新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【金元惠理保障房3、4、5号资产管理计划】综合评价★★★★，信托类别是政府基础设施类。信托期限24个月，收益率9.5%～10.5%，总规模4亿元。项目融资人无锡山水产业投资发展有限是无锡市滨湖区城市基础设施建设主体，综合实力较强，信用评级较高；项目所在地经济发达，政府财力雄厚，项目担保方担保能力较强。

　　三、要素分析

　　1、融资人(交易对手)分析

　　山水产投是无锡市滨湖区人民政府重点打造的多元化综合性国有企业，由无锡市滨湖区人民政府出资51%和无锡雪浪科教产业投资发展有限公司出资49%共同设立。其核心业务主要包括影视园区开发运营、动漫及软件研发、生态农业经营、旅游观光及基础设施建设等。

　　山水产投是滨湖区城市基础设施建设、开发的重要载体。截至2013年6月30日，山水产投合并报表总资产为140亿元。山水产投单体报表的总资产为52亿元，母公司单体负债率仅为15%。2012年11月经鹏元评定，山水产投的长期主体信用等级为AA。

　　2、风险控制措施分析

　　无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司为山水产投在委托贷款项下的债务提供连带责保证。

　　滨湖城投是滨湖区政府专门从事基础设施投资管理的企业法人，在当地业务领域中具有明显优势，作为区一级基础设施项目建设投资主体，政府为该公司提供了良好的发展环境，业务具有一定的区域垄断性，该公司在长期的城市基础设施投资管理中积累了丰富的运营和管理经验，其收入来源中除了区土地拍卖、转让的区级净收益外，区财政每年根据政府项目的实施情况对该公司进行专项财政支持。

　　作为无锡市滨湖区政府进行城市基础设施建设和改造的平台，公司具体负责区政府指令性、政策性项目的开发与管理，同时按照市场化原则，选择有收益权的城市基础设施项目，进行建设、经营，获得投资回报和经营收益。该公司的运作方式为：城建交通重点、重大基础设施项目经区委、区政府批准后，在完成项目立项审批工作后，由该公司作为区重点、重大基础设施项目投资单位，主要实施项目和资金管理。

　　截止2013年6月底，滨湖城投总资产88亿元，净值产28亿元。

　　3、还款来源分析

　　无锡山水产业投资有限公司经营性收入作为第一还款来源；无锡滨湖区山水城管委会承诺到期回购作为第二还款来源。

　　4、资金投向介绍

　　瑞雪家园项目位于无锡市滨湖区雪浪街道，金城湾地区贡湖大道与扬名工业大道交叉口东北侧。规划范围东起14M规划道路，西至贡湖大道，南自扬名工业大道，北至14M规划道路。可建筑用地面积96750平方米，总建筑面积约：35.33万平方米，其中：地上建筑面积28.78万平方米，地下建筑面积约为6.55平方米。基地周边道路均可方便抵达太湖新城各个区域。区域位置比较优越。项目占地30万平方米，总投资8.4亿，目前项目已进展至二分之一左右。本项目所占位置交通便捷，在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，规划总用地面积125000平方米，总建筑面积353003.30平方米，建筑密度19.3%，绿地率35%，本着节约和集约利用土地的原则，实现经济效益和环境效益良性互动的模式。 

　　根据《委托代建协议》的约定，在项目全部建成后，滨湖区雪浪街道管委会将全额回购本项目并按照10%的溢价率支付回购款。项目已取得建设规划许可证、建设工程施工许可证、发改委可行性报告批复、土地证。 

　　5、地方政府财力分析

　　无锡市辖6个行政区、2个县级市、1个国家级开发区(单列管理)，共32个镇、51个街道；全市实际总面积3966.66平方公里，太湖水域总面积为640.09平方公里(滨湖区太湖水域面积397.8平方公里)；2012年城市建成区面积为496.7平方公里，全国排名第10位。

　　2012年度全市地区生产总值增长10%左右；公共财政预算收入增长7%；固定资产投资增长16%；社会消费品零售总额增长14%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长12.5%以上和13%左右；城镇登记失业率2.45%；居民消费价格指数102.5。

　　滨湖区辖胡埭1个镇，马山、雪浪、蠡园、华庄、太湖、河埒、荣巷、蠡湖8个街道办事处，拥有无锡太湖国家旅游度假区、江苏省蠡园经济开发区、江苏省无锡太湖山水城旅游度假区、江苏无锡经济开发区、无锡太湖新城科教产业园5个省级以上开发区，共有101个社区居民委员会和9个村居合一委员会。

　　滨湖区经济实力雄厚，综合经济实力在江苏省县(市、区)排位中名列前茅。通过转型发展，产业结构日趋优化。2012年度滨湖区财政总收入人民币136亿元，一般预算收入人民币72亿元。

　　6、资产管理公司介绍

　　金元惠理基金管理有限公司成立于2006年11月，是国内首家港资入股的合资基金管理公司。公司注册地为上海，注册资本2.45亿元人民币，其中金元证券股份有限公司持有51%的股份，惠理基金管理香港有限公司持有49%的股份。

　　上海金元惠理资产管理有限公司是金元惠理基金管理有限公司设立的全资子公司，注册地为上海市，注册资本为2000万元，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。该子公司接受中国证监会监管，产品相关资料报中国证监会备案。本次发行的资产管理计划即为此全资子公司发行的类信托产品，与信托资产一样受破产隔离保护。