文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
泡沫之于房地产，似如影随形。自住房商品化以来，关于房地产泡沫的论争从未断绝，破灭破裂论与非泡沫论难解难分。
在前不久国新办召开的新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清再提房地产灰犀牛，直言“房地产的核心问题就是泡沫比较大”。紧随其后，3月3日上海、杭州均出台房地产调控新政。上海祭出了房价地价联动等七大硬招，其中最“打动”市场的则是网签备案满5年后方可转让的住房限售规定。而杭州“3.3”房地产新政最抢眼的则是将法拍房纳入限购，严格防范经营贷和消费贷违规流入房地产市场。
当前楼市的泡沫究竟在哪里？
走出抽象，抛开泡沫之争。
理论界一般用房价收入比、租售比、房屋空置率等指标来研判房地产是否存在泡沫及泡沫的程度。也许这些指标能向我们明确提示房地产泡沫的存在；但其本身存在的不科学性或不可度量性，又凭添了房地产泡沫论之争。
如房价收入比指标，按照世界银行的标准，一般在1.8~5.5 倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3~6 倍之间。而我国房价收入比从1995年开始均处在6以上， 2020年全国商品住宅房价收入比为9.2。但从50个大中城市房价收入比看，反映的情况又并不吻合。据WIND数据，50个大中城市2019年末的房价收入比比2010年下降了0.39，一线城市由20.03上升到了23.9（见图1）。房价收入比总体趋势与具体地区、具体城市变化趋势的偏离。
数据来源：WIND数据整理。
换一个角度理解，中国的国情赋予了房价收入比更多的变量。首先，房地产市场存在房价分层现象，即过高的房价实际上会将城市中较低收入群体挤出买房群体，因此能够买房的群体的平均收入水平比想象得更高；其次，中国是居民储蓄率最高的国家。第三，不同国家甚至同一国家的不同地区的购房者由于收入、生活方式及对房屋的渴求度不同，其房价收入比的合理区间也是不同的。此外，中国特有的文化赋予了家庭购房资金来源的多元化，来自父母、家族成员的支持使年轻一代获得的远超出房价收入比的购房能力。
可见，依据房价收入比来分析房地产市场的实际购买能力和房价泡沫并不准确。
至于租售比、空置率等指标也难以客观地反映楼市的泡沫。按照国际上租售比，租金回报率最低应在3.3%以上才具有投资价值。但我国租金总体低于这一水平。这种状况的形成，除了与我国一、二线城市房价上涨过快外，还与基于人均GDP的人均工资水平、城市人口密度等相关。而租售不同权也是导致租售比失衡的一个重要因素。
数据来源：WIND数据整理。
我们在分析研判楼市泡沫程度时，不应机械地照搬所谓的国际惯例，而应更多地与中国的国情相结合。
走进市场，找到泡沫之源。
抛开上述抽象的指标，走进市场，泡沫以更现实的、更鲜活的方式表现出来，或量或价。在当前形势下，量的形式，表现为新房销售之火爆，行情之“虚火”；而价的形式，则表现为二手房价格之“虚高”。
一方面，新建商品房市场“万人摇”“千人摇”频现，行情“虚火”。新房与二手房价格倒挂形成的“红利”无疑成为新房市场强有力的驱动。但最根本的原因，还是土地供给的不平衡导致部分地区、部分城市商品住宅供给的不平衡。供小于求，能不火爆？楼市新开盘项目出现抢购潮的城市不断扩容，一手房“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”在许多城市不断刷屏。
另一方面，二手房市场房价“虚高”。客观上，摇号机制对住房投资需求，特别是对改善性需求的部分挤出，一定程度上导致二手房火爆。火爆的背后也有明显的结构性差异，学区房、次新房，具有多资源匹配的房源受欢迎，而一些老的、缺概念、缺产经支撑的楼盘市场趋淡。
二手房价格虚高，还存在一些畸形化的表现，更值得警惕。
一是小区业主价格同盟推升下的价格虚高。希望通过房产升值来实现财富增长成为许多居民的“共同心声”，于是出现了小区业主自发形成的价格同盟。特别是一些学区房价格暴涨带来的示范效应，更进一步强化了这种“意识”。然而，这种所谓的价格同盟显然是“有毒”的。
二是法拍房价格的虚高。此前，由于法拍房不属于限购范围，无意中为一些没有“房票”的购房者打开了“另一扇窗”。在严格的楼市调控下，法拍房因自带“房票”光环而受本地无房票及外地户籍人群的追捧，成为绕过调控购房的蹊径。同时，一些投资客自导自演诉讼，通过法拍程序及操纵拍卖价格的方式，得以绕开限售政策而实现投资收益。而法拍房市场的火爆，也令一些二手房东眼前豁然开朗。目前，杭州继上海之后，将法拍房纳入限购，应该说地方政府在楼市调控方面越来越工于“精准拆弹”。
供需联动：缓释泡沫之危
在楼市调控的过程中，市场似乎在反复演绎“道高一尺魔高一丈”的谶语。楼市调控如何真正走出“抽刀断水水更流”尴尬？我认为，依然要回到市场中来，从市场供需的视角，依循市场运行的规律，才能真正防范和遏制楼市泡沫的有效路径。
当前房地产市场面临的核心问题是什么？总体上看，应该是供需的不平衡，既包括土地供需的不平衡，也包括住房供需的不平衡，核心则是土地供给的不平衡。因此，应从供需两端同时发力。
在土地供需方面，不平衡既表现为供需总量上的不平衡，也表现为供需在区域、城市、城乡之间的不平衡，还表现为住宅和工业用地之间的不平衡。一是要抓住大城市这一关键，在土地供给总量上进行区际之间的再调整和再分配。二是在土地供给结构上，适当调整工业用地与住宅用地的配置比例，增加住宅用地供应。同时，合理配置租赁房土地供应，把发展住房租赁市场作为缓解住房供需矛盾的基本抓手。三是科学规划土地供给的节奏，优化土地“招拍挂”机制，形成稳地价、稳供给预期的土地供给格局。同时，通过严格落实房企“三条红线”和商业银行房地产贷款集中度制度，有效疏导房企拿地行为，通过利益机制遏制房地产盲目高价拿地行为。
在住房供需方面，应把平衡供需矛盾作为控房价的基本路径。在“房住不炒”的导向下，要从供给端和需求端双向发力。一方面，要努力增加供给，优化供给结构，提高供给质量，特别是要防止房企高周转模式带来的负面溢出效应。另一方面，通过长效机制的建立，调节市场需求，如延长限售期、提高所得税等，使投机炒房变得无力可图。
当前，关键是要消除新房与二手房价格倒挂的不正常现象，矫正市场预期。同时，也应理性看待投资炒房行为背后的利益驱动，要通过与完善资本市场机制的联动，拓宽居民投资渠道，促进居民储蓄转投资。最为关键的，或许还不在价格的本身，而在于建立楼市理性合理的预期。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：张文
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