文/新浪财经意见领袖专栏作家 黄大智
大学毕业生遭到社会的第一顿毒打，是从租房开始的。
一句话道尽了国内租房者，特别是租房新手们的辛酸。对于人口、收入、区域发展结构复杂的中国而言，租房是实现“居者有其屋”的一个重要方式，但不完善的住房租赁市场给了很多人当头一棒。
纵观国际市场，发达经济体建立了完善的住房租赁体系，成为住房体系最重要的一部分。如日本的住房租赁比率达到30% 以上，德国接近50%，是住房租赁市场发展的成功典范。
虽然政治体制、经济发展水平不同，但历史成功的经验对当前中国住房租赁市场的建设仍然有十分重要的借鉴意义。下面我们一起来看看国外成熟的住房租赁市场是如何发展起来的。
德 国
在主要的发达经济体中，有两个国家的住房情况显著区别于其他国家。一个是新加坡，以其全球闻名的“组屋”制度，基本实现了“居者有其房”（产权）的目标，住房自有率在全球仅次于罗马尼亚，在发达经济体中排名第一，远远高于排名第二的美国。
另一个则是德国，与新加坡不同的是，德国的住房自有率很低，仅比香港略高，但却基本实现了“居者有其所”，其核心就在于发达的住房租赁市场，与住房租赁相关的多个关键性指标在欧洲乃至世界上都属前列。
在2016年欧盟的一份统计报告中，德国有48.3%的居民选择租房生活，这个比例在欧盟成员国中排名第一，在欧洲也仅次于瑞士。其中，各州出租住房比例虽有不同，但整体上常年维持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190万套住房中，有160万套为出租住房，租赁住房占比高达85%。大量的德国人愿意通过长期租赁住房解决居住问题，其核心关键就在于规范的住房租赁市场。
一是法律制度。法律是一切行为规范的总和，指导了整个住房租赁市场的发展。《德国民法典》、《住房租赁法》、《住房补助金法》等法律制度，明确规范了住房承租人与出租人的权利义务。
其中在租金方面，实行政府指导价，由房管部门、房东与租户协会等机构，根据住房地理位置、交通状况、建成年代、建筑质量及节能情况，确定“租金表”，每套住房的租金都要参考该“租金表”。不得随意涨租，涨租必须遵循严格程序，违规涨租将受到法律制裁。
在房屋宜居性方面，对出租住房的配套设施、使用面积、住房安全等进行严格的规定，保证出租住房可居住性。
在经营住房租赁业务的机构方面，对经纪机构进行严格管理，制定专门的《住房经纪法》，对经纪机构的各种行为加以法规上的约束，防止出现侵犯业主和租户的行为。
二是合理发展政策性住房租赁。根据欧盟的统计，在选择租房生活的48.3%的居民中，有39.8%选择的是市场化租赁住房，剩余的8.5%则居住在政策性租赁住房，这个数值远低于欧盟成员国平均值10.9%。政府通过加速出租房屋折旧、资本利得免税和税收损失转移等方式，大力发展市场化的租赁市场，也弥补了政策性租赁住房的不足。
三是强调金融对住房租赁市场的支持。政府层面，以政策性金融性机构向投资建造廉价租房的个人提供优惠贷款利率，保障低收入群体的租房可得性。同时以“先存后贷，互助低息，封闭运行，政府奖励”的类公积金模式，对自发建设租赁住房的居民提供优惠利率贷款。再通过高比例的住房贷款首付，控制市场的投机性消费，实现多层次的住房租赁市场供给制度。
四是独特的住房租赁企业市场。与其他主流发达经济体不同，德国政府通过各类税收及政策补贴，鼓励营利型住房租赁企业与非营利型住房租赁企业竞争，为弱势人群提供适度福利。
对于营利性住房租赁企业，提供政府补贴和无息（低息）贷款，但限制其租金收入。虽然这类租赁住房租金回报率长期稳定在4%-5%之间，但与德国长期国债收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量风险厌恶型投资者的资金。
对于非营利性住房，由德国政府直接或由住宅合作社形式集资建成，政府通过低息贷款、低价土地、减免税、租金补贴等方式提供资金支持。但这类政策性租赁住房数量相对较少，强调的更多的是负担起稳定居民和谐生活，起“压舱石”的作用。
日 本
日本的住房租赁市场起于二战之后，并主要集中在两个时间段爆发：
第一个阶段是20世纪60年代末到70年代初，二战后日本经济的快速发展和城镇化，使当时大量外地人口涌入大城市，促进了住房租赁市场的发展。
第二阶段是80年代后期，即1985年日本签订广场协议前后，经济的快速发展带来对住房需求的快速提升，同时政府为了促进住房租赁市场的发展，取消了“租金上限”的限制，住房租赁数量得以快速增长，到了1987年，租赁新住房供给量达到历史最高峰值，占当时住宅新增量的50%以上。
在长期的住房租赁市场发展中，日本也像德国一样，建立了完备的住房租赁法律体系和政策制度。
首先是以《民法》为核心，以《借地借房法》为主要依据，制定了从业主体和从业人员的准入、备案制度，从业人员执行“宅建士”的考试制度，从业主体在设立分支机构时就要求宅建士的数量，行业从业及准入标准之高，堪比金融证券业务，但也正因为此，日本住房租赁行业的经营水平和业务水平极高。
其次是租金方面，法律对租金调整有明确的限制，并出台租金托管制度提高租户的议价能力。对于经营住房租赁业务的公司，《不动产交易商业法》规定要在法务局存入一定数量的资金作为营业保证金，一旦企业存在欺诈行为，将用营业保证金直接赔偿租户；不够赔偿的，取消公司不动产经营资格。
再次是金融支持制度。政府除了向租赁市场主体提供低息贷款外，还鼓励发展REITs（住房租赁投资信托基金），给予税收方面的支持。一个显而易见的结果是，以REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加。据恒大研究院统计，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，总市值达14.57万亿日元，持有不动产市值达18.72万亿日元。至今，日本已成为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场。在实行量化宽松的货币政策后，日本央行还成为全球唯一一个由央行购买REITs的国家。
最后则是机构主导的租赁市场。日本90%以上的民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理。根据日本国土交通省2010年的调查数据，民营租赁住房的管理模式中，业主自行管理的仅占9%，其余皆是全权委托或部分委托给机构进行运营，机构深度参与管理民营租赁住房的经营中。
这些直接或间接的措施，有力的保障了住房租赁市场的良好运行，不仅极大的保护了租户的权益，同时还使经营住房租赁的企业获利颇丰。据统计，日本公寓租金收益率平均在5%以上，远高于银行定期存款和10 年期国债收益。相比之下，德国的租金收益率维持在5%以下，我国租赁市场租金收益率仅在2%左右，北京、上海、广州和深圳更低，再加上普遍高达6%~16%的租赁税率，如果不考虑其他收益，住房租赁企业普遍处于亏损边缘，不利于形成良性市场发展机制。
总 结
与日本、德国等发达经济体成熟的住房租赁市场相比，国内住房租赁市场不管是法制体系建设还是监管等方面，仍然处于刚刚起步的阶段。频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性，不断“暴雷”的长租公寓也暴露了监管的不足。所幸的是，政府及监管层正在越来越关注这个市场。
9月7日，住建部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，这是首部住房租赁领域的条例性文件，或许将有望改变当下混乱的住房租赁市场。
但这远远不够，“居者有其所”是民生之本，不仅要靠法律去规范市场行为，更需要全方位的市场体系建设。
首先要保证各方主体，尤其是租户权益。从根本上说，住房租赁是为了解决住房问题，保证“居者有其屋”的权利。同时，在租赁机构、出租人、租户等各方主体中，租户也处于相对弱势地位，保护租户在租房过程中的权益是发展住房租赁市场的初衷。
其次是鼓励机构出租人的发展，发挥政府和机构在租房供给方面的重要作用。英国、日本等国在住房体系建设初期，政府主导建设的保障性住房在新增住房中占比曾高达50%。德国除了用优惠利率贷款鼓励居民自发建设租赁住房外，住房合作社主导建设的新增住房也超过了1/3。同时，以机构为主体的出租人也更能够发挥示范效应，带动整体市场的规范发展。
再次，要加强财税和金融支持力度。主要发达经济体租赁市场繁荣稳定的核心原因之一在于租赁市场的“有利可图”，国内租房市场超低的租金收益率和高税率，导致众多租赁企业通过“租金贷”等方式花样盈利，融资渠道的有限性又促使了“长收短付”的变相提杠杆。因此，加快制定相关领域的财税金融政策，才能形成良性的市场发展机制。
最后，探索建立住房租赁主体信用体系。如出租人信用、租户信用、机构信用（如中介机构信用）等信用体系的建设，将其纳入整个信用社会体系的建设之中。
当然，除此之外，更要坚定执行“房住不炒”，将房地产回归居住的“准公共物品属性”。
如此，或许短期实现“居者有其所”仍有一定距离，但在正确的道路上，终究会到达终点。
参考资料：
1、盛松成等，《房地产与中国经济》，中信出版社，2020
2、夏磊、任泽平，《全球房地产》，中心出版社，2020
3、张英杰、任荣荣，住房租赁市场发展的国际经验与启示，《宏观经济研究》，2019
(本文作者介绍：苏宁金融研究院高级研究员，辽宁大学应用经济学硕士)
责任编辑：张文
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