房地产暴利究竟有多高 地产开发商自揭牟利黑幕

　　10%、15%、30%、50%，房地产的利润究竟有多大？政府部门、开发商、购房者、炒房者各方莫衷一是。除了开发商，谁也说不清楚房地产的利润有多少，而开发商公开声称的的利润率，似乎也与火爆的房市、节节攀高的房价不相吻合。

　　房地产业的水究竟有多深？利润究竟有多大？房价走势何时会出现拐点？房地产开发商如是说：没有的利润，开发商难以生存。

　　房地产利润都在25%以上

　　四川一位资深房地产开发商告诉记者：“一般来说，房地产商公开的利润是8%-15%，实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包的软中华香烟，接着说：“不是暴利，我们怎么抽得起这种烟。”

　　另一位开发商则很委屈地告诉记者，做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”

　　一位开发商告诉记者，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门批准，逢年过节的时候，每一关的大小菩萨都要拜。

　　据他透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利。在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来，银行的按揭款和相关贷款就回笼得越快，才有资金做下一步的投入。报批得慢，资金就相当于被套住了，要承担相当大的融资风险。

　　三大手法撑起房产高利润

　　显然，目前的房地产已经成了一个暴利行业，然而这种高利润是如何做起来的呢？据了解，开发商维护自己高利润的“手法”通常有以下3种：

　　调高楼盘容积率 调高容积率是压缩楼盘成本的重要法码。据一位姓李的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，也就是说房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10。“平地拔高楼，利润马上呈现几何基数的增长。”

　　做假账、巧避税 一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。

　　一些开发商还告诉记者，房地产商还很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，销售新的楼盘往往都会在这些地方注册一个新的公司。他们说，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致。“仅这一项就可以省下数百万甚至上千万元。”

　　差价空转 按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设，为市民修建一个广场或是修路架桥，而政府将给于适当比例的土地优惠。于是地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他的竞拍者。

　　地方政府会希望房价下跌吗

　　为了平抑房价，国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。许多房地产开发商认为，“国八条”要取得预计实效将取决于能否有力地得到执行和实施，而作为执行、实施其措施的主要力量———地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。

　　一位开发商告诉记者，现在全国各地都在搞“经营城市”，城市怎么经营？说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而是越火爆越好。要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断地以改善城市环境为由进行大量拆迁，以产生针对于房产的被动需求。

　　另外，房地产业作为国民经济中的重要产业部门，既具有先导性又是一个基础性的行业，它的发展既对国民经济有巨大的带动作用又受制于国民经济发展的水平，所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下，地方政府会希望房价下跌吗？

　　一位开发商对记者说，近两年来，成都的房价上涨10%左右，而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高，房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国务院连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久，成都市房管局就召开新闻发布会，告诉媒体，“成都的房价水平基本合理”。

　　(侯大伟 周俏春)