房地产项目“白名单”政策简析

　　摘要

　　2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称“《通知》”）。本文对上述政策的具体要求及后续政策影响进行了简要分析。本文认为：《通知》的发布有助于推动相关政策落实，有利于拓展政策支持渠道，同时降低放贷所带来的附带风险；政策施行将一定程度上修复房地产行业及相关产业链的预期，但政策演变及持续性值得关注。

　　正文

　　为发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《通知》，要求建立城市房地产融资协调机制，以符合条件的房地产项目为支持对象给予融资支持。《通知》下达后，各地相关工作逐步落地，政策效果显著。根据新华网消息，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6，000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2，000亿元。

　　一、政策简析

　　房地产融资协调机制的建立，有利于相关政策落实；政策对象由企业转为项目，扩大了政策受惠范围，拓展了政策支持渠道；政策条件较为严格，政策更加注重合理的融资需求，同时降低附带风险。

　　房地产融资协调机制的建立，有助于化解房地产市场各参与方之间的需求冲突，有利于相关政策落实。《通知》提出，“指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。”从以往的政策执行情况来看，房地产企业纾困政策的发布量较多，但市场各参与方大多保持观望态势，政策落地效果不及预期，企业融资环境没有明显的改善。各监管部门主要目的是通过确保政策落实来维持市场稳定，其目的实现需要各金融机构的资金投放支持；房地产企业是资金的诉求方，二者均依赖于放贷规模的增加。而对各金融机构来说，其首要任务是防范金融风险，放贷收益为其次。上述情况导致各方虽然表面上是一致解困，但行动意愿上存在显著的冲突，需求矛盾对政策落实形成了一定阻碍。而从《通知》的要求来看，房地产协调机制是由需求的主要冲突双方共同建立的，使得各参与方在统一的机制背景下协调运作，有助于化解前述矛盾，从机制上保证各项政策顺利施行。

　　政策只针对项目，不针对企业，扩大了政策受惠范围，拓展了政策支持渠道。《通知》指出，“协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。”过去，各纾困政策的主要受益方是房地产企业，但房地产流动性风险的频繁暴露使得各金融机构不得不谨慎放贷，因而资金投放大多只能流向信用状况相对较好的房地产企业，出险企业获利甚微。而政策范围由企业转为项目后，一方面，由于项目的申报审批材料相对完善，与房地产企业相比，项目的复杂程度相对较小，信息透明度相对较高，信息获取更加容易，各金融机构可以更好地掌握项目的相关情况，在一定程度上减少了由于信息不对称带来的放贷顾虑。另一方面，相对于房地产企业较为严重的信用风险，很多项目停滞只是由于缺少资金推动，项目本身的预期收益相对乐观，政策对象由企业转向项目后，出险房地产企业的优质项目也可参与申报，避免了因企业自身问题无法获取资金而拖累项目的情况；而在申报条件中，将存在重大违法违规行为、逃废金融债务问题的企业和项目排除在外，保证了资金可直接流向优质项目，避免了资金滥用，有利于项目推动以及未来的资金偿还。从行业的层面来看，在相对有限的资金投放下，针对企业的政策受益范围相对较窄，而针对项目的政策可以扩大受惠面，同时拓展新的政策支持渠道。

　　政策条件较为严格，政策注重优质项目遴选，匹配合理的融资需求，同时降低附带风险。根据《通知》要求，要获得融资支持，项目需要满足严格的入围条件：项目处于在建施工状态，对于短期停工但资金到位后可以马上复工，并能完成交付的项目也可以纳入；项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或抵押担保；项目确定拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；项目制定了贷款资金使用计划和完工计划。满足上述条件的优质项目才可入围，严格的入围条件将避免资金盲目流向劣质项目，可以更大程度上发挥资源配置作用，遴选优质项目，从而有效降低后续还款等附带风险。此外，项目入围“白名单”并不等同于获得融资支持，项目推送后，各金融机构还需进行严格的审核，最终是否放款取决于金融机构。目前，项目实际获得的融资远低于申报项目的融资总需求。由此可见，尽管政策推行已取得了初步成效，但资金缺口仍然较大，在当前风险出清的压力下，各金融机构的态度仍较为谨慎。

　　二、政策影响

　　“白名单”政策施行有望在一定程度上改善房地产企业的资金状况，修复行业及相关产业链预期，但中长期仍需持续关注后续政策演变及延续性。

　　政策施行将一定程度上改善房地产企业的资金状况，修复行业及相关产业链预期。一方面，政策对象由企业转为项目后，资金支持可以直接用于支撑项目开发建设，改变因房地产企业自身债务问题导致的项目停滞状况，利用部分优质项目周转，可以在一定程度上缓解企业的资金压力。另一方面，出险企业的多个项目入围“白名单”，由于入围条件严格，出险房地产企业的项目入围证明了企业与项目可以实现划分，项目不再受企业的限制，同时也反映了入围风险企业资产资质相对较好，自身具备一定的恢复能力。而暂时无法入围的项目，在达到相关条件后也可入围。融资环境改善向市场传递出积极信号，有助于提升行业预期。此外，政策加码对房地产相关产业链具有积极推动作用，与入围项目捆绑的建筑、建材企业资金的流动性状况或将得到一定程度的改善，产业链预期有望修复。

　　中长期来看，政策演变及延续性需持续关注。政策层面，支持对象由企业转为项目是一种新的探索，政策效果有赖于各项细则的不断完善和调整，以确保其持续有效。首先，从放款情况来看，目前入围项目的资金需求与实际放贷的差额较大，政策门槛相对较高，入围而无法获得资金的情况大量存在，后续针对抵押物、项目资质等方面的规定有一定细化调整的要求和必要性。其次，从各地上报申请的情况来看，目前上报的项目主要来自省会城市，城市能级相对较高，且上报项目的城市集中度差异较大，为确保政策下沉，同时考虑到区域性的环境差异，与各地实际情况相匹配的地方性实施细则需不断完善。再者，当前白名单项目支持资金的偿还有赖于项目未来销售，而项目销售情况取决于需求释放，目前，市场需求仍处于较低水平，因此，需求端是否有相关配套政策需保持关注。此外，随着政策的逐步推进，各项风险防范措施需同步落实，在确保资金专项用于项目推进、防止资金挪用滥用等方面，需从制度上加以保障，以确保“白名单”政策实施形成有效闭环。

　　整体来看，房地产项目“白名单”政策作为“保交付”支持政策的延续，从支持渠道方面进行新的探索，并建立新的机制加以保障，对房地产企业融资环境改善具有积极的促进作用，有助于修复市场对行业及产业链预期。但目前房地产市场供需两端仍处于低谷，中长期政策能否下沉有赖于政策演变和调整，政策效果仍需持续观察。

　　报告声明

　　本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。

　　本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。

　　(本文作者介绍：大公国际作为中国国新控股子公司，成立于1994年，拥有独创的评级方法和评级技术，科研成果丰富。)