房地产股调控下显形

　　□贺宛男

　　昨日，房地产龙头企业深万科和招商地产一起刊登2006年报，在业绩增长的同时，预收减少、负债大增，成为两龙头企业的共同特征。

　　从报告期数据看，万科主营收入增长69％，净利润增长59.6％，属高成长无疑；招商地产营收增10.5％，净利增长也达34.7％。在刊登年报的同时，两公司还披露了公募增发和定向增发方案。按说，业绩既好又有增发方案，股价一般都会有所表现（同日公布定向增发的江西铜业和美克股份均封涨停），可在股指上扬、大部分股票飘红的情况下，当然万科仅微涨1.15％，招商地产更跌去0.42％。

　　在期房预售制度下，预收账款是反映

房地产公司未来业绩的主要指标。万科去年的预收账款虽然从上年46.64亿元增至88.36亿元，增幅为89.45％，但是，公司当年销售178.48亿元，预收、营收之比仅为49.51％；而前三季其预收和营收各为103.15亿元和84.6亿元，预收、营收之比高达121.93％。正因为前三季积攒了100多亿元的预收房款，绝大部分得以在第四季度结算，才使第四季利润占比超过全年三分之一，全年业绩增6成；但如今预收账款减少了，来年业绩又会怎样呢？

　　招商地产更甚。公司当年销售29.39亿元，可期末预收房款仅8.26亿元，预收、营收之比仅为28.1％。万科和招商地产都是深圳的房地产公司，报载，深圳是2006年

房价涨得最快的城市之一，房价上涨期预收款减少，一旦房价经调控下跌，公司业绩增长不是更没有了保障？

　　与此同时，两公司负债都出现巨幅增长。万科总负债从上年134亿元增至315亿元，增幅高达135％；招商地产也从50.5亿元增至97亿元，增幅92％。扣除预收账款，真实负债率万科从41％增至51.1％，招商地产从57％增至63.64％，如果再不发股募资，负债率恐已到极限，尤其是招商地产。

　　在预收款减少、负债大增之际，房地产龙头企业要继续扩张，保持足够的土地储备，现金流量必然大幅削减。万科2005年经营活动现金净流入为8.43亿元，2006年“转正为负”即-30.24亿元；招商地产则从-13.66亿元“更上一层楼”增至-19.2亿元。别看万科和招商地产每股收益为0.493元、0.918元，可两公司每股现金流量分别为-0.69元、-3.10元。

　　其实，不仅是万科和招商地产，已披露年报的房地产上市公司大多呈现预收款下降、负债增加、现金流量为负数的共性。据笔者统计，目前两市共有27家房地产公司披露年报，经营现金净流入合计从上年的6.49亿元，转而为当年-114.7亿元，27家公司营收增长48％，净利润增长63％，（加权）平均每股收益达0.419元，可每股现金却为-0.72元。概言之，2006年是房地产企业的高增长年，2007年情况如何，就要看调控力度和企业的经营水平了。

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