破解美国次级抵押贷款市场危局之谜

　　本报驻纽约记者:陈刚

　　由于美国住房市场降温，再加上利率连续攀升，借款人很难将自己的房产及时变现，造成越来越多的次级抵押贷款者无力还贷。而美国居民逾期还款和丧失抵押品赎回权案例大幅增加，就会冲击贷款机构的资金链，次级抵押贷款市场必然发生严重震荡。由于很多抵押贷款公司已经上市，其股价势必大跌，最终波及整个金融市场。

　　3月13日，纽约股市遭遇了今年第二个“黑色星期二”，道琼斯30种工业股票平均价格指数暴跌242.66点，全球股市随之下挫。

　　美国第二大次级抵押贷款企业——新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌，是这次“黑色星期二”的导火线。美国次级抵押贷款市场出现危机，引发投资者对房地产业、金融业以及美国经济的担忧。

　　贷款资格宽松埋下隐患

　　所谓次级抵押贷款市场是相对主要抵押贷款市场而言的，两者服务对象均为贷款购房者。由于主要抵押贷款市场门槛较高，大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。由于次级贷款的利率高于优惠贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务。但次级贷款的逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

　　从2001年到2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用有问题购房者的选择。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需申报其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易市场，但也埋下了危机的种子。

　　随着美联储17次加息，过去两年，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此停住脚步。次级抵押贷款占全部房贷的比例从以往的不足5%跃升到2006年的20%。

　　220万美国居民无力还房贷

　　从表面上看，假如出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上，由于美国住房市场降温，再加上利率连续攀升，借款人很难将自己的房产及时变现，房屋价值也可能跌到不足以偿还剩余贷款的地步，这就造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷。而美国居民逾期还款和丧失抵押品赎回权案例一旦大幅增加，就会冲击贷款机构的资金链，次级市场就可能发生严重震荡，进而影响整个抵押贷款市场。由于很多抵押贷款公司已经上市，其股价势必大跌，最终波及整个金融市场。

　　莱曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷，美国全国有大约220万人可能因为无力还贷而失去住房。

　　美国抵押银行家协会13日公布的调查报告显示，去年第四季度，美国次级抵押贷款市场上借款人逾期还贷占全部贷款的比例上升到了13.33%，高于去年第三季度的12.56%，为最近四年来最高水平；丧失抵押品赎回权的比例达到2%，创三年来最高纪录。

　　目前，随着次级抵押贷款市场形势恶化，已有20多家大公司表示停止发放新贷款，多家公司股票暴跌。由于银行和其他投资者已经或准备中断向抵押贷款公司融资，加上巨额债务即将到期，以新世纪金融公司为代表的一些美国次级抵押贷款企业已处于破产边缘。

　　对美国经济影响可能不大

　　不过，摩根士丹利全球财富管理集团理财顾问陈玮对本报记者表示，这场危机短期内将造成美国房地产市场不稳定和相关金融企业的波动，但是从长期来讲，它对美国经济影响不会很大。

　　美林证券投资策略管理集团主管马丁·莫罗认为，次级抵押贷款中的坏账可能会占全部房贷比例的3%左右，这个危机可能会波及到其他领域，但是如果美联储及时降息，该危机不大可能对美国经济造成严重影响。他认为，判断危机是否会蔓延还要看两个指标，一是就业市场，二是房价走势。如果就业市场萎缩，次级抵押贷款清偿的可能性就会进一步降低。而房地产市场如果能在降息后复苏，则有助于次级抵押贷款市场的恢复。

　　次级抵押贷款市场问题已经引起美国政府和议会的关注。美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔表示，美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题，并相信目前的局势是“可以控制的”。

　　[相关报道]美国拟罚部分次级抵押贷款商

　　本报华盛顿电 美国住房和城市发展部长阿方索·杰克逊14日表示，美国政府准备对部分次级抵押贷款商采取惩罚性措施。

　　杰克逊是在当天向美国国会众议院财政委员会作证时作出上述表示的。他的观点是，部分贷款机构把一些人划分到信用等级差的客户人群中，从而导致他们借贷成本上升、还款负担增加的做法是欠妥的。他还透露，住房和城市发展部已建议包括“联邦全国抵押贷款协会”和“联邦住房抵押贷款协会”在内的大型抵押贷款机构考虑给予那些经济困难的借款者更多时间来偿还贷款。但杰克逊也承认，原则上政府部门无权对金融贷款机构发布行政性指令。

　　由于次级抵押贷款市场近来出现剧烈动荡，美国国会议员普遍担心会有更多人因无力还贷而丧失抵押品赎回权，从而使笼罩在次级抵押贷款市场的悲观情绪进一步蔓延。

　　据悉，美国民主党众议员卡罗琳·马洛尼向国会建议，向银行及其他抵押贷款机构实施限制性措施，例如对于浮动利率抵押贷款借款人的还款能力在整个贷款期限内进行全程评估，而不是像现在这样只在放贷初期进行评估。