文/新浪财经意见领袖专栏作家 丁祖昱
“2020年以央行、银保监局房地产贷款集中度管理制度的通知收尾。根据通知内容，银行业金融机构被划分为五档，分档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限，被业内称为房贷“两道红线”。
至此，决策层已从供、需两端全面压降房地产信贷规模，即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理，需求端房企则设置“三道红线”，倒逼房地产行业去杠杆。值得注意的是，政策并非“硬着陆”，而是设置了调整过渡期，但未来房企融资环境收紧的趋势不会变，房地产行业将全面转向去杠杆，并将上升为长效机制。
从市场层面而言，房贷“两道红线”将直接影响个人按揭贷款，从而对企业销售节奏产生一定影响。具体至各城市房地产市场又将如何演变？房企怎样更好地加以应对？这是新时代下房企必须思考的课题。
房贷新规与地产资金窗口指导一脉相承
实际上，早在2016年年底，广州、南京等市便严审购地资金来源，要求土地竞买资金必须使用自有资金。2019年5月，银保监会下发“23号文”，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，严格限制信托资金池业务，严禁信托资金进入房地产领域，就此开启房企融资调控的大幕。
至2020年，融资环境整体先松后紧，4月17日的中央政治局会议上再次强调“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”，此后房企融资环境再次被收紧。其中，银保监会在5月8日发布的《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》对于房企融资的影响较大，直接导致全国信托贷款的增量在4月份短暂回正之后一直到11月都持续为负，对作为房企重要融资渠道的信托贷款以及非标融资造成了巨大冲击。
在对房地产融资供给端进行限制的同时，政府也在不断考虑如何从需求端控制房企的负债规模，降低经营风险。8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”，融资监管进入新时代。
11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务。
图：2020年1-11月全国信托贷款增量（单位：亿元）
数据来源：中国人民银行、CRIC整理年末再推房地产贷款集中度管理的两道红线，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
房地产去杠杆并非“硬着陆”，而是分别设置2年、4年不等的业务调整过渡期，更利于引导银行业金融机构逐级压降房地产相关信贷规模，避免因短期政策过度收紧波及正常的房地产信贷需求。
总体而言，在提出三条红线之后，相关的政策和表态接踵而至，央行、住建部下发三张监测表，强调此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。这一系列的动作充分表明对房企的融资监管进入了一个新的阶段，以往可以采取的财务手段基本都已失效，未来房地产行业将进入管理红利时代。
表： 2020年提出三道红线后部分房企融资相关政策及表态
数据来源：CRIC整理融资总量持续高位，成本短期承压
受政策端收紧影响，据克而瑞监测数据不完全统计，2020年全年95家典型房企融资总额为15220.80亿元，同比微升0.1%，融资总量变化不大。
分季度来看，一、二季度的融资总额均超过4000亿元，好于下半年的融资表现。一方面，疫情前房企借新还旧潮和年初货币资金额度充足，使得1月的融资总量较高；另一方面，复工复产后，货币环境相对较为宽松，房企融资量不减反增。
二季度以来土地市场过热，监管层面再次开始限制房企融资，8月“三条红线”的出台则将房企的融资由渠道监管转向因“企”监管，房企降负债则迫在眉睫，对于额度的使用也更加地审慎，融资量进一步下降。
图：2016-2020年各季度房企融资总量情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理备注：外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款
从融资成本来看，2020年房企的新增债券类融资成本为6.13%，同比下降0.91个百分点。从单月的融资成本走势来看，除了1月外房企的单月加权平均融资成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企无境外债发行导致的成本较低，而6月则有部分成本较高的房企进行数额较大境外债的借新还旧，导致成本相对较高。
值得注意的是，三条红线之后，房企的融资成本呈上扬趋势，预估随着监管的逐步推进，房企融资成本短期内将持续承压。
图：2019-2020年房企单月融资成本情况
数据来源：企业公告、CRIC整理房企仍需积极营销抢回款
融资环境收紧的大环境下，继“三道红线”之后，房地产贷款集中度管理的两道红线相当于新增了一道“紧箍咒”，预计不会对房地产市场构成实质性冲击，但对购房按揭影响最直接。
房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”也将持续发力，并将成为房企融资监管重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，未来试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债的增速阈值。
房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限。尤其是那些橙档、红档房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。表外融资或将成为下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。
房企仍需积极营销抢回款，并全面提升产品力。一方面，营销能力的强弱很大程度上决定未来房企业绩表现，除了传统的营销模式，房企还需开辟线上营销新战场，竭力抢收回款。另一方面，产品力将是企业核心竞争力的重要表现，房企仍需主动迎合需求端的特征及新变化趋势，优化产品供给，实现产品力全面升级。
随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例等。房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。并强化购房资金监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费。
房贷新政恰恰证明了我对未来金融政策还将趋紧的预判，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。联系监管层多次发文表态，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，未来房地产行业将全面转向去杠杆。
从城市市场来看，各城市房地产市场或将加剧分化，进而演变为一城一行情。核心一、二线城市经济基本面相较出众，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚挺，并有较强购买力支撑，市场前景长期看好。弱三、四线城市人口长期净流出，潜在购房需求及购买力瓶颈尽显，市场前景着实难言乐观。
从房企角度而言，需要提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，积极营销去化抢收回款。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
责任编辑：戴菁菁
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