哪些城市或跟进放松楼市调控？

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家   黄志龙

　　存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市，将是调控放松的重点。如大连、沈阳、济南、西安甚至天津等二线城市。

哪些城市或跟进放松楼市调控？

　　房地产市场的任何风吹草动，都能激起市场和媒体的千层浪。近日，兰州、合肥对当前的房地产限购政策进行了微调，这是否意味着如许多媒体猜测的，新一轮房地产调控放松周期是否真的来临？如何判断2018年中国房地产市场的调控前景，各个城市差异化调控的政策依据是什么？将是每个购房者和普通家庭都关注的焦点话题。

　　中央房地产调控的政策取向

　　毋庸置疑，我国房地产市场是一个“政策市”，特别是中央政府每一轮调控动作，是影响房地产景气周期波动的源动力。事实上，中央房地产调控政策，也是边走边看并适时进行微调。因此，要讨论2018年房地产市场前景，必然需要关注中央最新的政策动向。

　　首先，十九大精神是房地产市场制度的长期之“纲”。党的十九大报告关于我国住房制度的表述这样的，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　这一表述至少明确了两大方向：一是此前十余年以投机性、赚取买卖差价为主要目的之一的房地产交易行为将受到明显抑制。换言之，长期来看，限购、限贷、房产税将重点针对多套住房的群体，而居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励；二是市场化、机构化的长期租赁住房，将得到前所未有的政策支持，多元化的住房供应体系将是大势所趋。

　　其次，从中央经济工作会议看2018年房地产调控之“策”。会议强调了“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”在此可作两点解读：一是当前调控政策的整体方向不会改变，从而保证政策的连续性和稳定性；二是中央将改变当前接近一刀切的严厉调控政策，地方政府和各城市将进行适当的政策微调，差异化调控政策主张将得到落地。

　　最后，从全国住房城乡建设工作会议看2018年房地产调控具体之“措”。除了中央一贯强调的精神外，住建部特别指出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”同时，“加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。”

　　由此可见，此次兰州、合肥等城市微调限购政策是地方政府承担房地产稳定的主体责任、差异化调控政策的具体落地。

　　哪些城市或跟进实施放松调控？

　　如何“加强市场监测分析，提高精准调控的能力与水平”，实现差异化的调控目标，决策依据将会是什么？又有哪些城市可能会微调或放松限购政策，不同城市的购房者可以重点关注以下三方面指标。

　　首先是前期房价上涨过快的核心城市，其周边三线城市房价调控放松后可买入。一般而言，不同等级城市之间房价的差距会有一定的历史均值。2010年6月至2016年11月，全国100个城市中，一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍，一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍，而二线城市与三线城市房价之比则由1.35倍上升到1.59倍（见下图）。

　　而在房地产高度市场化的国家中，不同等级城市的房价波动大体是同步的，各城市的房价之比也有一个相对稳定的历史均值。然而，当前我国一、二、三线城市房价之比，明显偏离了2010-2013年间的历史均值。特别是部分二线城市，房价涨幅过快的问题尤为突出。相反，核心城市周边的三线城市，如果与核心城市的房价差距过大，一旦放松调控的政策落地，其价值洼地的特征也将更为突出。

　　其次，存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市，将是调控放松的重点。存销比是反映住房供需状况的一个重要指标。2017年4月，住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36-18个月的城市要减少供地，12-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　根据易居研究院的最新统计，截至2017年11月末，全国42个城市中存销比最高的为北京24.2个月，北京存销比高企有其独特性，史上最严的限购、限贷政策加上雄安新区的分流，使得北京住房需求陷入历史低谷。

　　从全国其他城市的存销比数据看，此次放松调控政策城市合肥、兰州的存销比分别为20.6个月和12.3个月，属于存销比偏高的城市，同样，库存绝对规模较大、存销比较高的城市如大连、沈阳、济南、西安甚至天津等二线城市，后期跟进、调控微幅放松的可能性也较大（见下图）。

　　最后，购房者可积极介入租金上涨潜力大、对高端人才吸引力较大的二线城市。房地产市场的租金回报率是衡量住房长期投资价值的关键指标之一。不可否认，根据云房数据的统计，当前住房租金回报率超过4%的城市仅有乌鲁木齐和哈尔滨，其他租金回报率较高的城市也都集中在东北、西南等地区。相反，一线城市、东部发达地区二三线城市，租金回报率普遍都在2%以下（见下图）。这一状况似乎有悖于我们的常识，但这一恰恰说明过去十余年我国东部发达地区城市的购房者赚取买卖价差的投资属性，远远大于其居住属性。

　　随着“房住不炒”政策陆续落地和租购并举住房制度的推进，住房租金回报率逐渐恢复到3%-4%的合理水平，将是各个城市的大趋势。

　　对于大多数城市而言，租金回报率的上升，要么是房价的回落，要么是租金的提高。租金的上涨，必然要求人口的源源不断的流入。因此，东北、西北、西南地区人口流出较为严重的地区，显然不具备房租持续上涨的人口基础。相反，武汉、郑州、长沙、西安、成都等已经采取吸引人才政策、在周边具有较大人口基数的二线城市，且租金回报率处于2%-3%的相对合理水平，同时租金上涨的潜力较大，这些城市可能既是后期调控放松的城市，也是购房者可以适时介入的城市。

　　(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)