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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【财通资产-杭州富阳富春新天地特定多个客户专项资产管理计划】综合评价★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率较高(10.8%～11.8%)，期限较短(1年半)。产品优先劣后结构化设计、土地抵押等内部增信；关联方、实际控制人连带责任担保等外部增信措施到位；项目所在地经济发达市场承接力强，项目前景看好，还款来源充分。

　　三、要素分析

　　1、增信措施分析

　　(1)产品优先劣后结构化设计：由融资人认购劣后份额，保证投资者本息安全，优先级份额与次级份额的比例不得超过1:1。产品总规模预计为70000万元，其中优先级资金不超过35000万元，由上海财通资产管理有限公司向社会合格投资者募集；次级资金预计为35000万元，由项目公司原股东以9000万元现金及其对项目公司合法持有的26000万元债权(经审计)认购。

　　(2)足额价值的土地抵押：项目公司将其持有的位于富阳市富春街道迎宾北路19号地块(富政储出(2012)19号)的土地使用权提供抵押担保。2013年10月，经具有一级房地产价格评估资质的杭州永正房地产土地评估有限公司出具的评估报告显示，该地块评估价值为7.1亿元，优先级委托人资产总额对应的抵押率低于50%。

　　(3)项目公司100%股权控制：本资产管理计划成立后，财通资产将直接持有项目公司90%股权，同时原股东将其持有的剩余10%股权提供质押担保。财通资产实现对项目公司全部股权的控制。

　　(4)关联公司及个人无限连带责任担保：A、关联公司担保：浙江华远纸业有限公司和浙江永丰钢业有限公司为项目公司的还本付息义务提供无限连带责任担保。华远纸业(含前身)创立于1988年，目前公司生产的扑克牌专用纸已占全国总供应量的30%左右。截至2013年7月底，公司总资产规模6.06亿元，净资产2.59亿元，今年1-7月营业收入2.33亿元。永丰钢业创立于2003年，公司先后被评为杭州市最大规模工业企业百强、杭州市大企业大集团竞争力百强企业、杭州市百强民营企业等。截至2013年7月底，公司总资产规模7.64亿元，净资产2.63亿元，今年1-7月营业收入7.05亿元。

　　B、个人担保：项目公司实际控制人蔡华军及关联个人孙叶明、李庆富、李志兴均为项目公司的还本付息义务提供无限连带责任担保。

　　(5)资金、印鉴及证照监管：财通资产向项目公司委派董事、监事，派驻财务人员，并对项目公司的公章、法人章、财务专用章、证照、重要文件等实行共管，委派的董事对项目公司重大事项具有一票否决权。销售监管：财通资产将每月现场核查销售数据、销售回款情况及网签情况；如核查结果与银行提供的流水不符，财通资产有权要求项目公司支付违约金、并宣布委托贷款提前到期、执行抵押土地和质押股权、要求保证人履行担保责任等。销售回笼资金必须专项用于本项目的开发与建设或归还本资管计划的本息。

　　2、项目介绍

　　该项目位于杭州富春迎宾北路，产品定位为高层和商业，占地面积62849平方米，总建筑面积258300平方米，容积率2.8%，楼面地价3409元/平方米，预计销售总金额超过25亿元，预计税后利润超过5亿元。

　　项目计划一期开盘时间为2014年5月，二期为2014年9月，三期2014年12月，四期2015年3月，五期2015年4月。2015年计划销售住宅514套，共计销售住宅面积4.93万平方米；销售车位514个；销售商铺1.31万平方米。共计销售金额104092万元，回笼资金91455万元。2014年计划销售住宅524套，共计销售住宅面积5.65万平方米；销售车位524个。共计销售金额83293万元，回笼资金67473万元。2016年计划销售商铺2.18万平方米。共计销售金额47008万元，回笼资金66063万元。2017年计划销售商铺0.88万平方米。共计销售金额18803万元，回笼资金28205万元。

　　富春江畔的璀璨明珠——富阳，目前正在规划撤市并划入杭州设富阳区。撤市设区后富阳将全面融入杭州市消费圈，规划中距本项目800米的轻轨无缝对接杭州地铁6号线，半小时内即可到达杭州市中心。预计这些措施将带动杭州等地大量人群涌入本项目所在区域。

　　区域经济活跃，多家百强地产已入驻：富阳连续12年入围全国经济百强县，2012年排名前三十，富饶祥和的居住环境推动当地购房需求。目前，万科、九龙仓、绿城、复地等高端楼盘纷纷入驻本项目所在的富阳市中心板块，销售火爆，地段价值深度挖掘。

　　项目成本优势显著，项目利润空间较大：本项目楼板价仅3409元/㎡，与本项目一路之隔的九龙仓世纪华府楼板价为5000元/㎡左右，该项目于今年年初开盘，目前去化已达六成，销售均价为12500元/㎡。LOFT户型引领市场，100%附送面积深受欢迎：本项目住宅部分规划为高达 5.6米的LOFT户型、稀缺的跃层式设计、100%的附送面积。可比楼盘大家小墅(附送面积60%)自2012年下半年开盘以来，短短一年多销售已达九成。合作方开发经验丰富，资金实力雄厚：项目公司实际控制人蔡华军先生曾先后操盘浙江省内风雅钱塘、风雅乐府、一品江山、江城墅园等多个项目，本项目力尽其多年心得，倾情奉献标杆之作；更有当地行业龙头华远纸业和永丰钢业全程为本项目保驾护航，提供充足资金支持。营销活动提前展开，客户蓄水充足：本项目现场施工正有条不紊地进行，市场推广工作已充分展开，目前乐购已经签订综合体商业入驻意向合同，紧凑的工程节点控制及强有力的市场推广为未来销售奠定坚实的基础。

　　3、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日，注册地为上海市，办公地址位于上海陆家嘴金融区，是由中国证监会许可经营特定客户资产管理业务以及其它许可业务的金融机构。财通资产的核心管理层和业务团队均来自于国内知名信托、银行、证券、基金等金融机构，在母公司财通基金的全力支持下，财通资产已建立起相对完备的风险管理体系、投资管理体系、市场营销体系和运营服务体系，为业务健康运行提供良好的机制保证。强有力的股东支持、充沛的人力资源配置以及科学的激励与约束机制，为财通资产的发展奠定了良好的基础。

　　公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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