文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 姜兆华
丹东房价未来是涨还是跌，是否还有进一步投资的价值，取决于中朝边贸经济的活跃程度。中朝关系的改善和半岛无局势的缓和对丹东房价无疑形成短期利好。长期看，丹东房价走势如何却依然充满着变数和不确定性。
辽宁丹东一个原本不很知名的东北三线城市因房价领涨全国火了。与朝鲜新义州仅有一桥之隔的丹东新区房价最近象打了“鸡血”一般，蹭蹭上蹿，短短两天涨幅就超过50%。抢房热潮引来全国各路卖家看客频频光顾。是谁给丹东房价打了“鸡血”？丹东房价是昙花一现还是刚刚起步？
一、谁给丹东房价打了“鸡血”？
丹东房价曾连续五年原地踏步，在全国70城市排名一直居后。此番丹东新区房价一路飚涨，引发市场的持续关注。是谁为丹东房价打了“鸡血”？影响丹东房价的因素究竟还有哪些？
（一）口岸经济拉动丹东房价。本轮丹东房价飙涨的最直接原因是朝鲜宣布对外改革开放。丹东与朝鲜隔江相望，是中国对朝贸易的最大口岸城市，国家特许经营赴朝旅游城市；中朝边贸70%交易由丹东口岸周转，朝鲜实行对外改革开放政策，对丹东口岸附近房子来说，无疑是一个最大利好。
（二）本地开发商推波助澜。丹东新区房价连日暴涨，开发商借势炒作的痕迹明显。媒体爆出：丹东新区很多楼盘一日多价，有的甚至出现捂盘惜售现象。在半岛形势缓和，中朝关系改善的背景下，开发商借机炒作朝鲜对外经济开放题材，拉升丹东新区房价在所难免；但开发商的推波助澜势必会造成房价虚高。
（三）外地投资客集中发力。引发丹东房价短时间暴涨的另外一个原因是外地投资客集中发力所致。在一二线房价承压的环境下，金融市场乱象整治，致使大量民间游资寻找投资价格新“洼地”。丹东新区以住宅价格较低、不限购、投资前景看好的优势，受到外地投资客青睐。
丹东新区房价单就价格本身来说，在全国绝对算不上高的；但其单月增幅却飙到了全国的最前列。这其中，固然有基数偏低，市场空间不大的因素；但投机炒作的非理性抢购绝对是丹东房价暴涨的幕后“推手”。
二、丹东新区房子都卖给谁了？
和全国许多地方情形不一样的是，丹东新区房子的购房主力军竟然不是本地住户而是外地买家。从媒体披露情况看，丹东新区中朝边境房子的买家基本来自三个方面：
一是本地韩国居民。据媒体报道，丹东本地韩国人买房成为购房主力，他们和朝鲜有着天然血脉关系。朝鲜对外开放大门一旦大开，丹东韩国居民经商交流的机会明显增多。居住丹东的韩国居民选择通关便利的丹东新区安家置业，无疑是一个不错的选择。
二是南方“炒房团”。对嗅觉极度敏锐的南方“炒房团”来说，朝鲜对外开放，为其“抄底”房地产找到新的投资标的。丹东这一中朝最大边贸城市，无疑是比较理想的投资热土。有媒体报道，朝鲜宣布对外开放后，江浙一带“炒房团”纷至沓来且出手阔绰，一出手就是一栋楼。
三是外地投资散户。在丹东住房买家中，外地散户投资客是不容忽视的购房人群。据统计，在丹东近年购房客户中，外地购房客户占比一直在16%-20%之间。近三年来，为加速丹东房地产去库存进程，当地政府先后出台多项外地客户购房补贴政策，直接推动购房客户的多元化销售。
和外地买家热火朝天的抢购丹东房子相比，丹东本地居民则更多地选择观望。对地方政府而言，房子卖给谁也许不重要，重要的是这些房子能否真正拉动当地经济增长；当地居民能否在经济增长得到实惠。
三、丹东房价未来是涨还是跌？
丹东房价未来是涨还是跌，是否还有进一步投资的价值，取决于中朝边贸经济的活跃程度。中朝关系的改善和半岛无局势的缓和对丹东房价无疑形成短期利好。长期看，丹东房价走势如何却依然充满着变数和不确定性。
一是地方宏观调控影响。在“房住不炒”背景下，丹东房价一夜暴涨走红，丹东地方面临着悲喜交加的尴尬境地。房价爆涨丹东房地产去库存压力就会大幅减轻；而房企、中介、游资借机炒作又扰乱了市场，不能不出手干预。房价一旦高得离谱，地方调控就会随之跟上。日前辽宁建设厅副厅长带队赴丹东进行市场调研，丹东紧急出台丹东新区限售政策。
二是中朝边贸进程影响。中朝边贸活跃程度是决定丹东未来房价走势的关键。丹东新区建设之初，房价一度也曾逼近6000元/平米，但因新中朝鸭绿江大桥建成未通车，新区的房价开始下降。从长远看，联合国对朝制裁会否如期解除？朝鲜对外开放大门能否顺利大开？新鸭绿江大桥能否尽快通车？诸多不确定影响并决定了丹东房价的未来走势。
三是半岛局势进程影响。半岛局势一直影响着朝鲜国内经济形势。从短期看，半岛局势的暂时缓和或有助于朝美之间的对话磋商。对于朝鲜方面“无核化”、“关闭核项目”、“不再进行核试验”等表态，美方也做出积极回应。但仅据此判断半岛局势会长治久安，显然过于乐观和幼稚。朝美两国都是一个极其善变的国家，稍有摩擦半岛局势就可能再生变数。
综合分析，丹东房价未来走势不可一言定之。从当前情势看，丹东房价已是如日中天；未来丹东房价走势如何，归根结底还是要看中朝边贸活跃程度。
(本文作者介绍：中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。)
责任编辑：杨群
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