文/意见领袖 看懂经济
题记：是在政策、金融等方面根据实际情况的适度微调，根本是要保证房地产市场和整体经济健康平稳发展。
昨天，央行的一个反常的举动引起了市场的关注，在公布2021年10月金融数据统计报告的之后，央行在其官方微信公众号上，以单独一条发送的形式，发布了10月个人住房贷款统计数据。
这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
2021年11月10日，中国人民银行微信公众号截图
我们认为，央行此次反常的单独公布，可能透露了两个信号。
一是宏观调控预调微调，适度稳定房地产信贷市场；
二是透露了金融机构加快处理以前积压的抵押信贷需求。以往每年末，金融机构会储备一些信贷需求，加上三道红线政策，房地产信贷投放前期投放有点偏慢，但10月份有所加快。据接近银行人士观察，原来积压5个月的个人住房贷款需求，现在变成为积压3个月左右；房地产信贷的前序指标为房地产销售，目前市场信心不是太足，后续的房地产信贷需求投放有一定压力。
从存量看，至10月末个人住房贷款余额37.7万亿元。从前三季度的个人住房贷款余额同比增速来看，一二三季度分别为14.42%、12.62%、11.3%，呈现出增速逐渐下降的趋势。
纵向对比来看，2020年一至四季度个人住房贷款余额增速分别为15.68%、15.82%、16.01%和14.24%，今年前三季度个人住房贷款同比增速要明显低于去年同期增速，也明显低于2019和2018年同期增速，具体见下图。
当然，个人住房贷款余额是一个存量数据，并且这个数据越来越大（见下图，单位：万亿元），这就提醒我们分析同比增速的时候要注意同时看增量和增速两方面。例如，在增量相同的情况下，因为基数不同，增速可能有一些差别。
从增量来看，个人住房贷款余额今年二季度和一季度的同比增量分别为4.1和4.5万亿元，去年一至四季度的同比增量分别为4.23、4.44、4.65和4.3万亿元，这样来看，今年个人住房贷款余额的季度同比增量也还处在正常水平，只不过是基数原因导致同比增速出现了下降。所以，要理性、多角度看待个人房贷增速的变化。
对于我国房地产市场的发展，以及信贷方面出现的变化，要把握以下几个方面：
一、 政策层面：“房住不炒”是当前及未来一段时间我国房地产市场发展的基本定位。房地产市场非理性发展会产生很多经济和社会问题，利少而弊多，这里不再赘述，所以中央下定决心要将房地产市场拉回到正常发展轨道。但也要明确，让房地产市场回归理性发展轨道，并不意味着一味地打压房地产市场，而是要维护其健康发展。毋庸置疑，房地产市场是经济的重要组成部分，其理性发展将会对经济产生良性作用，也会有助于满足人们的住房需求。宏观政策的跨周期调节也会兼顾房地产市场的平稳发展。
二、金融层面：一是要防范房地产市场产生风险，包括房价过快增长、房地产商债务问题等，并向金融部门传导；二是要保证刚性住房群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，例如数据显示，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款；三是房地产市场相关信贷变化是经济总体信贷形势的一部分，一定范围内的松紧都是正常的，而且房地产是实体经济的重要部分，信贷对其有合理支持也是正常的，但信贷政策不会支持房地产市场非理性发展；四是金融机构在符合调控要求的情况下，在房地产信贷方面也有自己的节奏和把握，前期个人住房贷款增速较低为之后信贷形势留出了较大空间；五是在保证刚性需求条件下的个人住房贷款（包括房地产市场的其他相关贷款）适度增加，有助于缓解部分房地产商出现的债务问题，也有利于抑制房地产市场所产生的负面效应向其他市场主体传染。
三、个人层面：经过前期的调控，居民对房地产市场认识也逐渐回归理性，房子在一些人的意识里逐渐由投资品向居住需求回归，人们对房地产市场的预期也发生了变化。对于房地产市场来说，预期是非常重要的，实际上前期非理性发展有很大一个支撑因素是房价不断上涨的预期，但这个预期已经不合时宜。但反过来看，为了保证房地产市场的健康发展，也不是使人们对房地产市场形成过度悲观预期，毕竟过度悲观的预期是房地产市场健康发展背道而驰的。
美联储11月8日发布的半年度金融稳定报告在讨论近期值得关注的风险时，专门提到了我国房地产市场，认为我国房地产市场的压力将会向金融部门传导，并鉴于我国在金融和贸易方面与世界其他地区存在广泛联系，进而对其他经济体和全球金融体系产生影响。虽然央行单独公布10月个人住房贷款数据不一定是针对美联储的回应，但至少向外界传递了一个信号，个别房地产商存在问题待解决，但我国房地产市场依然在正常轨道发展。
对于房地产市场相关信贷的变化，我们要理性、多角度看待，但要把握一点，信贷的适度增加并不是支持房地产市场狂欢，也不是政策的完全转向，而是在政策、金融等方面根据实际情况的适度微调，根本是要保证房地产市场和整体经济健康平稳发展。这也许就是央行反常单独公布个人住房贷款数据所透露的信息。
(本文作者介绍：让连接发生，提供金融知识服务)
责任编辑：李琳琳
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