分别为37.69%、13.98%、31.41%、67.94%、101.85%。

　　聚焦土地溢价情况，2021年1季度样本三省中湖南省各地市平均土地溢价率最高，为9.73%，其次为湖北省、河南省。

　　华中地区所有地市中，1季度土地溢价率在前五名的分别为益阳市（33.17%）、常德市（32.87%）、孝感市（26.38%）、南阳市（17.56%）、怀化市（13.69%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为常德市、益阳市、孝感市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为常德市、益阳市和孝感市。

　　4月，样本三省中湖南省各地市平均土地溢价率最高，为8.55%，其次为湖南省、湖北省。土地溢价率在前五名的地级市分别为邵阳市（24.84%）、新乡市（23.41%）、荆州市（20.72%）、三门峡市（18.53%）、开封市（17.2%）。土地溢价率上涨幅度在前三名的为邵阳市、三门峡市和濮阳市。

　　关注土地流拍率，2021年1季度，样本三省中河南省各地市平均土地流拍率最高，为11.58%，其次为湖南省、湖北省。

　　1季度，华中地区所有地市中，土地流拍率在前五名的分别为梆州市（30.54%）、鄂州市（28.96%）、株洲市（26.69%）、新乡市（25.27%）、安阳市（22.25%），住宅用地流拍率在前五名的分别为焦作市、梆州市、新乡市、鄂州市、商丘市。土地流拍率上涨幅度在前三名的为新乡市、株洲市和商丘市。

　　4月，样本三省中，湖南省各地市平均土地流拍率最高，为5.50%，其次为河南省、湖北省。土地流拍率在前五名的地级市分别为株洲市（51.23%）、洛阳市（18.66%）、鄂州市（16.95%）、鹤壁市（16.69%）、许昌市（14.49%）。土地流拍率上涨幅度在前三名的为株洲市、洛阳市、鹤壁市。

　　8、华南地区土地出让情况

　　华南地区各地市土地出让维持增长态势，出让金和土地均价均实现上升：

　　关注省级层面，2021年1季度，华南两省中总体来说广东省土地出让情况更优，平均流拍率也较高；关注地市级层面，广州市、东莞市和南宁市卖地情况良好，深圳市、广州市土地成交均价突出，汕头市、崇左市、潮州市土地出让金同比增长迅速，云浮市、来宾市和北海市土地出让情况不好。2021年4月，土地出让金同比下降省份有所增加。

　　2021年1季度，华南地区35个地市中有20个土地出让金同比增长。华南地区土地出让金为1297.49亿元，同比增速录得35.38%。其中，汕头市、崇左市、潮州市、柳州市、汕尾市上升幅度较大，超过200%。

　　2021年1季度，样本两省中，广东省各地市平均土地出让金较高，为50.64亿元。华南地区各地市中，广州市土地出让金最高，为347.74亿元，较同期增长23.99%，住宅用地为203.08亿元；东莞市次之，为170.83亿元，较同期增长136.04%；南宁市第三，为126.32亿元，较同期增长6.09%。

　　2020年度广州省和深圳市城投债务率分别增长34.26和21.38个百分点。考虑城投债务率情况，2021年1季度广州市土地出让金录得一定增长（23.99%）。

　　2021年4月份，华南地区35个地市中有13个土地出让金同比增长。汕尾市、阳江市、珠海市、贺州市、广州市、崇左市、梅州市上升幅度较大，超过200%。与1季度数据相同，4月份广州市土地出让金最高，为941.25亿元，是2021年1季度的三倍，同比增长298.83%；佛山市次之，为112.63亿元；珠海市第三，为34.40亿元。

　　2021年1季度，华中地区各地市土地成交均价有所上浮，35个地市中有20个实现同比增长。样本两省中，广东省各地市平均土地成交均价较高，为3949.80元/㎡。

　　全口径下，2021年1季度，所有地市中，土地成交均价在前五名的为深圳市（19450.51元/㎡）、广州市（13906.94元/㎡）、东莞市（8353.00元/㎡）、中山市（6687.26元/㎡）、佛山市（6186.58元/㎡），同比增长率分别为15.39%、35.29%、89.22%、143.73%、-27.27%。考虑用地性质，住宅用地土地成交均价在前三名的分别为广州市（52177.15元/㎡）、深圳市（50810.01元/㎡）、东莞市（30965.63元/㎡），商业/办公用地成交均价前三名的分别为深圳市、广州市、珠海市，工业用地成交均价在前三名的分别为深圳市、汕头市、中山市。汕头市（496.25%）、崇左市上涨幅度较大，超过200%。

　　2021年4月份，华南地区35个地市中有16个土地成交均价同比增长。其中土地成交均价最高的地市为珠海市，为38329.01元/㎡，其次为广州市、佛山市。

　　聚焦土地溢价情况，2021年1季度样本两省中广西省各地市平均土地溢价率较高，为11.07%。

　　2021年1季度，华南地区所有地市中，土地溢价率在前五名的分别为梧州市（50.26%）、东莞市（30.50%）、阳江市（28.02%）、南宁市（24.82%）、玉林市（24.39%）。考虑用地性质，住宅用地土地溢价率在前三名的分别为东莞市、揭阳市、南宁市。土地溢价率上涨幅度在前三名的为梧州市、揭阳市和河池市。

　　2021年4月，土地溢价率较高的为佛山市（57.58%）、湛江市（52.5%）、东莞市（44.15%），月度同比增长较快的为东莞市、珠海市、佛山市。

　　关注土地流拍率，样本两省中2021年1季度广东省各地市平均土地流拍率较高，为4.97%，广西省相差较小，为4.34%。

　　2021年1季度，华南地区所有地市中，土地流拍率在前五名的分别为百色市（26.49%）、揭阳市（21.76%）、汕尾市（19.25%）、河源市（19.23%）、贵港市（16.81%），住宅用地流拍率在前五名的分别为河源市、韶关市、百色市、汕尾市、清远市。土地流拍率上涨幅度在前三名的为揭阳市、汕尾市和百色市。

　　2021年4月，土地流拍率较高的为贵港市（45.81%）、江门市（44.66%）、肇庆市（30.15%），月度同比增长较快的也为这三个地市。

　　江浙区县2021Q1土地出让情况如何？

　　浙江省区县土地出让市场较为活跃，大部分区县土地出让金和成交均价均实现正增长。所有区县中杭州市萧山区土地出让金规模最大。衢州市柯城区2020年债务率达到1175.45%，土地出让承压，增长率超过900%。区县成交均价上涨幅度与下跌幅度分化严重，年度变化会显著的影响区县的成交均价数值和省内排名。

　　从增长率和规模两方面来看：浙江省土地出让金总体呈现上升趋势，92个样本区县中有59个同比增加，从地市级来看，宁波市、金华市、衢州市实现土地出让金同比上涨的区县占比较大；从区县级来看，杭州市淳安县（34405.13%）、嘉兴市秀洲区（32926.95%）、衢州市开化县（12309.01%）、温州市洞头区（6161.51%）、宁波市鄞州区（3323.13%）上行幅度排名前五。

　　杭州市萧山区2020年1季度土地出让金在所有区县中规模最大，为288.75亿元，较去年同期增加291.95%，债务率为167.16%，其次为宁波市鄞州区（155.63亿元）、金华市义乌市（128.53亿元）、杭州市江干区（116.30亿元）、温州市瓯海区（80.28亿元）。

　　浙江省所有区县中，衢州市柯城区2020年债务率最高，达到1175.45%，其次为杭州市淳安县（479.49%）、舟山市岱山县（344.64%）、湖州市安吉县（304.18%）、嘉兴市秀洲区（298.18%），其中衢州市柯城区债务率较去年同期增长419.07%。聚焦土地出让金增长，可以发现在上述区县中，杭州市淳安县、嘉兴市秀洲区和衢州柯城区土地出让金增长率均超过900%。

　　注：债务率=政府债券余额/一般预算收入

　　关注土地成交均价，杭州市、宁波市、温州市、绍兴市整体来看均价水平较高。浙江省区县土地成交均价上涨幅度大于下跌幅度，年度变化会显著的影响区县的成交均价数值和省内排名。具体来看，有数据的87个区县中成交均价有46个实现上涨，增长率平均值为319.26%，有41个区县成交均价有所下降，增长率绝对值平均为55.86%。

　　成交均价在前5名的区县为杭州市滨江区（25503.14元/㎡&268.02%）、绍兴市越城区（18920.21元/㎡& 333.58%）、杭州市拱墅区（17998.04元/㎡& 74.82%）、杭州市江干区（17678.82元/㎡& 105.12%）、宁波市江北区（15768.65元/㎡& 331.48%）。

　　江苏省各区县土地出让金和有所上浮，常州市天宁区和南京市雨花台区、高淳区上涨幅度较大。将债务率纳入考虑，可以发现宿迁市泗阳县、镇江市扬中市、盐城市阜宁县等区县债务率水平在江苏省中较高，在这些区县里，盐城市阜宁县土地出让金增长较快。从土地成交均价的数值规模和增长速度两方面着眼分析，南京市雨花台区本季度较为值得关注。

　　从增长率和规模两方面来看：土地出让金有所上浮，2020年1季度和2021年1季度均有数据的89个样本区县中有50个同比增加。关注地市级层面，淮安市、盐城市、无锡市实现土地出让金同比上涨的区县数量较多；关注区县级层面，常州市天宁区（3744.71%）、南京市雨花台区（3673.90%）、南京市高淳区（2810.56%）、无锡宜兴市（1977.00%）、盐城市东台区（1247.17%）上行幅度排名前五。

　　南京市浦口区2021年1季度土地出让金在所有区县中规模最大，为83.76亿元，较去年同期增加949.28%，债务率为159.35%，其次为盐城市亭湖区（81.69亿元）、南通市通州区（73.59亿元）、苏州市吴中区（71.66亿元）、无锡市滨湖区（70.56亿元）。

　　浙江省所有区县中，宿迁市泗阳县2020年债务率最高，达到544.72%，其次为镇江市扬中市（481.26%）、盐城市阜宁县（444.35%）、宿迁市泗洪县（386.19%）、徐州市丰县（381.51%），其中镇江市扬中市债务增长较快，较去年同期增长126.45%。聚焦土地出让金变动，可以发现在上述区县中，盐城市阜宁县土地出让金增长率为309.16%。

　　从土地成交均价数值来看，江苏省各地市中南京市较为突出，南京市中雨花台区土地成交均价最高，为27907.06元/㎡，2021年1季度，雨花台区录得增长率3399.76%，在2020年1季度该数为797.4元/㎡。其余排名较为靠前的地市有无锡市梁溪区（15405.55元/㎡），南京市秦淮区（12464.65元/㎡）、南京市玄武区（11374.68元/㎡）、南京市栖霞区（11006.8元/㎡）。在此之中无锡市梁溪区、南京市秦淮区保持相对稳定的变化趋势。

　　从土地成交均价增长率来看，南京市雨花台区增长率（3399.76%）最高，其次为淮安市淮安区（1734.16%）、盐城市东台市（1609.61%）、南京市浦口区（1283.81%）和无锡市西山区（1237.23%），该五个区县增长率均超过1000%。

　　小结

　　各省披露的2021年预算草案中大多数省份下调了政府性基金预算收入同比增速（但也有部分省份如天津大幅调升），那么地方政府对来年政府性基金预算收入是如何做预算草案的？2021 年一季度各地土地出让情况怎么样？

　　政府性基金预算收入编制需要根据上年度征收任务完成情况和本年度征收任务及征收标准调整变化情况等确定，支出需要满足以收定支和收支平衡：各地方政府性基金预算收入做预算草案时，一方面上年度政府性基金收入征收任务完成情况对政府性基金收入做来年预算的编制有一定参考性，除此之外，政府性基金收入列预算草案会考虑本年度征收任务和征收调整变化情况，那具体会考虑参照什么呢？本年度征收任务除了新增投资支出规划外是否会考虑省内城投到期回售压力？

　　纵向分析来看，各省城投到期回售规模的历年变动趋势与政府性基金预算收入预算基本相同，2018年到2019年政府性基金预算收入预算数和到期回售规模发生同向变化的省份有 20个，2019年到 2020年有22个。大部分省份保持了政府性基金预算收入预算数和到期回售规模的同向变动，即大致方向上来看年内城投债到期回售情况是基金征收任务编制的参考之一。与此同时，2021政府性基金收入预算数同比增速为负的省份中，2021年到期回售增长率在50%以上的省份有西藏、四川、湖南、新疆、安徽、浙江、江西，这部分地区到期回售压力较去年同期有所升高。

　　大部分省市均超额完成政府性基金预算收入预算数，但部分省市政府性基金预算收入预算数与执行的实际收入之间还存在较大差距，即每年土地市场会因各种因素有所波动，对应政府性基金收入实际执行情况会有所出入，对应地方政府不会完全依据草案中的基金预算收入来进行支出决策，而实际支出会根据市场情况对基金预算收入进行临时调整，故而我们需要关注每年的预算调整情况。

　　此外，我们进一步对2021年以来各省地市州、区县土地出让金、土地出让均价、土地溢价率、土地流派率等方面进行梳理，以观察其区域土地市场景气度及其影响的偿债能力的边际变化。

　　从各省各地市州2021年以来土地出让数据来看：

　　（1）基金预算收入比较高的地级市，主要分布在经济较为发达的华东和华南地区，这与其所在区位及当地经济发展水平有很大关系。体现在出让金规模和成交均价两方面，区位土地出让出现“强者愈强”的分化，华东华南地区土地出让维持相对活跃，整体成交情况良好。而地市土地出让规模较低的区域，比如东北、西北、华北、华中等地区，土地出让市场景气度较去年同期有所下浮。但西南地区各地市土地出让情况缓慢升温。

　　（2）华东、西南、华中和华南地区土地流拍率上行地市占比较高，其中，西南地区流拍率增加的地市中，大部分增长超过了50%。一方面，增长较快的流拍率可能说明华东、华南和西南地区的土地供应节奏加快，另一方面，则可能体现了市场拿地热情的下降。

　　具体来看（聚焦一季度）：

　　华东地区各地市土地出让维持相对活跃，流拍率降低，整体成交情况良好。75个地市中有42个土地出让金同比增长，其中鹰潭市、衢州市、芜湖市土地出让金同比增长迅速。需要关注绍兴市和嘉兴市城投债务率同比增幅高，并且第一季度土地出让金上行幅度超过50%。

　　东北地区各地市土地出让市场景气度较差，大部分地市土地出让金及成交均价均有下滑趋势。33个地市中有14个土地出让金同比增长，其中抚顺市、鸡西市、营口市土地出让金快速扩张。需要关注在城投债务率高企情况下吉林市第一季度土地出让金录得的大幅增长。

　　华北地区各地市土地出让活跃度较低。内蒙古土地出让量价下降尤其明显，从流拍率中体现出的土地成交情况也较去年同期有所收缩。31个地市中有13个土地出让金录得同比增长，其中呼和浩特市、阳泉市上升幅度较大。聚焦天津，在预算草案中反应土地出让或有大幅增加的情形下，虽然一季度土地成交均价下降37.21%，但是土地出让金依旧实现正向变动。

　　从量、价两方面看，西南地区各地市土地出让情况缓慢升温。31个地市中有16个土地出让金同比增长，达州市、六盘水市、安顺市土地出让金迅速增长。贵阳市、达州市城投债务率上升较快，此外土地出让金录得同比增长。

　　西北地区各地市整体土地出让环境一般，虽然总体出让金水平有所上浮，但是从地市层面解构，可以发现实现同比增长的地市占比较低，土地成交均价数据也有所体现。44个地市中只有13个土地出让金实现同比增长，塔城地区、西宁市、银川市等地市上升幅度较大。

　　华中地区各地市土地出让市场活跃度较低，土地出让金方面收紧，大部分地市成交均价下行，多数地市流拍率录得同比正增长。41个地市中有15个土地出让金同比增长，孝感市、荆州市、黄石市等地市扩张速度较快。

　　华南地区各地市土地出让维持增长态势，出让金和土地均价均实现上升。35个地市中有20个土地出让金同比增长，汕头市、崇左市、潮州市增长迅速。

　　2020年江浙在政府性基金收入高基数下仍实现高增长，今年城投融资环境边际收入，市场对于江苏内各区县分化有所深化，今年其土地市场表现如何？从浙江区县级2021年一季度土地出让数据来看：

　　浙江省区县土地出让市场较为活跃，大部分区县土地出让金和成交均价均实现正增长。但区县成交均价上涨幅度与下跌幅度分化严重，年度变化会显著的影响区县的成交均价数值和省内排名。

　　江苏省各区县土地出让金均有所上浮，一定程度上表现出了其土地市场维持高景气度。常州市天宁区和南京市雨花台区、高淳区上涨幅度较大。盐城市阜宁县债务率水平在江苏省中较高，同时土地出让金增长较快。从土地成交均价的数值规模和增长速度两方面着眼分析，南京市雨花台区本季度较为值得关注。

　　(本文作者介绍：天风证券固定收益首席分析师孙彬彬)