文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
是什么原因让众多长租公寓从“风口”坠落？是非理性的商业模式。
又一家长租公寓“暴雷”了。国庆前夕，杭州德寓科技因资金链断裂从资本“风口”黯然坠落。伴随这一声坠落的则是众多房东、租客痛苦的呻吟。
曾几何时，随着“租售并举”概念的提出、“房住不炒”定位的不断强化，大力发展住房租赁市场成为促进房地产市场稳健发展的方向和有效路径。在政策东风吹拂下，长租公寓风生水起。众多企业的入场、资本的涌入，迅速将这一行业推向“风口”。
有人说，“站在风口上，猪也能飞起来”！然而，我们很快发现，从“风口”跌落到“雷口”或只在一夜、一念之间。
近年来，我们耳闻目睹一大批长租公寓企业因经营不善、资金链断裂而“暴雷、跑路”，黯然离场。自2017年西安好熙家公寓“触雷”以来，长租公寓市场“雷”声不断，从Color、聚福缘、GO窝、好租好住到鼎家、乐伽，再到最近暴雷杭州德寓，一张张光鲜亮丽的招牌一夜之间崩塌。据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。可以预见，将会有更多的长租公寓企业无奈地从“风口”坠落，被淘汰出局。
是什么原因让众多长租公寓从“风口”坠落？是非理性的商业模式。
如同当初野蛮生长的P2P网贷平台，长租公寓乘政策长风，在没有准入、没有规则、没有监管的环境下，迅速进入快速扩张、攻城掠地的激烈竞争，行业分化格局逐渐形成，行业的风险与痛点日益凸显。
尽管长租公寓背靠政策东风、坐拥万亿级“蓝海”市场，但短期内不赚钱几乎是业内共识。可以说目前绝大部分长租公寓处于亏损状态。无论是集中式还是分散式长租公寓，其运营的基本逻辑是，按照“互联网+”思维，通过“高收低租”、“快收快租”的“烧钱”模式，快速占领市场，做大规模，然后实现政策红利向市场红利的转化。一方面，通过对市场的相对（区域性）垄断，攫取租金溢价，以未来的利润弥补之前的亏损。另一方面，通过做大规模，满足资本进入的门槛，吸引社会资本注入，乃至于上市。
按照这种运营模式，初期能否盈利甚至亏损，或许不是长租公寓企业关注的重点。长租公寓企业真正关注或需要的是能否在快速扩张中打造足以吸引资本的盈利愿景，实现由“规模扩张——资本运作”的阶段跨越，能否顺利渡过从“烧钱”到“吸金”这中间的煎熬，实现“惊险的一跳”。
显然，单纯从商业逻辑看，目前长租公寓普遍套用的商业模式显然不具备可持续性的。维持这种商业模式的关键是资金链的健康。一旦资金链绷紧、断裂，等待长租公寓的毫无疑问是坠落，是暴雷、跑路。脱胎于共享经济思维的长租公寓，其最终的走向必然是在市场的洗牌中实现优胜劣汰，通过行业的重新整合，呈现头部企业的崛起与尾部企业的出局存的局面。
如果仅从单个长租公寓企业而言，从“规模扩张——资本运作”的发展思路自有其理性的一面，但是这种个体理性很容易放大为集体非理性；如果仅就市场本身发展而言，优胜劣汰是市场法则使然，一切似乎很正常。但是，在现实中，长租公寓所涉及的问题又并非完全是市场的问题，它涉及众多房东、租客的利益，涉及社会民生及稳定问题。所以，不能听之任之，不能听任市场延续野蛮生长的态势，更不能任其将行业无序竞争的高昂成本转嫁给百姓、转嫁给政府。所以，对长租公寓行业的规范已经到了迫在眉睫的关头。这既是维护万千房东、租客合法权益之路，也是拯救长租公寓的必由之路。
如何规范？剖析长租公寓暴雷的原因，答案或聚焦在两个方面：
一是长租公寓的商业模式到底要不要改，如何改？
显然，要让长租公寓回归到纯粹的居间中介模式即仅成为撮合房东、租客交易并收取手续费的信息平台，是不现实的，也有违国家“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求”的初衷。所以，规范的方向应该是对长租公寓现行的模式进行有限度地纠偏，促其保持初心、增强风险控制理念和水平。应从国家层面，加快建立和完善住房租赁市场相关法律法规，明确住房租赁市场的定性与定位，加快全国联网的、统一的住房租赁信用信息平台建设。关键应抓好以下几个环节的规范：
在入口端，应强化对长租公寓行业的备案管理，将租赁企业均纳入监管的视野，这是规范的前提。目前的状况是，房管部门无法掌握住房租赁行业注册等基本信息，一些长租公寓往往只有在“暴雷”之后才会进入管理部门的视野。而且很多长租公寓以金融科技公司自居，这类公司除了一般的工商注册之外，没有任何的准入门槛，没有相应的行业约束，其营业范围往往无住房租赁相关内容。这种状况使房管部门在规范管理方面面临“师出无名”的尴尬。因此，应科学把握“放管服”的精神，不能一味强调“放”而淡化“管”，对这类特殊企业必要的管理势在必行。应强化入口端管理，凡从事住房租赁业务的企业均需依法办理工商注册登记，明确营业执照范围应包括“住房租赁经营”，并应以此为基础建立和完善相应的住房租赁信息管理系统。
在运营上，应强化对长租公寓经营行为的规范。在相关法律法规基础上，应加快推进《长租公寓评价规范》相关标准的编制，出台统一的规范性办法，从长租公寓装饰装修等居住健康标准、配套服务标准、租赁行为及定价等方面对长租公寓企业行为进行规范。以住房租赁市场信用信息管理系统为依托，实行要求企业将相关信息接入，实行住房租赁合同网签备案管理，以增强透明度，强化约束力。
在风险把控上，应督促长租公寓企业理性经营，合理控制杠杆，避免长租公寓异化为金融平台。长租公寓企业不同于一般的工商企业，其现行的运作模式某种意义上包含了资本运作的概念，因此，从降低社会管理成本角度出发，管理层面有必要遏制其“高收低租”、“快收快租”背后的盲目、过度扩张行为。一方面，应依托住房租赁信息管理系统，加强对长租公寓企业运行的监测，通过资本金约束长租公寓企业扩张的规模和速度，结合各地实际设定适度的杠杆率上限，防止其过度杠杆化的外溢。同时，要从金融端入手，通过督促银行机构加强对信贷资金用途的管控，遏制租赁企业利用银行信贷资金进行恶性竞争抢占房源的非理性行为。另一方面，应建立长租公寓入住率等风险监测指标，及时出风险提示并采取纠偏措施。按照长租公寓行业的经验数据，长租公寓只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流；如果入住率低于90%则是一件很危险的事情。因此，可以结合各地实际设定当地的入住率监测预警指标。
在市场定位上，长租公寓能否“保持初心”也是很关键的。实际上一旦手头有了足够多的钱，长租公寓就往往很难把持住，很难做到心无旁骛。近年来，因跨业经营、盲目扩张应该说不胜枚举，教训俯拾皆是。即使美国该领域的头部企业Wework也不甘心仅仅做一个普普通通的二房东，随着会员规模的扩大以及数据的积累，Wework开启了新的广告、社交等新副本。因此，应建立长租公寓企业资金跟踪监测机制，密切关注其资金运用动向。
二是长租公寓的融资模式能不能创新？“租金贷”如何规范？
长租公寓目前出现的分化格局，无论是上市的急迫、“暴雷”出局的落魄，还是并购退出的尴尬，其实都凸显了一样的烦恼：资本的短缺，资金链的紧张。因此，融资问题是长租公寓发展的关键，稳健、合理的融资模式则是支撑长租公寓可持续发展的根基。
显然，处于不同发展阶段的长租公寓企业融资模式和渠道不同，面临的核心问题也不同。对于绝大多数长租公寓企业特别是尾部企业而言，目前亟待规范的是“租金贷”行为。如果说盈利模式的不成熟是击垮长租公寓的“硬伤”，那么“租金贷”则是将长租公寓单体企业经营失败放大为社会问题、社会风险的放大器。
因此，一方面，要开正门，拓宽长租公寓企业融资渠道，探索适合不同发展阶段、不同资产结构的企业融资模式，降低其对“租金贷”的依赖。包括引导银行机构运用项目贷款、并购贷款、租赁运营贷款等提供信贷支持，推动租赁企业通过银行间市场开展ABN（有资产支持票据）、PPN（租赁住房定向债务融资）等债务融资，畅通ABS、REITs等资产证券化融资渠道，以及探索设立并购基金促进行业重组等。
另一方面，要加强对“租金贷”的规范与约束。首先要从发放“租金贷”的主体方面进行规范，从源头上拦截“租金贷”乱象。要按照“凡是搞金融均需持牌并纳入监管”的理念，严禁没有消费信贷资质的所谓金融科技公司以任何形式对租客进行融资；租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得以各种方式诱导租客申请“租金贷”并占用其贷款资金。同时，要加强对作为消费者的租客金融知识教育，促进其理性对待“租金贷”，增强防范“租金贷”风险的意识。
必须清楚的是，“租金贷”及其资金池的形成，根源在于长租公寓的商业运作模式。在诸多长租公寓风险事件中，“租金贷”仅是风险触发的表象，是果而非因。只要长租公寓的商业模式不发生根本改变，融资渠道不发生根本改善，“资金池”的形成是必然的。换言之，只要允许“租金贷”存在，无论以哪种形式，长租公寓企业都会有足够多的办法让这些资金最终流入自己的“资金池”。所以，这一切的纠结最终仍在于对长租公寓商业模式的纠偏。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：陈鑫
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