文/新浪财经意见领袖专栏作家 蔡凯龙
房地产是长期投资，只有对一个国家经济长远方向的认可，投资人才敢投房地产。所以说，房地产和国家经济的发展方向是一致的，因此任何一个国家经济发展的强弱趋势，是可以从房地产来做预测的。 我在纽约工作十几年，2013年从美国回中国当海归的时候，很多国人却和我相反，他们看好美国的经济发展和未来，去美国买房子。这些朋友们就笑话我，国外生活的好好的为什么回来，国内的有钱人都跑到海外买房子，你反而跑回国内。
我的回答是：看事情要用动态的眼光，，中国跟美国相比还有差距，但是中国的发展速度，成长性和机会更大。 正如我的预判那样，七年后，那些在国外买房的人，开始后悔了。 比如一位神秘的中国商人，2010年掷豪金3320万美元（约合人民币2.3亿元），买下纽约曼哈顿一套面积511平方米的豪华公寓，创下当时纽约房价的新高。 一位中国女士在曼哈顿西57街上知名的One57，买下了一间价值650万美元的公寓，就是因为2岁女儿未来要上哥伦比亚大学或纽约大学。 2015年5月，演艺事业如日中天的吴秀波，以550万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套，据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。 知名女主持人董某在加州洛杉矶的名人聚集地比弗利山庄以750万美元（约合人民币5000多万）买了一处豪宅。 这些名人买的豪宅，现在“七年之痒“，开始要抛售。 2020年末，吴秀波的房子倒亏80万美元也要抛售；董主持人也以低于市场价的价格卖掉了洛杉矶的豪宅。 为什么中国人都以低于市场价卖掉这些房子呢？其实有各种各样复杂的原因，最重要的原因就是他们不看好美国。正如房价走势可以预测一个国家的经济一样，我们通过分析美国的房价走势，以点带面，用管中窥豹的方式看美国经济到底出了什么问题。
第一个重要的原因就是疫情的影响，受疫情影响最直接的就是核心城市和核心区域，加州和洛杉矶的房子非常贵，市中心其实很破旧，但是地段好，人气足。如今因为疫情影响，特别是加州那些高科技公司，比如脸书和谷歌等大公司，都推行远程上班，这样一来，核心区域还能有什么人气呢？大家以前愿意花高价住在市中心，是因为通勤方便，如今在家办公，就没有必要住在那么贵的房子里，偏远郊区环境更好，而且很便宜，只要有Internet，就可以上班。 最明显的就是特斯拉公司，它干脆把总部从加州迁到德州，加州税高房子又贵，现在员工很多可以远程上班，它就没有必要把总部建立又贵又有诸多限制的加州。所以说，疫情对美国高房价打击非常大。 第二个原因，投资人对美国的经济前途越来越没信心。美国疫情一直控制不下来，恰逢总统换届大选，两党纷争，全美政局上下乱成一团。因为买房子这不是一两年的事情，买下去肯定至少五年，甚至十几年。 第三个原因关于破产与失业。美国在疫情影响下经济放缓，破产企业数量猛增，失业人口也剧增。美国人不喜欢存钱，一旦失业，房租或房贷就交不起了， 这些人只好留宿街头或者是换一个更便宜的房子，这对房价影响是致命的。如果说疫情是房价下跌最主要的原因，那疫情影响下的收入减少是最直接的原因。
第四个原因，是美联储已经无法再用降低利率来维持房市。因为美联储的利率一降再降，各种政策已经轮番上场，几乎快用光最后一颗子弹了，利率已经降到这么低了，说明货币政策已经黔驴技穷，再大幅印钞票只会让物价上涨。 第五个原因中国经济独好。这个原因是以华人的视角。华人去美国买房，大多是去西部的大城市洛杉矶和硅谷，或者东部的纽约等好的地区。华人聚集的居住区的高房价其实很大一部分是由中国人炒起来的。但是现在中国经济这边独好，特别是中国迅速扑灭疫情，成为全球经济唯一正增长的国家；人民币汇率也猛涨，中国各方面的条件都非常吸引人，海外华人很多人想回国。
海外华人想回来，肯定是要把房子卖掉。据全美地产经纪协会的最新调查显示，截止2020年11月，中国房地产买家至少抛售了270亿美元房产。270亿美元不是一个小数目，而华人的房子主要集中在几个区，这些资金的撤退对美国华人的房地产来说是一个非常大的影响。 总之，从美国经济现状看，美国房地产投资中长期是不看好的。而国内则相反，人民币汇率还在涨，中国经济的前景比美国好很多。如果你现在去买美国房子，就要更加谨慎小心。如果你在美国有房子，不是自己住而是投资房的话，是时候做一些资产调整和配置了。
(本文作者介绍：后浪财经创始人，人民大学金融科技研究所高级研究员)
责任编辑：张文
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