新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【财通资产-金地南京仙林湖特定多个客户专项资产管理计划】综合评价★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率较高(10.5%～12.3%)，期限灵活(1年半～3年)，总规模不大(4亿元)。项目融资人的交易对手金地集团是全国排名前列的房地产开发企业，资本实力雄厚，项目所在地经济发达市场承接力强，去化前景好，优先劣后结构化风险控制措施保证项目安全。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　交易对手金地集团为全国房地产百强名企，实力雄厚。金地集团初创于1988年，金地集团是中国房企传统四强“招保万金”之一，2001年上交所上市，2012年9月通过收购星狮地产在港交所登陆，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。2013年中国房地产百强企业排名第11位，旗下拥有金地(集团)股份有限公司(600383.SH)和金地商置(00535.HK)2家上市公司。金地集团已经建立华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化扩张格局，已进入全国21座城市。 

　　金地集团2012年净利润24.6亿。截至2013年2季度末，总资产为1147亿元，比上年度期末增长11.85%；净资产为317亿元，与上年度期末持平。金地集团2013年上半年公司销售面积150.1万平方米，销售金额197.2亿元，分别较上年同期增长32.2%和46.5%。根据2013年7月最新数据，公司前7个月累计实现合约销售额224亿元。大致估计金地2013年全年销售额将达400亿以上。

　　在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号。 

　　2、风险控制措施分析

　　(1)金地(集团)股份有限公司(600383.SH)回购股权或未出售物业：当项目公司销售进度完成90%或本资管计划到期时，金地(集团)股份有限公司回购景时锐仙基金持有的全部项目公司股权或项目公司所有未出售物业，回购价格按照金地(集团)股份有限公司与景时锐仙基金共同认可的第三方评估机构评估的市场公允价值确定，优先保障资管计划投资人的本金和收益实现；

　　(2)流动性支持：项目公司通过每年为景时锐仙基金提供足值现金作为流动性支持，保障本资管计划投资人的预期年固定收益实现；

　　(3)景时锐仙基金的劣后份额为本资管计划(优先级份额)的安全退出提供保障：本资管计划以委托财产认购景时锐仙基金的优先级份额，景时锐仙基金劣后份额的收益分配顺序在优先级份额之后，以保障优先级份额本金及预期收益的实现。同时景时锐仙基金管理人认购劣后份额不少于10000万元；

　　(4)一票否决权：景时锐仙基金持有项目公司股权及董事会董事席位均超过1/3，根据项目公司章程，享有项目公司重大事项一票否决权；

　　3、投资项目介绍

　　该项目位于南京市栖霞区仙林湖西侧，靠近仙林中心3站地铁，距离南京市中心新街口15站地铁。产品定位为高层、洋房和商业，项目占地面积14.6万方，建筑面积36.5万方，容积率2.5。项目楼面地价7863元/㎡ ，预计销售均价高层17676元/㎡，洋房21195元/㎡，商业29433元/㎡，预计总销金额69.7亿元。

　　项目所在地块教育资源配套完善，金陵中学分校作为南京中学的第一品牌具有极大吸引力，距离本楼盘不到500米。楼盘内配建有金陵中学附属小学，全方位解决业主孩子的上学问题，是名副其实的“双学区”楼盘。项目向西一站地铁是仙林大学城，拥有南京大学、南京邮电大学等13所高校，学术氛围浓厚，师生置业需求旺盛。

　　区域内著名开发商云集，包括万科、保利、高科、栖霞建设等，社区定位高，菜场、超市等生活配套完善，还计划引入万达广场等商业配套。产品定位刚需楼盘，高得房率，预期去化速度快。 金地品牌在南京市场受到高度认可。金地在南京所开发的金地名京、金地明悦和金地自在城均在市场上获得高度认可，反响热烈。主力销售期周边已开发楼盘都售完或进入尾盘，区域需求远远大于供给。

　　4、还款来源分析

　　项目首批房源预计最早于2013年12月上市一期，预计开盘时间2014-3-22；二期预计开盘时间2015-3-21；三期预计开盘时间2016-3-1。一期销售面积15.6万平方米，截至2014年底销售回款179661万元，截至2015年底销售回款96200万元， 截至2016年底销售回款13935万元。

　　二期销售面积12.1万平方米，截至2015年底销售回款198377万元，截至2016年底销售回款34136万元。三期销售面积7.7万平方米，截至2016年底销售回款143369万元。

　　5、管理人介绍

　　基金管理人由知名房地产金融服务机构景时基金担任。景时基金专注于投资中国知名房地产开发商的拥有快速现金流特征的刚需住宅项目，对房地产结构化融资有着丰富经验和深刻理解。景时基金的股东拥有丰富的地产开发经验，成功操作湖畔佳苑、夏都花园、华山夏都等项目。景时夹层系列基金已成功投资长春信达龙湾、武汉金地格林东郡等项目，基金募集总额接近50亿元人民币。

　　6、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日，注册地为上海市，办公地址位于上海陆家嘴金融区，是由中国证监会许可经营特定客户资产管理业务以及其它许可业务的金融机构。财通资产的核心管理层和业务团队均来自于国内知名信托、银行、证券、基金等金融机构，在母公司财通基金的全力支持下，财通资产已建立起相对完备的风险管理体系、投资管理体系、市场营销体系和运营服务体系，为业务健康运行提供良好的机制保证。强有力的股东支持、充沛的人力资源配置以及科学的激励与约束机制，为财通资产的发展奠定了良好的基础。

　　公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、资产管理计划、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)