|
中国建设银行 陈海红
在九部委“国六条”出台后，深圳也颁布了全国首个地方房地产调控落实细则。从长期来看，这有利于房地产金融业的稳定发展，但短期内国内商业银行将会受到不小的冲击。
房贷业务可能萎缩
个人住房贷款是目前我国商业银行竞相追逐的优质业务，是国内银行转型期普遍看好的一个新的增长点。尽管此次调控体现了政府对买房人需求“有保有压”的特点，保的是普通购房人的自住需求，压的是市场上的一些房地产投资投机需求。
然而，对银行来说，这次房贷首付的提高，客观上抬高了主流住房消费贷款者的门槛，银行的个人房贷业务也许会随之萎缩。商业银行之间会因为保护和争夺有限的优质客户资源，引发过度竞争。去年上半年，某地银行业也曾制定过类似的“君子协议”，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于个人房贷连续递减，这种昙花一现的收缩很快演变为不断升级中的抢夺房贷大战。
此外，为执行有区别的首付比例政策，商业银行必须对是否属于自住房进行有效的甄别。尽管商业银行除了可以通过央行个人信用信息基础数据库获取借款人的贷款信息，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，对是否属于“自住房”进行判断。但事实上，目前国内实现房管系统与银行联网的地区并不多，房管部门和金融部门的信息互通程度也不高。因此，通过这种途径获取信息，对银行来说仍有难度，势必需要付出更大的成本。
存量房贷风险依然存在
近期出台的宏观调控政策，特别是收紧房贷的政策，或许减少了房贷增量的风险，但是不一定能减少房贷存量的风险。
房地产贷款增长速度快有其合理的一面，但是也应该清醒地看到，目前我国房地产贷款业务还没有经过经济周期变动的考验。由于我国银行开展房地产贷款业务刚起步几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的水平，并且现在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升掩盖了房地产贷款业务隐含的风险。一旦进入萧条期，房地产违约水平就会上升。
最近，国家会计学院金融研究中心出台的一份报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18％。房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。用加息和设置贷款壁垒的方式来使房地产“软着陆”的代价可能是另外一种风险———银行坏账风险的增大。
目前按揭贷款的按揭比例通常为70％，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降20％-30％时，按揭贷款就会有损失风险。而利率再次上调可能成为导致房价大幅下跌的直接诱因之一。目前市场所预期的加息0．75％对房价的影响未超出银行所能承受范围；当利率上升至7％时，不同期限的贷款所显示的损失风险不同，其中三十年和二十年期的按揭贷款的损失风险较高。
| 
