莫开伟：将保障性租赁住房不纳入集中度监管金融意义重大

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 莫开伟

　　2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（简称“《通知》”），明确自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

　　事实上，这个《通知》出台，全社波澜不惊，因为这毕竟不是针对房地产企业发布的一项新监管政策，只是将原来央行、银保监会释放这一政策信号进行了明确或落实而已。早在2020年12月央行、银保监会发布房贷集中度管理新规时，就对此政策预留了“口子”。当时央行、银保监会在答记者问时就表示为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。同时，2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出扩大保障性租赁住房供给，还提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。就在不久之前的2021年12月中央经济工作会议上又再次强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。所以，今天央行、银保监会发布这个《通知》不过是瓜熟蒂落、水到渠成之事，并不令人感到多大的惊奇。

　　即便如此，相信所有看到这则新闻的银行金融机构、房地产企业、广大民众都会为之一振，因为无论如何这都将是央行和银保监会释放的重大政策利好。从当前看，这种利好不仅将惠及商业银行机构以及所有房地产企业，也将更加惠及城市中低收入的民众。

　　对于商业银行机构来说，将获得房地产信贷更大操作空间和更有效信贷投放项目。

　　因为《通知》规定保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，实质性地解除了商业银行机构在房地产信贷上的“禁锢”，商业银行发放涉及保障性租赁住房信贷等相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。这等于无形中又松绑了商业银行在房地产信贷上的手脚，使商业银行在房地产信贷上有更大的腾挪空间，可将大量保障性租赁住房贷款揽于怀中，保障性安居工程项目、租赁住房项目也有望成为房地产投资中难得的“亮点”，为激活保障性租赁住房市场创造有利金融条件。

　　同时，《通知》还鼓励商业银行机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。这等于是给了商业银行发放保障性租赁住房贷款又一政策倾向，也有可能为了中央政府有关支持保障性租赁住房建设，央行会在住房信贷利率、监管容忍度等方面出台更为优惠、更为宽松的监管政策，以消除商业银行保障性租赁住房信贷后顾之忧，使商业银行更加注重对保障性租赁住房的信贷支持，不断提高保障性租赁信贷质量。尤其，从当前经济环境看，一些商业银行难以找到更加有效信贷投放项目，保障性租赁住房信贷无疑成为2022年以及今后若干年商业银行信贷效益的有力增长点。

　　总之，《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有助于我国商业银行更加发力支持我国住房保障体系建设，促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，为推动我国建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展以及构建房地产长效调控机制奠定坚实的金融基础，营造有利的金融环境。

　　对于房地产企业来说，将会使融资渠道拓宽丰厚自身资金链，渡过经营难关。

　　说实话，央行、银保监会发布的《通知》对于大量房企来说无异于冬天里的“一把火”，起到“雪中送炭”的功效。众所周知，自2020年8月央行、银保监会发布的“三道红线”以及2021年初发布的“两条红线”之后，房地产企业无论是资金供给端还是资金需求端都受到了有效控制，融资能力受限，扩张速度放慢，更有一些房企资金链断裂出现经营危机，比喻恒大房企就因盲目多元化扩张陷入了巨大债务违约漩涡。受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应，更使得房地产企业全面陷入融资困局。针对这一情况，党中央、国务院积极部署，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了三项工作：一是坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

　　但这一切依然没有完全解决房企的融资之难，此次央行、银保监会发布的《通知》将在缓解房企融资方面发挥重要作用。毕竟就当前全国而言，保障性租赁住房的需求量较大、工程项目较多，对于大量房企来说无疑可注入大量信贷资金，保障性租赁住房建设全面启动之后，房企只要主动在此类产品方面积极发力，加强与商业银行沟通，且保障性租赁信贷也是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企大都可把握此类信贷机会。尤其，据年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。住建部日前还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。这表明保障性租赁住房建设市场前景广阔，商业银行加大支持力度，可以有效激活房企资金，使得大量房企因此摆脱经营困局，也对化解目前房地产企业信贷违约风险、尤其是金融风险将起到积极作用。

　　对于广大需要住房民众尤其中低收入阶层，“大庇天下寒士尽欢颜”的图景有望实现。

　　保障性租赁住房当选“2021年度十大新词语”，它是2021年4月中央政治局会议提出来的。顾名思义，应该说保障性租赁住房面临的对象应该是城市中低收入民众靠自己的收入购房有困难而又亟需住房的社会阶层，也可以说是中国城市的“夹生层”；目前来看这个阶层在中国各城市的数量还相当庞大，他们因为生活在城市而没有住房处于难以安身的状态，这部分人需要政府发力，大力支持保障性租赁住房建设，通过金融信贷支持房企开发足够的保障性租赁住房来解决中低收入阶层的住房困难，使他们能够以低廉的价格租赁住房，这是推进中国社会共同富裕的一项重要内容。

　　而现在中央政府重视这一社会阶层的安住工程，央行与银保监会又发布《通知》支持房企进行保障性租赁住房的开发建设，相信通过几年的能力，数量庞大总量逾千万套的保障性租赁住房一定会在中国各城市涌现，“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”的场景将会尽快在中国实现，城市居民的生活幸福指数一定会得到极大地提高，社会和谐文明程度也将会获极大的提升。