警惕！除了蛋壳，这些都是“易碎”的长租公寓

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　　文/ 林晓倩

　　来源：锌财经

　　对长租公寓平台而言，2019年末的疫情像是打开了潘多拉的盒子。近期，头部长租公寓平台蛋壳的暴雷，终于向大众揭开隐藏在长租公寓平台租赁光鲜表象下的混乱。

　　把自己拉入泥潭的长租公寓不止蛋壳公寓。

　　早在2018年，获得千万级融资的杭州长租公寓鼎家，就因资金链断裂倒闭被爆出“租金贷”问题，4000户租客受损。

　　两年后，长租公寓的爆雷风波已经波及到了头部企业。赴美上市的长租平台公寓第一股青客在上半年被爆出暴雷，国内规模第一的长租公寓自如在疫情前期就被爆出做起了“双面人”，近期也有房东爆料已经收不到房租。

　　更何况其他规模更小的长租公寓。

　　仅2020年上半年，我乐公寓、嗨客公寓、三彩家、湾流国际等16家中小型长租公寓平台因资金链问题相继暂停服务。艰难活下来的长租公寓平台也在苦苦强撑。

　　核心问题在于“租金贷”。租客向金融机构签订贷款合同，金融机构提前将一年租金付给长租公寓，租客按月对金融机构偿还贷款。

　　租客通过金融机构贷款的整年租金流入长租平台，这部分没有监管资金被用于高价收房、扩大规模，一旦有因素影响现金流就会导致长租公寓资金链断裂。

　　面临过、或者存在相似危机的平台并不少。

　　1、自如

　　成立于2011年10月的自如，2016才从链家独立，目前有自如友家、自如整租等五大产品线。其在2018年获400000万元A轮融资，2019年获50000万美元B轮融资。

　　拥有“中介”血统的自如，依托原有的房屋资源，在长租公寓的世界里急速奔跑。

　　目前自如是国内规模第一的长租公寓，2019年12月自如对外披露的房源数高达100万间，规模比行业前十里第二名加第九名的总和还要大。

　　但自如并不“自如”，其从去年开始自如就自导自演了一场大剧：虽在多次要求房东降租，但租客租金却保持原有水平，差价直接流入了平台的口袋；房东若不答应降租，自如则以房东要卖房等理由通知租客搬离房子，解除平台合约。

　　深究背后原因，无非前期急速扩张所造成的房租支出负担太大、租房市场冷清入住率低、“高进低出”等行为造成的资金紧缺。

　　蛋壳的惨状历历在目，目前自如也停止了自如分期和轻松付等多款“租金贷”服务。

　　2020年在接受新一轮10亿美元的战略投资后，自如拥有目前行业内最高估值66亿美元，先后并购贝客公寓、安歆公寓的自如，开始了新一轮的发展。12月4日，自如在app上线了“暖冬守护”计划，试图吞并蛋壳的沦陷区域，安抚那些被蛋壳伤透的打工人。

　　然而和蛋壳如出一辙的商业模式真的还能让人们相信吗？

　　2、青客公寓

　　比蛋壳更早着陆美股的青客公寓在2012年成立于上海，2014年获得价值1000万美元的第一笔投资，2019年11月登陆纳斯达克。

　　截止2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，就总租赁房间的价值和数量来算，青客公寓是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。

　　招股书显示，截止2019年6月30日青客公寓的总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，早已“资不抵债”。截至2019年9月30日，青客有65.40%的租金使用租金贷支付，16.50%的租客正在申请租金贷。资金的短缺让它对“租房贷”过度依赖。

　　疫情过后的2月，回到家的“青客”们发现自己所租的房子因平台拖欠房东租金，已经面临断水断电断网甚至即将被赶出门的境地。

　　离职的员工表示，青客不仅拖欠房东租金，员工的离职补贴和工资也早就无法正常发出。

　　在被爆出有资金链断裂危机至今，青客的股价也从最高点20.438美元/股下跌至如今的4.38美元/股，下跌幅度高达76.95%，市值大幅缩水。

股价走势

　　建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园逐步接手青客公寓位于杭州的5000间房源，给了青客喘息的活命机会。

　　如今，度过了资金链危机青客开始了新一轮融资和收购。

　　3、相寓

　　相寓成立于2015年9月，是我爱我家旗下房屋资产管理业务品牌。背靠上市公司，和创业系长租公寓平台仅靠融资输血相比，相寓有着天然的资金优势。

　　据我爱我家财报，2020年上半年，相寓全国在管房源规模25.3万套，实现收入7.3170亿元，同比下降15.05%；平均出租率达到94%，从管理规模来看，目前相寓的规模只有自如的四分之一。

　　哪怕有上市公司作为输血渠道，也hold不住长租公寓的烧钱模式，租金贷成了“特效药”。

　　2018年相寓被爆出员工推荐租客优先尝试“信用免押金”的租房模式，就是我们现在所说的“租金贷”。在蛋壳暴雷后的日子里，还有人在网上求助，“在相寓租房用了租房贷怎么办？”

　　这两年，我爱我家这两年也在有意识的缩减相寓规模，并在财报中表示，为应对疫情影响，公司主动收缩不良库存，清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源。

　　4、优客逸家

　　优客逸家成立于2012年2月，在成都推出第一套整租公寓，同年11月，获得300万元天使轮融资，2014年11月，获得2200万美元B轮融资，2016年10月获得来自华瑞银行数亿元的创投贷。2018年在成都、武汉、北京、杭州累计管理房屋接近4万间。

　　优客逸家号称要给租客打造最潮合租社区，留下最美好租房回忆，然而在搜索引擎上输入“优客逸家租房”满屏都是“租房被贷款怎么办？”“不知情情况下签了住房贷，怎么办”的忧虑。

　　原本是为年轻人取暖的优客，反而利用年轻人草率不看合同，让他们初出社会就跌进了大坑。

　　2018年，同行还在疯狂扩张的路上，优客逸家已经开始减少房屋的规模，主动降低对租金贷的依赖，甚至为了有足够现金流，陆续转让了处于亏损的北京、武汉、杭州公司，2019年初优客逸家完全停用了租金贷，只余成都一个据点。

　　12月3日优客逸家CEO刘翔在官方微博发布“行业之痛，共同承担”主题的呼吁，表示可以为在成都地区，因蛋壳问题而无处可去的租户免费提供7天的应急居住房间。

　　5、美丽屋

　　美丽屋成立于2015年7月，2016年完成B轮3000万美元融资，曾在2017年获得多个长租公寓奖项，并成为了首批与支付宝芝麻信用合作的公寓企业之一。

　　致力为年轻人打造理想租房生活的美丽屋，2017房屋规模就达到5万间，截至2018年8月，已开通北京、杭州、成都等18大城市服务，管理资产达450亿元以上。

　　不过，美丽的屋子并不“美丽”。

　　2020年不少美丽屋的租客都吐糟自己在不知情时，在工作人员的指导下背上了“租房贷”。

　　租客不知第三方还款的公众号是贷款公司，退房后银行卡里的钱还会被转走，逾期不还则影响征信。流氓行为让他们十分恼怒，平台和贷款公司踢皮球式的回答始终解决不了实质问题。

　　6、被玩坏的生意

　　披上“互联网+租房+金融”的商业模式的华丽外衣之后，长租公寓们打算向资本市场讲述一个完美故事：只要占有了绝大部分的市场，就可以拥有定价权，提高租金，赚取高利润。急剧的扩张需要资金托底，租金贷由此诞生。

　　为了杜绝长租公寓行业的乱象，2019年12月，住建部、银保监会等六部门联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中要求长租公寓平台的住房租金贷款金额不得超过住房租金收入30%、不得诱导租客签约租金贷等要求。

　　但大如自如、蛋壳、相寓等头部长租公寓平台都因资金问题无法拒绝“租金贷”的诱惑。

　　贝壳研究院曾测算，中国住房租赁市场规模可达3万亿。但这一门市场广阔的“好生意”，终究是被野心家们玩坏了。

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