文/新浪财经意见领袖专栏作家 韩会师
2015年股市暴跌之前大约1个月，笔者曾写文章建议大家卖掉股票买房子。当时，在“上证破万不是梦”的市场氛围里，好多朋友笑话笔者胆子太小。
后来只有两个朋友给笔者留言，说他们看了我的文章后卖掉股票买了房子，事后有种死里逃生的感觉。
截至8月底，上证综指年内涨幅约10%。这个涨幅在全世界绝对算大的。同期道琼斯指数基本持平，标准普尔500指数涨了8%，英国富时100、法国CAC40指数、德国DAX指数、日经225指数等则都是下跌的。飙升的只有一个纳斯达克，涨了大约30%。
很多朋友在最近两年的股市上涨过程中也已经成功从2015年的套牢状态中解脱出来，不少人更是在今年4月以来的反弹中狠狠赚了一笔。可喜可贺。
但当前的经济形势无疑比2015年还要差，而且在可预见的未来，较低的经济增速将是常态，这令不少朋友觉得手中的股票有些烫手。
相比而言，房价最近2年整体比较平稳，部分一线城市的部分区域实际成交价甚至有所下跌。有朋友询问，现在是不是一个新的卖股票买房子的机会。
先说结论。笔者认为，一般的居民住宅楼作为财产保值的手段还可以，但几年内挣大钱的概率比较低。如果不是着急结婚或者娶儿媳妇，在地产投资上最好谨慎一点。至少在未来3、5年要十分慎重。
房价的上涨说到底取决于资金的持续投入，只有不断有新资金入场，同时不能出现大规模抛售，才能确保价格上涨。而新资金主要是两个来源：一个是个人收入；一个是银行贷款。
其中个人收入是根本，它决定了购房者能够负担的首付规模以及月供的最大额度，银行贷款规模很大程度上取决于银行对购房者收入水平的评估。
对于绝大部分购房者来说，收入来源主要是工资。这其中既包括自己的工资，也包括可动用的亲属的工资。
2018年樊纲教授提出“六个钱包”概念，引起极大社会关注。其实，绝大部分80后应该很清楚，2010年左右贷款买房子的人就已经开始动用“六个钱包”了。
到了2015年左右，大部分人的“六个钱包”可能已经见底了。所以，一旦银行提高首付比例，购房需求立刻就会受到压制。这也是为什么2010年以来，首次购房的年轻人所购户型越来越小的原因之一。
除非购房者的收入水平能够保持比较快的增长，否则，将来凑齐首付都会是个不小的问题。
但在可预见的未来，我们很难对收入水平的提高给予乐观预期。
改革开放以来，无论是国民经济的增长还是个人收入水平的提高，主要的支撑力量有两个。一是急剧扩张的对外贸易；二是持续推进的城镇化进程带动的超大规模投资。但这两大支柱未来一段时间都会面临较大问题。
外贸的黄金时代已经过去。
我国早在1998年就废除了福利分房政策，但房价真正涨起来要等到2001年入世之后。因为住房市场化改革初期，我国面临的是严重的产能过剩问题。1998年的商品库存规模大约占到GDP的一半。当时，全国面临的问题是工厂东西卖不出去，发不出工资，大量工人下岗。CPI和PPI都是同比下跌的，也就是全国处于通货紧缩状态。
当时还在对外经济贸易大学做教授的著名歌手刘欢写了一首至少在当时很有名的歌《从头再来》，讲的是工人下岗再就业问题，还获得了“五个一工程”作品奖，40岁左右的人几乎都听过。在这种严峻的形势下，炒房子这个概念还远远没有进入民众的大脑。
2001年底入世之后，世界市场很快消化了我国的过剩产能。入世仅仅1年后，我国就摆脱了通货紧缩状态。2003年CPI同比涨幅达到3.2%，比2002年高了3.6个百分点。
外贸的快速发展带来了大量的轻工业就业岗位，也迅速催生了一批先富起来的人。同时，为了促进外贸的发展，各地大规模推动基础设施建设，这又给国内重工业开拓了生存空间，部分解决了（只是部分）重工业部门的产能过剩问题，同时也促进了重工业部门工资水平的提高。
百姓手里有钱是买房子的前提，入世之后的经济快速扩张，居民收入水平的快速提升逐渐为房地产市场的繁荣打下了基础。
但次贷危机爆发后，由于全球经济复苏缓慢，我国的出口持续面对较大的压力。2002-2008年，我国出口的年均增速高达 27%，而2009-2019年的年均增速只有5%，还多次出现负增长，2019年的增速只有0.5%。
再考虑到逆全球化势力的干扰，未来我们很难对出口市场寄予太高期待。这也就意味着我国服务于全球市场的诸多产业链将面临产能过剩的严峻考验。能否维持生存的问题已经很严峻，更不要提涨工资了。
城镇化速度将大大放缓。
城镇化促进了大规模的基础设施建设和房地产市场的发展，进而带动了钢铁、煤炭、化工、机械制造、建材等一系列相关行业的扩张。这些行业的就业随之增加，薪资上涨，进而促进国内消费和购房能力的提高。
城镇化进程一旦慢下来，基础设施、房地产、轻重工业的投资速度就难以得到保障，一系列行业的产能过剩问题就会凸显，从业人员的收入随即就会出问题。
根据统计局数据，2019年，我国城镇化率达到了60.6%，社科院预测到2035年将达到70%。也就是说在未来的16年里有望再提高10个百分点左右。而在2004至2019年的16年里，我国城镇化率提高了19个百分点。
城镇化速度下降一半，可以想象将对与大兴土木密切相关的行业产生多大冲击。
更要命的是。地方政府的融资能力已经遇到了瓶颈。地方政府搞基建的钱一部分来自卖地。但搞基建是会上瘾的，卖地的钱不够了怎么办？只能是找银行，或者是走其他通道，但其实最终的钱大多还是来自银行，这主要通过各种融资平台操作。基建越多，政府负债也越严重。
从2018年监管部门大力清理影子银行开始，地方融资平台的资金链就大幅度收紧。近年来，财政部等部委出台了一系列法规约束地方政府通过企业平台融资（也就是地方政府隐性债务），这会严重限制地方政府的投资能力。
总体来看，未来一段时间，外贸和投资这两个驱动经济的引擎都很难全力运转，大量企业面对的是如何活下去的考验，给员工涨工资挺难。
再说银行贷款。
根据BIS的统计，截至2019年底，中国非金融企业部门的债务余额约为148万亿人民币，而2007年底，也就是次贷危机爆发，但尚未演变为全球金融海啸的时候，我国非金融企业部门债务余额约为25万亿人民币。
在过去的十几年里，伴随经济增速和企业盈利能力的逐步下降，企业债务规模却增长了大约5倍，这很明显是不可持续的。我们从公开媒体上也不断看到大型企业，甚至曾经的全球500强企业（其中不少是国有企业）资金链断裂甚至走到破产境地的报道。
市场化改革的一个重要内容就是打破刚性兑付，无论是国有企业还是商业银行，都需要经历这个过程，虽然很痛苦，但却是必经之路。从《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》、《关于进一步做好“僵尸企业”及去产能企业债务处置工作的通知》等政府文件，到对包商银行、锦州银行等一系列问题银行的风险处理上都可以很明显地看出政策层面的决心。
在打破刚兑的过程中，一方面银行的信贷投放能力会因坏账的激增受到抑制，另一方面破产企业的增多也会相应降低相关地区居民的收入水平，增大住房贷款的风险。此时银行的策略可能是提高首付要求，但这样会进一步降低民众的贷款能力。
我们现在再来看政策层面对房地产投机的严厉态度，可能就会有点不同的感受。“房住不炒”绝不仅仅是为了保护居民消费能力，也绝不是很多朋友以为的权宜之计。
在经济增长难度增大的背景下，由于实体经济投资预期收益不高，各类资金涌入房地产市场投机的动力会很强，次贷危机爆发后，这种情况在我国很普遍，在江浙一带尤为显著。
如果不通过“房住不炒”来抑制投机，面对上涨的房价，大量风险承受能力较弱的工薪阶层也可能被卷入炒房的大潮中。即使只是用来自住，高房价也会极大加重其经济压力。
但未来几年，甚至整个十四五期间，产能过剩行业的大幅度调整可能都是一个必须面对的问题，大量靠薪水支付首付、支付月供的人可能面临收入水平大幅下降的风险，随之而来的可能就是大范围的房贷断供。
房价和股价很像，属于典型的边际定价。一个小区里刚刚成交的一套房子的价格马上就会成为整个小区的价格标准。在只有1、2个人卖房的时候影响不大，一旦急于出售的人比较多，房价很容易暴跌，这就可能导致中低收入者多年积蓄甚至是几代人积蓄毁于一旦，无论是对于个人还是对于银行体系，都是难以承受之重。
所以，“房住不炒”不仅仅是在保护民众的消费能力，也是在尽力避免在产业结构大调整过程中，房地产市场的剧烈波动给金融和社会稳定带来过大的冲击。
面对百年未有之大变局，我们的经济结构调整需要一段较长的时间，在目前的经济形势和政策环境下，炒房挣钱的难度比过去大了很多。
(本文作者介绍：建信金融资产投资有限公司研究主管。)
责任编辑：张文
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