油锅上的学区房

来源：秦朔朋友圈

学区房正在成为房地产调控的“风暴眼”。

4月16日，北京市西城区房管局官方微信发布信息称，当日区房管局联合区市场监管、税务、公安等部分对房地产市场较活跃、房价较高的德胜街道、金融街街道部分房地产经纪机构开展联合执法检查，严厉打击哄抬房价、扰乱市场、炒作学区房等行为。

这是北京本月继月初市住建委会同相关部门，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房的行为进行专项执法检查之后的又一次雷霆行动。

作为兼具功能性与投资性的标的，优质学区房在楼市中有着穿越牛熊的作用，楼市普涨时它先涨，楼市降温时它坚挺，每个中国家长的人生中，都有一个学区房的梦魇。而随着“房住不炒”监管的加压，防止炒作学区房成了重要的调控手段，一时间，学区房成为油锅上的蚂蚁。

4月6日起，合肥市发布房地产新政八条，正式开始实施学区房学位制。根据政策规定，“同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”，旨在降低学区房的流动性，为学区炒作降温。

事实上，在合肥之前，这一轮监管对学区房“动刀”的，涵盖了目前大部分的热点城市。

4月1日，根据深圳市场监管官方消息，深圳市市场监督管理局、住房和建设局以及教育局联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。3月初，深圳首次提出“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到大学区招生学校中，狙击高价学位房。

当然，影响最大的还要算上海市3月份“名额分配综合评价录取”的制度，根据该制度，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校，而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%-65%，这意味着，更多学区外的学生有望升入上海的各大优质高中，据央视新闻报道，政策出来后，有的学区房在中介的挂牌价一天降了10%，近80万。

综合近一两年的趋势来看，随着教育改革的不断推进，学区房正在利空，六年一学位，甚至九年一学位，学区房流动性大降；多校划片，即便买了学区房，也不一定划进同一个学区；公民同招，哪怕有钱有资源，但也可能上不了公办；中考改革，普通学区的孩子有机会进入名校等，让学区至上的学区房价值体系逐步消减。

学区房被“狙击”的背后，既是房价调控的需要，但更是“天下苦学区房久矣”的汹汹民意，以及义务教育资本化带来的负面效应。

义务教育资本化

学位与地产的结合，让原有的关系变得扭曲。

原来以考试进入“重点校”的模式，在“就近入学”政策还不算严苛的年代，想要进入重点学校，还有很多“门路”可走。最典型的三样，就是“条子”“票子”和“位子”，即有权的人通过打招呼，有钱的人通过缴纳高昂的“借读费”，以及学校通过违规的选拔考试挑选尖子生等方式，让学生入读名校。

今天实行的“划分学区、就近入学”政策，本意是减轻学生负担，同时限制通过缴纳择校费进行择校，以免试直升的方式来杜绝因家庭经济社会条件原因而产生的教育机会分配不公平；同时试图确立相对公平的分配标准，使居民按照居住地来平等地获取教育资源。

但是在实行的过程中，学位与房地产的结合，让优质的学区开始成为资本竞相追逐的对象，产生了更多意想不到，却又在情理之中的后果。

中南财经政法大学张婷博士分析认为，“划区就近入学”政策的负面后果主要有三个——

首先是强化了教育资源配置的“先在不平等”。因先赋性的出生地、居住地、户籍等因素而处于“先在不平等”格局中的社会弱势阶层，事实上会因“就近入学”政策而被强制性地分流到教育质量差异巨大的学校，从而将个体与先在的教育资源配置不平等捆绑起来，并且会通过教育资源的不平等配置，把基于阶层差异的“群分”制度化和结构化，从而产生代际之间的传递。

其次是加剧了对社会弱势阶层的市场排斥，扩大了排斥范围。人们通过购买选择居住地区，就能获得居住区配套的优质教育资源，这就将教育与房地产连接起来了。这与之前通过缴纳巨额的“择校费”没有本质的区别，归根到底公民对优质教育资源的获得，最终都体现在购买能力上，由此形成了所谓教育的“资本化”现象，只不过从“择校”变成了“择房”。

不同的是，如今的天价学区房，形成了更大范围的社会排斥，北上广深动辄数百万上千万的学区房令大多家庭只能望房兴叹；另一方面，“重点校择校”仍以考试和能力为基础分配标准，那些穷人家的孩子，如果学习成绩好还有机会进入优质学校，而当学区成为单一标准时，事实上已经因为他们无法购房而失去了进入优质学校的机会。

第三个后果是隐性的，学区制度间接造成了学校间竞争的弱化，将学校教育责任转移为学生负担。划分学区，使得以往通过选拔来获得优质生源的方式受到限制，学校也就失去了通过提高教学质量来吸引优质生源的动力，转而倡导素质教育以彰显特色。但是在升学的压力下，学校内部在强调“减负”和素质教育的同时，家长和学生只能通过课外补习和辅导班来应对升学压力。从而导致拼学区之外，家庭还得拼课外补习的教育投入。

学区房价格的上涨，源于资源紧缺、炒房投机和垄断溢价三重原因。某种程度上说，这里隐含着地方政府、房地产开发商、学校乃至购房者的共谋。地方政府需要土地的升值带来更多的收益，开发商更是乐于房价的暴涨，学校和购房者则希望通过学区带来资源的垄断，学校需要高素质、多金的家庭，所以我们看到上海某些名校对家长的“变态”面试，购房者则希望独占优质教育资源，获得起跑线上的优势。所有的一切，最后都成了义务教育资本化的推手。

学区房该如何回归初心？

学区房乱象以及带来的后果，正在侵蚀教育公平。所以今天“狙击”学区房，客观上也是在引导学区房价格的回归。

最近，新华社以“莫让名校学区房坑了楼市害了教育”为题点评今天的学区房乱象，评论指出，在一些地方，“名校”成了新城区土地出让、招商引资的工具，这类学校，除了冠一个名校的名字外，并无真正的优质教育资源，这类“名校”抬升了土地、楼盘价格，但对教育丝毫没有贡献，也影响了好学校的声誉。

这也说明，我国当前的学区房与“学”之间的经济关联关系是很脆弱的，学区房的价值提升几乎没有提升教育质量，学区房炒作只“肥”了炒房人和中介，最后承担炒作成本的则是千千万万个家庭。

当然，学区房制度并非原罪。在西方国家，同样存在着学区房，不过西方国家学区房的形成基础是缴纳较高房产税，学校的优质教育提升了学区品质，带动学区内的房地产价格提升，按照一定费率缴纳的房地产税收也会相应增加。房产税既能提高政府的税基，又能反哺学校教育，比如在美国，房产税总额的50%能够用于公立中小学的校舍建设、设备购置、教师聘请等。这样，学校教育与房价之间就形成了良性互动，优质教育抬升房价，贡献更多的房产税，使得政府能够有更多的资金用于教育的投入，从而提升整个教育水平，带来多方共赢的结果。

具体到我们国内，学区房价格的高低，效果的好坏，归根到底还在于制度。在目前基础教育财政分权体制以及房地产税迟迟未出台等原因，都是这一现象产生的基础，但这并不是说，打击学区房乱象没有可作为的空间。

学区房的问题不简单是一个价格的问题，而是整个社会多维度分化甚至运行方式的问题，这里面既有优质教育资源供给不足，也有城市化加快，中产阶层对教育重视等原因，要解决非得有一揽子方案不可，所以目前上海、合肥等城市，简单地通过一种方式，并不能彻底解决学区房的问题。

这里重点提两点。首先是如何切实将学区房的虚高价格降下来。除了行政手段限定房价，还有很多人想过办法，比如当年诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼提出的“学券制”，将市场机制引入公共教育领域，借助竞争的力量迫使公立教育改善教学，提高教育质量，如果区域教育资源都提升了，这样学区房的概念就淡下来了。

浙江长兴县从2001年开始试行学券制。据介绍，实施学券制度以来长兴县民办教育快速发展，房价也确实得到了一定程度的控制。继长兴改制之后，浙江省和其他省份的一些县市也开始效仿长兴县经验，推行学券制。但目前这种制度仍在探索中。不过这也给我们提了一个醒，那就是，学区房的本质，仍是优质资源的供给紧张问题。

其次是如何保障优质教育资源的公平。学区房的设立，初衷是希望通过就近免试入学解决不公平问题，因此，着眼于公平，在制度的事实上，需要打好补丁，一方面要限制社会经济条件较高的家庭通过市场竞争来获得更优质的教育资源，另一方面则要对经济社会条件处于弱势的家庭在教育资源配置上给予帮扶，弥补其家庭资本缺失这一竞争短板。这就包括资格平等，即保证区域内入学的机会平等，也能保障能力平等，即优秀的学生，即使不在辖区内，也能以能力为依据通过竞争获得优质教育机会。

总体上说，学区房的问题，是需求得不到合理释放与制度执行出现偏差的竞合，解决学区房的问题，必须回归教育的视角，高房价只是表象，实质是教育公平问题。

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