REITs在我国经历了较长的探索期，2018年，国家发展改革委召开REITs专题座谈会，确定以基础设施项目作为首批REITs试点，两年后，中国证监会、国家发展改革委于2020年4月联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，试点工作通知的发布，标志着中国REITs市场正式启航。
公募REITs市场分析
自2020年4月至2023年4月，公募REITs产品迎来了快速发展期，不仅规则制度不断完善，产品数量也从首批的9只REITs产品扩充至27只REITs产品，募集资金规模达到909亿元，资产类型也进一步扩充。2023年2月8日，京东仓储物流REITs在上交所发行上市，是国内首只民企仓储物流公募REITs；3月29日，首批2只新能源REITs在上交所上市。同时，上市的公募REITs产品普遍上涨，截至2023年4月30日，上交所公募REITs上市以来平均涨幅约为11%。
REITs是单一资产上市，其核心是通过后续扩募机制，不断将运营成熟的资产转入REITs，从而实现资金退出。目前，国内公募REITs的试点范围主要为基础设施领域。从已发行的27只公募REITs资产分类属性来看，主要可以分为产权类REITs（基于资产所有权）和特许经营权类REITs（基于特许经营权）；从资产类型来看，收费公路基础设施、产业园区基础设施、港口仓储物流基础设施、保障性租赁住房基础设施、生态环保基础设施和能源基础设施为近两年发行的主要资产类型。
公募REITs自首批项目发行以来，已得到投资人的高度认可。从已完成网下发售REITs的投资者认购倍数来看，2021年后发行的深圳能源REITs、深圳安居REITs等12只产品的认购倍数均超过了100倍，其中，2022年11月14日发行的华夏华润有巢租赁住房REITs，认购倍数高达213.14倍。
公募REITs的优势
公募REITs可以帮助企业盘活存量资产，提升资金使用效率。在公募REITs的产品结构中，项目公司拥有大量不可流动的存量资产，也承担着艰巨的基础设施建设任务。通过发行公募REITs，将有助于企业盘活存量资产，丰富资本市场投融资工具，同时，收回的资金可以用于新的基础设施项目建设，滚动投资于新项目，推动建立项目“投资-运营-证券化-再投资”的良性循环模式。
公募REITs可降负债，优化财务结构。 在公募REITs的产品结构中，产品可以设置为并表型REITs和出表型REITs。
对于出表型REITs的原始权益人来说，发行期出售资产股权对应的收益可直接进入合并利润表，溢价发行的情况下还可提升资产规模，降低合并报表口径资产负债率。在产品存续期内，轻资产运营会使产品归母净利润数额减少，但可在当期获取资产溢价收益，同时，轻资产化运营通常会提振公司ROE。
对于并表型REITs的原始权益人来说，发行期并表持有资产对原始权益人合并口径资产口径无明显影响；向外出售的份额一般计入少数股东权益，从而降低合并报表口径资产负债率。存续期内，通过资产并表继续持有核心优质资产，引入少数股东权益从而增大权益规模，也通常对提高ROE存在一定的正向作用。
公募REITs未来展望
2022年12月，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，将进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
商业地产与REITs有天然适配性，发展前景广阔。一方面，成熟的商业地产项目可以产生持续稳定的租金收入，商业地产的市场化属性赋予其更大的租金溢价空间，有利于保障REITs分红收益。另一方面，优质商业地产依靠区位优势、专业运营管理和品牌效应，资产保值较可观，有助于支撑REITs二级市场价格。
本次研究将REITs试点范围扩大到商业不动产等领域，是对此前2020年8月国家发展改革委办公厅印发的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》第六条内容的一次重要尝试性突破，也是股权融资“第三支箭”政策思路的延续。2022年以来，房地产方面政策松绑力度持续加大，信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，若本次研究的市场空间打开，有望实质性缓解持有大量商业地产的房地产企业所面临的资金压力，未来通过核心城市的优质商业地产项目进行上市，或将有效增强房地产企业的资金回笼，增加现金流入。
(本文作者介绍：大公国际作为中国国新控股子公司，成立于1994年，拥有独创的评级方法和评级技术，科研成果丰富。)
责任编辑：赵思远
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