莫开伟：房贷利率还会继续上涨吗？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）作家 莫开伟

　　银行个人房贷在一、二线重点城市仍有继续走高的空间，但三、四线城市个人房贷跟着上涨的动力不足，未来一段时间，一、二线城市与三、四线城市银行个人房贷利率将出现不同程度的分化。

　　据近日媒体披露，近1年来全国银行个人房贷利率一路水涨船高，北京、上海等一线城市首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平，一些国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策；目前，深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%，二套房贷为基准利率上浮20%。这表明我国一线城市银行个人房贷已进入新一轮上涨通道。

　　目前银行个人房贷利率出现这种上涨走势，直接关系着民众的切身利益，牵动着民众的敏感神经，已令国内广大民众尤其是购房刚需族的广泛关注和担忧：一、二线重点城市的银行个人房贷利率是否还会继续上涨？三、四线城市银行个人房贷利率是否也可能会跟着上涨？这个时候到底是买房还是等房贷利率下调之后再买房？可见，银行个人房贷利率确实是一个重大民生问题，这些问题如果不让民众弄清楚，实难做到食之有味和睡之能眠。

　　据笔者分析，银行个人房贷在一、二线重点城市仍有继续走高的空间，但三、四线城市个人房贷跟着上涨的动力不足，未来一段时间，一、二线城市与三、四线城市银行个人房贷利率将出现不同程度的分化。

　　为何这么分析和判断呢？原因主要有四方面：首先，刚刚中央政府局会议在部署下半年经济工作任务时，要求下决心解决好房地产市场问题，继续坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨， 加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这表明楼市调控将进一步趋严，在这种政策背景下，银行房贷政策会配合中央政治局会议精神要求，除了压缩房贷规模之外，最有可能采取的措施就是用提高房贷利率的价格杠杆手段来抑制市场对银行房贷的过多、过快需求；而且银行应该也是没有任何选择的，必须无条件不折不扣地执行，以实现房贷供给偏紧的金融调控目标，这一点应是毫无疑问的。

　　其次，政府向民众做出的庄重承认，“房子是用来住的，不是用来炒的”，如果调控成效不出来，不仅会失信于民影响政府形象，也会让房地产调控陷入十分尴尬境地，因而不达此目的政府是不会收兵的。今年1至6月，全国房地产调控政策发布次数近200次，7月31日，深圳市发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房；居民家庭新购买的一二手住房3年内限售；购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。这一系列信号表明楼市调控不会放松甚至可能继续加码，且今年上半年房价略有抬头，房地产市场调控将持续，政府决不容许出现这种现象。加上下半年会加大整治市场秩序力度，相关部门会对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为进行严厉管控，房贷增速有进一步下行空间，这也会加剧个人房贷利率的上行。

　　再次，资管新规颁布实施之后及最近银行领域掀起的整治八大领域的市场乱象，其中将表外业务并表是一项重要内容，银行大量的表外非标业务转为表内信贷业务，必然消耗掉银行信贷规模，使不少银行机构的信贷规模空间将被大大压缩，这样必然在无形中会挤占银行房贷投放规模，使银行机构所有房贷额趋紧，供给出现短缺，而为弥补供给短缺或抑制房贷需求旺盛的不足，银行机构唯有通过提高房贷利率这种价格杠杆手段来实现；当然，至于调控到底能否达到既定的抑制房地产及楼市价格的目的，有待实践检验；但目前对银行来说，除此之外就没有更直接、更有效的办法了。

　　最后，房地产市场有较强的地域性特征，不同城市和区域之间差异化较大，银行总行会根据具体情况要求不同经济省份、不同经济地区所属分支机构实施不同的房贷利率上浮政策。也就是说，未来一段时间，不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一、二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，加上涌入人口带来购房刚需的增长，房贷需求也将较快增长，而贷款投放额度相对有限， 银行有动力通过上调房贷利率来增加自身收益和更好地防范风险。在一些三、四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳，但受棚户区改造货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。此外，一些房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市，房贷利率有一定下调空间。很明显，少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关，一些银行信贷规模充裕，可能还会将个人按揭房贷业务作为下一步信贷业务拓展的重心。

　　由此，购房刚需族或住房改善型居民应准确把握中央政府在楼市调控上的宏观政策变化及银行个人房贷利率调整的趋势，时刻研究楼市价格变化趋势，准确研判经济形势，根据自身所在地区来做出是否及时购房还是延迟时间再购房的决策，作到心中有底，牢牢掌握购房主动权，抓住购房时机，尽量减少自身财务损失。同时，银行机构在房贷利率执行上还是不能“一刀切”以免误伤购房刚需族，应根据刚需族购房子实际和不同地区间的差距，灵活掌握好房贷利率政策，使房贷利率执行政策既能起到有效遏制投资投机性购房的目的，又对购房刚需族体现充分的政策温情，让购房刚需族能够获得低利率银行贷款，减轻经济负担和经济压力，实现居有其所的目的，这也是中央政府调控楼市的重要目标。

　　(本文作者介绍：知名财经评论人、独立经济学者)