周天勇：提高居民收入消费挽救制造业

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 周天勇

　　读“2020年1-4月中国房地产企业新增货值”新闻有感

　　最近研究“不动产：价格、债务和货币对消费和工业的挤出——土地要素进一步市场化改革与稳定增长的出路和对策”课题时我发现：中国的消费和工业就是2000年以来国民经济的房地产化挤兑和挤垮的。

　　2000年到2019年，地方政府从农村和城郊农民集体的土地低征用和高价倒卖的土地上，已经累积获得了50万亿元的土地出让金，土地出让金已经从过去的“零化钱”变成了地方政府离不开的收入了，目前占到地方财政的40%到50%。但是，土地再让金中农民获得的不到5%。如果按照初心土地改革大纲我们把土地分给了农民，按照宪法非公益用地不得征用农民土地，按照马克思主义经济学不同所有者之间的土地要等价交换，按照十八届三中全会城乡土地同地同权同价原则和建立城乡统一竞争性土地市场，就是地方政府征税40%，农民也应该得到30万亿元的土地出让收入。

　　农民做了如此大的贡献，把城市建设得很好，但是近几年各地建设文明城市、卫生城市、现代化城市和国际城市，农民到城市中卖菜、摆地摊、农贸市场、农民就业的小店小铺等等撵走和一刀切扩大化拆除了不少；特别是农民回到农村，在自己的土地上干点事，也受到了一切切扩大化拆违的重创。农民现在余钱很少了。

土地收入合理分配和无高房价对居民收入转移与实际城乡居民收入和消费占GDP比例对照

　　从统计居民的收入和消费比要比笔者计算的高10到8个百分点左右。这是因为这样的国民经济核算造成的。GDP国际核算规则中，居民自己给自己产权并自己居住的房屋支付房租。产出法上，与土地要素有关的GDP贡献，以此核算方式计入；而收入法上，中国2018年地方政府土地出让收入为65096元，但没有直接计入GDP。实际上是产出法上的虚拟房租与收入法上土地出让金在GDP核算上进行了平衡。

　　这部分核算为居民的虚拟收入和支出规模，占当年GDP的7.1%。但是，中国与绝大部分国家的区别是，土地出让收入并没有被企业和农民等所得，而是一笔地方政府的收入；居民自有产权房居住率高，租赁居住比例低，住宅实际出租率很低，租金收入中虚拟份额太高，居民并没有得到如核算的那么多的收入；政府土地出让金过高，居民已经交了一笔未来的土地租金；而房价收入比太高，贷款沉重，居民还本付息部分又在变相交纳房价过高的租金。因此，如果考虑这个因素，居民收入和消费在GDP结构中，实际上比例更低。

　　2000年到2019年土地出让价格复合增长率17%，商品房价格复合增长率8.2%，限房价情况下，每年新建楼层得提高1.6层，以消化土地财政太高的地价。2019年的地价，新建住宅36层才能使房地产商获得10%的净利润。今年4月成交溢价率升至15.6%。那么，新建设住宅可能要盖房到40层，才能获得10%的净利润。中国居民的住宅，新建房从2000年5层左右，到2020年估计到39层左右，这样一直下去，全国人民都要住到100层左右的高楼上！为了节省费用，房地产商使用钢材中没有强制用钒钢没有锰钢，电梯、消防、地震、微经济生态、微商业、微创业、微就业、高层贫民窟，只剩下超高层住宅、宅男宅女、外卖、电商和网络，那一样不是隐患？

　　从2000到2019年，全国房地产商开发建设销售商品房屋累积销售收入额为1152670亿元。其构成为：（1）政府出让金、税费61.83%。（2）房地产商和建筑商利润10.99%。（3）房屋的平均建筑成本为27.18%。

　　从2000年到2019年，商品住宅总计销售了968214.8亿元，房价收入比持续高于城镇工薪家庭财务最高风险线6以上，平均房价收入比为9.26，而城市中的住宅对于农民收入讲，房价收入比达到22.52，20年来高房价从城市和到城镇买房农村居民手中转移了29万亿元。高房价部分占房价的30%。

　　2019年全部债务256.15亿元，其中房地产商债务78万亿元，房地产商的资产负债率达到了92.5%，其中还不算真债假股等融资；居民购房债务39.28万亿元，还不包括企业购买房屋的债务，与房子有关的债务就达到118万亿元，占总债务的46%。地方政府债务33.9万亿元，大部分用来搞建设。也就是说，中国60%的债务，与房子和土地有关。

　　有学者说，用低价从农民手中拿地，市价出让，使中国的城市交通日新月异，是中国发展的奇迹。我觉得很可能是一场灾难。2000到2019年，高地价极低补偿从农民手中转移了30万亿元，高房价又从城镇居民手中转移了29万多亿元，共计近60万亿元。房地产业、城市和交通建设是很好。

　　但是，制造业与房地产业利润比差距太大，银行贷款给居民买房和房地产商，也不情愿贷给制造业，贷给制造来的利率也很高。债务余额中，制造服务等企业只有71.9万亿元，占28%，除了服务业的，估计制造业企业债务不到20%。一个制造业大国，信贷等对其的支持不到20%，加上居民16万亿元消费贷，即使全算在制造业购买上，与制造业有关的债务投放也就26%。而债务对房地产的支持，竟然达到了60%！这制造业怎么能够支撑得住呢？

　　8亿农民，从其消费品、住宅和汽车的享有看，只是到了工业化的中期，有的中期还没达到。一些学者说中国的工业化结束了，但是，从城乡每百户家庭收入对工业耐用消费品、汽车的消费需求弹性看，城镇居民对一些耐用消费品弹性小于1，但对热水器、抽油烟机、空调等弹性还很大，汽车的弹性也很大，在2和3以上；汽车城镇家庭百户普及率才43辆，在汽车社会的中期；而农村大部分耐用消费品的消费需求弹性大于1，大于2的很多，大于3的也不少。特别是空调、抽油烟机、热水器这三样与住宅条件改善的耐用消费品弹性大于3，汽车的收入消费需求弹性更大。

　　汽车在农村每百户普及率只有22辆左右，刚刚进入汽车社会门槛。而其房屋改善、客厅、厨房、卫生间、卧室等富裕化的水平，也就在工业化的中期，许多在初期，有的厕所和厨房还在农业社会阶段。8亿农村户口人群的消费生活水平，只是到了工业化的中期，工业化根本就没有结束！工业化怎么就成这样了，是农村居民收入太低，城镇居民的收入被高房价转移的太多了。地方政府这么样玩房地产，居民没有收入，没有有支付能力的消费需求，老说要扩大消费，有用吗？

　　如果我们2000年以来，让农民获得30万亿元收入，如果我们房价合理，不过度转移城镇居民29万亿收入，按照收入消费率80%，工业就能获得48万亿元左右有支付能力的消费需求市场，我们的制造业能到今天这个地步吗？

　　2011年开始，制造业大量地向外转移，利润很少很薄；国内的制造业也艰难，大量地亏损、停产和倒闭。就是处在制造业上游，还有垄断地位，能够贷到款的国有工业企业看，近年的利润主要来自于财务公司倒贷获利，以及变相卖出入股的划拨土地。日子很艰难。民营企业，总体上干脆就不再上工业项目了。2019年工业产能过剩11万亿元，工业投资负增长31.45%，新投资已经进不去工业了。工业增加值如果不调整统计口径，我觉得是负增长。

　　2019年如果7.25万亿元土地出让金中60%为农村居民收入，不要用高房价转移4.3万亿元城镇居民收入，按照2019年农村居民83%的收入消费率，农民就会有3.6万亿元的消费支出，按城镇居民收入消费率66%，城镇居民就会有2.84亿元的消费支出需求，城乡居民就会有6.44万亿元的消费需求。按照现阶段制造业消费品和投入品生产霍夫曼定律1：1的比例，完全可以消化11万亿元工业产能过剩还有余。

　　实际上是土地和地方政府给住宅用地很少，饥饿供地法，高溢价，土地财政将消费挤垮了，房地产业把制造业挤垮了。从行政垄断的地方土地市场上，转移农民的收入，抬高地价；传导到房屋市场上，高房价，城镇等居民收入被转移；再到一般商品市场上，消费被挤出，价格低迷，产能因没有相应的需求而过剩，工业被挤走，没挤走的被挤垮。这就是一个逻辑变动过程。

土地市场收入分配不合理高地价、房屋市场高房价、一般商品市场消费产能被挤出过程

　　但是，我并不是说，土地和房地产支撑中国经济增长没有用了。中国城乡大量的土地因限制交易，而没有资产化和货币化。这个过程，只要是搞市场经济，不改革是不可想像的。劳动力要素原来是自己劳动自给自足，后来人民公社后工分制分配，不用货币。现在劳动力要素基本货币化了。以前物资调拨，产品生产，想着不要货币化，但是，由市场交易，也货币化了。

　　以前城镇居民的住宅要实物分配，不想货币化，最后政府将其变成了得利最大的领域，不但货币化了，而且极端货币化了。为什么现在农村的土地不让交易，城镇企业手中的土地不让交易，说白了，就是因为地方政府想在极端化的土地市场上，单一的房地产商供应渠道中，让其极端货币化，收取更多的财政收入。我们既不能搞要素和资产的极端的货币化，我们也不可能阻挡土地要素的货币化进程。试想，我们今天如果突发奇想，将外出务工农民的收入，再改成人民公社时的工分制，不让这部分劳动力要素货币化，而城镇居民的工作收入是货币，那么，会不会天下大乱呢？

　　我们为什么不能将土地使用财产权还于农民，不同所有者之间的土地要等价交易，地方政府合理收税，房屋建设市场开放多元化，给农民留有合理的收入，尽量少转移城镇居民的收入，使中国的制造业有一个14亿人口应该有的消费需求市场，使房地产业与制造业平衡发展，多好！为什么非得要土地财政和单一房地产业高房价把制造业挤垮，未来对谁也没有好处呀。为什么不让城镇土地二级市场交易，盘活，补充企业的资本金，政府收税，那么多土地闲置，低效率，是无价值的资产。非得要土地部门收回，再市价倒卖一次，将土地和房屋极端货币化和泡沫化，把制造业挤垮？

　　从战略上讲，（1）发展要从目前一般商品工业化阶段，转财富资产工业化阶段；确权农村土地农民使用财产权，大力度延长农村居民使用年期，要让农村居民以地为要素和本创业就业置业，耕地应当股权或者合理交易集中，挽救农业；宅基地和农村基建建设用地、荒地用途、投资、建设疫情后，在二三产业方面，要大力度放宽。

　　（2）城市化和逆城市化互动，立即启动和大力推动逆高层化。严厉限制住宅高层化，大力鼓励一户建、低层和多层住宅建设。放开和废除户籍管制，继续推进农村人口向城市和城镇迁移集中，但不得强行收取农民耕地和宅地，在城镇有稳定收入和住所，可以放开交易退出（不限制出售对象，但要对只有一处住所、没有其他稳定工作和收入者、赌博、吸毒、引诱被高利贷等卖房者进行限制）；开启逆城市化和逆高层化进程，即放开城镇居民，特别是60到70岁人口到农村购买宅地和其他建设用地，允许城乡房屋双向交易交换，创业、养老，生活消费。城市中的住宅形态，要低层、中层和高层合理布局，都市和省会城市都应当如此。凡是高层住宅，要强制房地产商使用钒钢锰钢等。否则，未来会大面积形成危楼社区。地级市限制20层以上的住宅楼建设。县城不得建设高层住宅，只能建造多层住宅。从目前全国住宅已经高层化的情况，要逆高层化，大力鼓励低层和中层住宅的建设。放开合作建房、私人建房渠道，供给多元化，逐步给目前的地价和房价降温，挽救中国居民的收入、消费、制造业和国民经济。

　　疫情之后，扩大债务和放量货币，世界各国都在这样做，即扩张性财政和货币政策的国际间竞争。中国的M2已经是GDP的200%了，可以列在最高水平的国家行列；GDP债务率虽然不高，但债务质量不高：

　　（1）房地产企业债务比较脆弱。2019年，房企债务已经达78万亿元，计入居民按揭贷款，房地产领域的债务为117.28万亿元，占到总债务的45.79%，上市房地产公司的资产负债率达92.5%。房地产债务对少子化刚需收缩、老龄化存量房相对增多、房企高价位储地、未交易市场开放、土地出让金改税收等交叉复合影响较为敏感。

　　（2）地方政府债务还本付息清偿能力不足和意愿较差。地方政府债务规模33.9万亿元，相当多的是短期贷款和理财性债务。即使按照展期5年计算，2020年还本付息规模也将高达地方财政收入的71%左右。而且，对于大量债务，后任地方领导不理前任旧帐的情况较为普遍。

　　（3）国有企业债务效益较差，容易在银行沉淀大量呆滞债权。若将划拨和低价土地资产计入国有企业资产，其净资产盈利率下降到2.18%，总资产盈利率只有1.07%；若其贷款利息水平与民营企业一样，即使不计划拨低价土地成本，也将整体上亏损6万亿元。而且，上面谈到，其利润主要来自于财务公司倒贷和变相售卖土地资产营业外利润。

　　盲目地扩大债务，放量货币，未来经济增长没有流量上正常的还本付息，存量上没有可交易和有收益的资产作为基础和保障，最后肯定会出大量的违约、破产、债务减记，形成系统性本币贬值和金融动荡的概率就会越来越大。改革，让630万亿元的城乡土地可交易，使其资产化和货币化，而中央政府发行国债，地方政府专项债，去搞调水工程，改造未利用土地，提高国土利用率5个百分点，增加1亿亩建设用地，1亿亩园地，5亿亩耕地，这样的可交易和未来有收入流的资产，如果15年时间，按2018年影子不变价格将会有47万亿元的交易值。

　　中央政府可以扩大这方面的债务，代替地方政府目前从农民手中强制征地，让地方政府从社会矛盾较大的强拆强征困境中摆脱出来。这笔收入给地方，鼓励他们用其增加土地；中央政府多干一些，多储备一些可利用土地资产，也可以保障中央财政和债务的安全。总体上，改革和调水改土，使中国在保证货币和金融体系安全的前提下，实施积极的宏观调控政策，有很大的回旋余地和空间。何乐而不为呢？而那些发了债，放了货币，但未来形不成产出流量，或者没有可交易有收益资产的，什么新基建等之类，都会成为未来货币、金融和国民经济动荡的最大隐患。

　　附：克而瑞地产研究院的报告

　　(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)