文/意见领袖专栏作家 李庚南
在上周末国新办新闻发布会上，央行相关负责人明确表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，也支持新发放贷款置换原来的存量贷款，以降低存量房贷利率。央行这一表态犹如三伏天的凉风，让在房贷利率高坡上“站岗”的、郁闷已久的房奴们一时神清气爽，但更多的是犹疑。银行真的愿意购房人用低利率的新贷款置换高利率旧贷款吗？
按说，利率市场化已实践多年，贷款合同约定的利率等事项双方均须履行到底，这应该是所有市场主体应具有的共识。签订合约的任何一方以价格的变化要求重新签订合约显然是不合适的，也基本是行不通的，除非合约价格明显有失公允或受非市场因素影响，双方达成谅解。这一点，购房人何尝不知？作为市场人，购房者对于房贷利率下降带来的相对损失自有其承受或消解的方式，提前还贷或者以新贷置换旧贷都是购房者能够想到并已实施的对策。那么，央行为什么要鼓励商业银行降低存量房贷利率？这一提法看似有悖于市场原则和契约精神，但从房地产调控大背景观察，笔者认为，这或恰是决策层对房地产调控背景下商业银行信贷行为矫枉过正的纠偏，应该是房贷政策初心的回归。
其一：鼓励商业银行降低存量房贷利率，应该是对此前房贷利率与贷款市场报价利率LPR背离的纠偏。
尽管理论上贷款利率已经市场化了，贷款利率涨还是降以及贷款利率的差异化安排，完全服从商业银行风险定价的结果。但是，在LPR贷款市场报价利率总体下行态势下，个人住房贷款利率一度出现的逆势上行，本身有违信贷运行的基本逻辑。因此，存量房贷高利率与当下低利率的形成的反差，实际上包含了不合理的因子。
一个不争的事实是，目前房贷利率已经处于历史低位了。自2022年2月以来，房贷利率结束了此前的逆势上升，开始加速下行。据WIND数据，至2023年6月30日，首套房贷平均利率已降至4.06%，低于LPR市场报价利率14BP。
毫无疑问，房贷利率的下降有利于购房者，但对存量房购房人而言，则意味着要付出较现有房贷利率更高的按揭利息支出。2021年2月——2022年1月期间，个人房贷平均利率总体呈上升态势，而LPR维持在4.65%水平。2021年12月末个人房贷平均利率为5.63%，较年初上升26BP，而首套房贷平均利率达5.57%，较年初上升35BP。个人贷款、首套房贷平均利率分别高出同期LPR利率98BP、92BP。其中，2021年四季度首套房贷平均利率高出LPR的利差维持在89-92BP的高水平（见图1）。按说，房贷利率前后的落差可以通过每年（一般为1月1日）重定价来调整。但重定价调整的是基准利率LPR，而房价利率高企的部分实际上以加点的形式被固化了。这恰是存量购房者心中之块垒，也因此有了房贷利率高位“站岗”一说。
数据来源：据WIND数据整理。
从逻辑上看，如果房地产行情火爆，引发个人住房按揭贷款需求的快速上升，再叠加银行信贷规模紧缩，则房贷利率上升是顺理成章的。但从时间轴看，房贷利率上升最快的时期（2021年9—12月），首套房贷利率维持在5.54%-5，57%的高位，高出LPR89-92BP。
数据来源：据WIND数据整理。
但这一时期并非楼市旺盛时期，而是市场趋冷时期：房地产投资累计增速由8月末的10.9%持续降至4.4%；商品房销售面积累计同比增速由15.9%降至1.9%，随后转入负增长。从资金面看，这一时期市场资金相对宽松，DR001和DR007分别维持在1.95%和2.17%的水平。可见，房贷利率在这一时期的逆势上涨，与房地产供求和资金面的关联并不明显。
可以说，一度出现的个人房贷利率与LPR的逆行，既未反映房地产市场供求状，也未反映资金市场的供求状况，与信贷运行的逻辑存在偏离。房贷利率逆势上行或更多体现的是商业银行内在的利益驱动。在资产荒背景下，房贷实际上成了商业银行面前为数不多的“肥肉”。恰恰是这一时期房贷利率的快速上涨与随后的持续下行形成明显落差，由此导致存量购房人心理的失衡。正是因为这种背离积累了房贷的不合理性。因此，推动商业银行降低存量房贷利率未尝不是对商业银行过往信贷行为偏差的矫正。
其二：鼓励商业银行降低存量房贷利率，实际上是对无差别上调房贷利率、忽视首套房贷优惠政策导向的纠偏。
房地产调控政策在信贷领域集中反映为差别化房地产信贷政策。这一政策导向要求商业银行区分购房主体行为采取限制与支持的利率政策：一方面通过上浮利率抑制投资投机性购房，另一方面对首套房贷实行优惠利率以支持刚需购房。但对首套房贷优惠政策的执行经历了从政策优惠0.7倍下限到LPR加点再到减点的衍变。从房贷政策的历史沿革看，央行对首套房贷利率的差异化政策总体未变（见下表）。
2005年3月，央行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，明确房贷下限利率为基准利率的0.9倍速度；2006年8月，为进一步推动商业个人住房贷款利率市场化，央行将个人房贷款利率下限由贷款利率的0.9倍扩大利率至0.85倍；2008年，为支持居民首次购买自住房和改善性住房，央行将贷款利率下限扩大至基准利率0.7倍。此后，个人房贷利率下限一直为基准利率的0.7倍。
直到2019年正式实施新LPR贷款市场利率报价机制、明确首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，首套房贷优惠政策戛然而止。这或是此后对首套房贷利率无差别上调的始由。据此，商业银行对首套房贷利率大多高于LPR报价。2022年5月人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，再次明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点后。
首套房贷利率理论上由之前的LPR+基点转为LPR-基点。按照LPR定价机制，加点或减点部分一经确定不能更改，基本被固化。新旧房贷利率的矛盾也因此聚焦于首套房。因为（据原银保监会数据）个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。
以2021年12月31日时点测算，首套房贷平均利率为（WIND数据）5.57%，高出同期LPR报价4.65%92个BP；若按首套房优惠政策即减20个BP计算，则政策前后首套房贷利率加点数相差112BP，而这一差距按照LPR定价机制要求被固化在加点部分，不会随LPR的下调而改变。即使经过一年一度的重定价，购房者也无法改变这一被固化了的高利率。因此，导致存量购房人心理的失衡。
为了改变这一事实，降低还贷负担，购房人通过提前还贷、重新贷款等方式置换存量贷款的内在驱动始终很现实地存在。这种提前还贷潮，不仅增大了商业银行资产负债管理的难度和压力，也因“贷款排队”现象增添了银企之间的矛盾和纠纷。而且，购房人为了通过提前还贷来置换存量贷款，往往不惜违规通过贷款中介的包装，以低利率的个人经营性贷款、消费贷款来归还旧贷款。但只要购房人降低房贷利率的驱动在，这些操作就不会停止。央行这一表态，个人认为，或多或少包含了对过往政策执行情况的反思和纠偏。
其三：鼓励商业银行降低存量房贷利率，不仅是政策本心的回归，更是在当前形势下降低消费者房贷负担、激发全社会消费动能的一种宏观考量。
当前房地产市场实际上已成为当前消费驱动、经济复苏的掣肘。无论是二手房市场的萧条对整个房地产市场的拖累，还是存量房贷高利率对购房者的负累，叠加而成的效应，就是对整体经济复苏的制约。因而也成为决策层亟需考量和解决的问题。
尽管近年来，房贷利率在持续下行，首套房贷平均利率已低于LPR；但在当前房地产市场总体趋冷的背景下，新房贷款利率的走低与存量房贷利率的高高在上，所产生的边际效应孰高孰低是很显然的。因此，从存量房贷利率入手，鼓励银行通过与购房人协商重订合约或以新贷置换旧贷款，无疑能从更大范围上惠及购房人，减轻购房人的房贷压力，从而一定程度上释放新的消费能力。实际上，降低居民购房成本是中央反复强调的。降低居民购房成本和房贷负担，不仅是坚持“以人民为中心”、促进共同富裕的需要，也是落实房地产调控政策，满足居民合理购房需求的需要。
当然，商业银行愿否、会否与购房者进行协商，通过重新签订房贷协议或以新贷置换存款房贷，显然还是一个未知数。如何在市场化原则下，推动商业银行让利于民、降低存量房贷利率，或面临系列问题的拷问：首先是行业面临的“囚徒困境”博弈问题。因为央行仅仅是鼓励与支持商业银行降低存量房贷利率，但并非强制性要求。因此，不同的机构对此的理解与重视程度、落实程度势必因机构资产负债管理能力、房贷结构不同而不同，势必出现“囚徒困境”博弈：要么步调一致，皆大欢喜；要么各行其是，或导致贷款在不同行间转移，徒增竞争成本。最根本还取决于商业银行社会责任意识强弱。其次，商业银行需要应消除经营不确定性的应对之策。要考虑因降低存量房贷利率对资产负债利率匹配管理的压力。第三，如何以新贷置换存量贷款？新发放贷款的用途或面临合规问题。这或许监管部门有相应的指导细则。
毋庸置疑，随着形势的变化，政策可以微调，甚至做较大调整，但是政策的初心即“以人民为中心”的初心不能变，保障和改善民生的宗旨不能变。必须清楚的是，这种操作只能作为对过往政策执行偏差的纠偏，是政策本心的回归，而不应成为一种模式。否则对利率市场化和信贷运行都将是一种伤害。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：宋源珺
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