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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【财通资产-宁波农工商特定多个客户专项资产管理计划】综合评价★★★，信托类别是房地产类。信托期限24个月，收益率10.5%～11.5%，总规模5亿元。项目融资人农房地产(集团)有限公司资本实力雄厚，项目所在地经济发达市场承接力强，风控措施稍弱。

　　三、要素分析

　　1、融资人(交易对手)分析

　　农工商房地产(集团)股份有限公司成立于1988年5月，注册资本11.2亿元，是上海光明食品(集团)有限公司控股子公司，位列2013年中国地产第33强，地产一级开发资质，累计开发1500多万平方米。截至2012年12月31日，公司总资产191亿元，净资产49亿元，资产负债率74.35%。

　　农工商集团绝对控股股东光明集团成立于2006年，总资产458亿元，位列2013年中国企业第95强；拥有四家上市公司，包括光明乳业(8.190, -0.02, -0.24%)(代码：600597，SH)，金枫酒业(5.190, -0.02, -0.38%)(代码：600616，SH)，上海梅林(6.330, -0.05, -0.78%)(代码：600073，SH)和海博股份(3.100, -0.08, -2.52%)(代码：600708，SH)。

　　2、增信措施分析

　　(1)连带担保。农工商房地产(集团)股份有限公司提供连带责任担保。

　　(2)项目管理。基金持有宁波置业超过三分一股权，向宁波置业派驻董事，对重大决策具有一票否决权；管理和财务监管人员，参与宁波置业的经营管理。

　　3、还款来源分析

　　宁波市北仑区“农房北仑”销售收入(项目地上248252平方米，其中联排别墅22680平方米(预计售价1.55万元/平方米)，高层219299平方米(预计售价11235元/平方米)，配套6273平方米，预计可实现总销售收入29.68亿元(含车库)，税后净利润5.88亿元(截至2013年8月，临近宁波市北仑区庐山路“江星公寓”小区二手住宅在售均价8400元/平方米)。

　　4、项目介绍

　　项目地处中国经济最发达地区之一浙江省的第二大城市宁波市的北仑区 核心位置，北仑港是中国的第二大港口，发达的港口贸易催生了众多的对住房有刚性需求的劳动力大量涌入。

　　作为宁波市的卫星城，北仑区与宁波市通过轨道交通和高速公路便利连 接，区域内配套成熟，使得该区域市场需求进一步增强，而有限的供给使得区域 房产价格稳中有升。

　　项目四至宁波市北仑区凤洋一路西、庐山路北，紧连甬台温高速，邻近宁波中青文化广场，距北仑区人民政府4.5公里钟。2013年7月19日农工商房产以6.7亿元摘得项目地块(面积10万平方米，容积率1.0)，折合楼面价2676元/平方米。

　　5、基金管理人简介

　　(1)基金管理人上海景时股权投资基金管理有限公司成立于2012年11月，注册资本1000万元，是上海景荣股权投资基金管理有限公司(以下简称“景荣基金”)的子公司，专注于投资中国大陆地区知名房企拥有快速现金流特征的刚需住宅项目。

　　(2)景荣基金公司成立于2013年5月，注册资本2000万元，由沿海集团(香港联交所主板上市公司，股票代码：01124.HK)与景荣资本联合设立，专注于为中国的城市化进程提供金融整合解决方案。

　　6、受托人介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日，注册资本为2000万元人民币，注册地为上海市，办公地址位于上海陆家嘴(8.880, -0.23, -2.52%)金融区，是由中国证监会许可经营特定客户资产管理业务以及其它许可业务的金融机构。

　　财通资产的核心管理层和业务团队均来自于国内知名信托、银行、证券、基金等金融机构，在母公司财通基金的全力支持下，财通资产已建立起相对完备的风险管理体系、投资管理体系、市场营销体系和运营服务体系，为业务健康运行提供良好的机制保证。强有力的股东支持、充沛的人力资源配置以及科学的激励不约束机制，为财通资产的发展奠定了良好的基础。

　　财通基金管理有限公司为财通资产的控股股东，注册资本2亿元，总部位于上海。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金被理财周报评为“2012中国最具发展潜力基金公司”。

　　财通证券有限责任公司为浙江省直属国有企业，是财通基金控股股东。财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。

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