向远之：当深圳房价第一

　　文/新浪财经意见领袖专栏作家 向远之

　　春节期间，年终奖的话题再度引发热议。智联招聘推出的“2019年白领年终奖调研报告”，共回收有效问卷6795份。调查结果显示，虽然2019年白领年终奖发放额度较去年有所提升，但发放范围变窄，只有三成白领拿到年终奖，相比去年几近腰斩；白领年终奖均值为9547元，资源倾斜、“普惠”不再；三成白领年终奖较去年减少，经济效益差是年终奖减少的主要原因。

　　相对于高昂的房价来说，深圳人民的年终奖显得尤为寒酸，房价全国除港澳台之外列第一，但年终奖却排在第二十位，全年努力奋斗到手的年终奖仅能买到0.13平米的房产。

　　深圳房价有多高？

　　笔者是湖南人，周边很多亲友在深圳工作生活，深圳也是湖南人工作的重点去向地，湖南的几所大学，前往深圳工作的学生数量很多，而这个趋势从改革开放前期就已经开始出现了。

　　相比较过去很多人希望能在深圳定居，现在越来越多的人选择把深圳作为一个临时的落脚点，在工作了几年后选择返回老家省会城市发展。

　　为什么？房价就是一个最为重要的原因。

　　在笔者长期在的一个湖南籍的微信群里面，始终可以看到相关的讨论和争论。笔者曾出差遇到深圳某副局级领导感叹，“深圳的房价太高，年轻人很难生活”。

　　那么，深圳的房价到底是多少呢？数据显示，深圳去年底二手房均价达到65516元，同比上涨8.65%，不考虑港澳台，已取代北京成为全国房价第一城。而北京则滑落至第二位，去年底二手房均价63052元，同比下跌0.56%。上海维持第三位，二手房均价54467元，同比上涨4.57%。

　　对比而言，深圳去年底的二手房均价，比北京贵2500元，高出上海20%之多，是广州的近两倍，是杭州的两倍多。

　　2019年全国房价前十的城市和2018年相比没有发生变化，依然是深圳、北京、上海、厦门、三亚、广州、南京、杭州、天津、福州。其中，厦门从2018年的第五位升至去年的第四；南京从第八升至第七；天津从第十升至第九；三亚从第四降至第五；杭州从第七降至第八；福州从第九降至第十。

　　深圳房价弊端 

　　虽然深圳当下的经济发展势头还是很猛，但笔者还是为它这么高的房价捏了一把汗。随着深圳的生活成本和用工成本越来越高，对于中小企业而言将越来越难以生存。

　　对于一个城市而言，城市成本的升高会带动产业结构的变化，因此大批的制造业企业开始迁出深圳，连华为的生产制造部门也迁移到了东莞，深圳有着东莞这样的制造业城市作为周边的城市是幸运的，可以形成前店后厂的格局，东莞可以承接深圳溢出的制造业企业和中小企业。

　　但是成本的快速提高，如果不能伴随产业结构的进一步高端化，就会带来产业空心化的后果，因此这个成本的增加过程不能过快，需要培育大量的高科技企业来承接制造业企业迁出的空白。

　　对于个人而言，房价太高无疑是一个沉重的负担，有数据表明，深圳的房价杠杆率在国内是最高的之一，这无疑会对城市的消费也形成一定的挤压，因此深圳人口的流动性一直也比较高。

　　但是深圳目前来看，城市的教育和医疗资源也存在不足的情况，而且深圳的可用之地比较少，这使得房价很难控制，虽然北上深三个城市的房价在大陆居于前三名，但是从高昂的房价对应的公共资源配置来看，深圳还是有很大的提升空间。就个人而言，很容易会觉得深圳的高房价对应的资源不足的问题，会觉得在买房定居上也会心存疑虑。 

　　综合几项指标，很容易看出，国内优质医疗资源主要集中在北上广和省会城市，这也和我们之前提到的社会现象吻合。北上广一线城市排名三甲，另一个一线城市深圳排名却相当靠后，郑州主要因有一所全亚洲床位最多的医院，所以排名靠前。深圳目前只有16家三级甲等医院，数量达不到大多省会城市水平，甚至被个别三线城市吊打。

　　具体到各城市来看，上述29城中，2018年有11个城市超过了国际平均水平，有5个城市超过了80%，属于高杠杆行列。其中，杭州达到了103.2%，也是唯一一个超过100%的城市，厦门以96.3%位居第二，温州以91.1%位居第三，海口和深圳也都超过了80%。

　　从居民资金杠杆率来看，有8座城市超过了100%，分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中，厦门的居民资金杠杆率高达172.2%，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。

　　综合两个杠杆率指标来看，厦门、深圳和杭州的杠杆率位居前三。主要原因在于城市房价高、上涨快，居民投资氛围浓。由于房价太高，使得人们消费更加谨慎，或者把消费转移到老家或者外国消费，也影响了深圳本地商业业态的发展。

　　深圳的学校资源也需要提升。深圳的中小学资源十分稀缺，近年来深圳大力吸引清北和国外顶尖名校博士来深圳中学任教，吸引了很多人的眼球，也反映出深圳对于优秀教育资源的渴求。但是教育资源的提升也需要一个过程。

　　深圳小学生数量在2018年突破了百万，平均每年增速达到了7%左右。深圳小学生每年增长约6万人，但每年公办小学数量却仅仅增加2-5所（数据来自于深圳2016-2018年统计公报），这么多的小学生，紧俏的学位肯定是不够用的，必须未雨绸缪做好城市学位规划，依据政府编制的《深圳市中小学学位建设实施方案2018-2022年》，到2022年将新增公办中小学学位30.46万。

　　深圳中学生在校人数44.8万，增长率7.38%，增速较快。与此同时，深圳每年新增公办普通中学大约20所左右。但是这些初中生并非都能顺利进入高中，深圳每年约有一半的初中生无法就读高中。2018年深圳初中考生7.2万人，公办高中招生3.4万人，录取率不足50%，远低于北上广。这些没有就读普高的初中生要么直接出国读高中，或者回原籍就读，要么就读职中，或者直接进入社会工作。

　　房价过高，还会挤压消费。根据2018年证券时报记者梳理了全国各主要城市的相关数据发现，2018年社会消费品零售总额前十名的城市分别是上海、北京、广州、重庆、武汉、成都、深圳、南京、苏州和杭州。

　　深圳在经济总量、财政收入以及资金存量等方面都居领先地位，但社会消费品零售总额却不及成都和武汉。此外，2018年广州社会消费品零售总额仅次于北京和上海，人均社会消费品零售额居全国城市第一位。 根据2018年11月央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示，尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平（62.1%），但近年来增速较快。2008年，这一数据为17.9%，到2017年末已经达到了49%。

　　此外，深圳还缺乏独特的文化归属感。归属感是城市文化的重要体现，是一个城市的软实力的重要体现。由于深圳独特的移民城市的属性，深圳的本地人很少，而大部分人都是外来迁入，和北京上海的情况有很大的差别。

　　上海和北京虽然有着大量的外地人口，但本地人也很多。在深圳足球队中超降级的评论后，在笔者常看的足球APP上，很多深圳工作的人在讨论，为何深圳作为一个经济强市，却不可能有一个中超的球队，很多人认为是快节奏和缺乏归属感所致。

　　缺乏归属感，会使得深圳本地的工作者虽然容易拥有深圳的户口，深圳户口的门槛也比较低，但太多人只会把深圳作为一个赚钱的地方，使得个人的选择更加容易倾向于急功近利和拜金主义化。这并不有利于深圳的创新活力的全面的发展，虽然深圳有着长远的规划，但是很多人却并不把深圳作为长期的人生规划之所。

　　因此，相比较而言，深圳的高房价对应的资源却并不丰裕，在这方面有着很多有待提高的地方。

　　深圳的发展并不均衡

　　因此，深圳还存在明显的瘸脚现象，经济非常发达，环境优美，空气清新，但是在文化、医疗、教育等方面还存在很多不足。

　　在市场经济方面，深圳是最为彻底的城市之一，但在其他方面还需要提高。中央对此也高度重视，在大湾区规划当中，中央支持深圳多举办高级别的国际会议和体育赛事，兴办文化设施和博物馆。 

　　深圳的高房价当然有着很多的原因，很多的经济学家也有着很多的探讨，笔者就不再在这里长篇大论了。土地的稀缺性和预期当然是重要方面，但是最重要的是一些急功近利的心态以及流动性集中带来的充裕，使得城市容易出现两极分化的局面，城市的发展自有一个过程，需要政策和规划的调控，也需要城市的自然生长。但是深圳的发展过程太快了，使得出现了一些不均衡的情况。

　　根据相关报告显示，今年北京、上海和深圳三大一线城市的房屋空置率都创下了新高。其中北京空置率为13.8%，创下2011年以来最高水平，上海空置率为19.4%，深圳更高达20%，是全国一线城市空置率最高的城市。空置率高，就说明了高房价对于城市经营成本的挤压以及消费者预期的改变。

　　经济学家张五常曾经说，深圳会成为世界经济的中心，但是在深圳进一步畅想未来的同时，也需要解决眼下的问题。就全国而言，全国的房价在近十年都存在一个快速上涨的过程，而这其中主要动力是城市化的发展，但是相比较而言，深圳的房价很难控制住，这无疑还是需要优化监管。

　　总之，深圳是一个非常优秀而有潜力的城市，但是仍然有着很多的问题需要解决。用笔者看过的一部老电视剧《命运》李雪健扮演的角色所说：哪怕生一千次，我也愿意生在这片土地上，哪怕死一千次，我也愿意死在这片土地上。

　　希望深圳能够正视自身的问题。

　　(本文作者介绍：经济学博士研究生 中国互联网协会青年专家)