国家宏观调控站在三岔口 国六条将成短命政策

　　不谈“国六条”，是昨天在海南博鳌召开的2006（博鳌）房地产论坛上地产商人们一个没有言明的精神。这种精神开启于地产大腕潘石屹的演讲，“国六条”字眼在会场上鲜于出现。

　　但不谈不代表不想谈，当博鳌房地产论坛这样一个中国地产商人的年度“奥斯卡”，恰逢国家房地产宏观调控“国六条”出台一个半月初显成效时，博鳌论坛不可避免地成为地 产界和学术界对房地产宏观调控政策的观点和看法的总爆发。

　　被压抑的逐利冲动

　　作为惟一参会并上台演讲的传统大腕，潘石屹昨天的演讲无疑成为了地产商人的重要代表。尽管没有直言“国六条”的是与非，但在其演讲的重头中，却突出强调了“市场”二字。如果对比一个半月前实施的“国六条”，这种国家对房地产市场进行的行政调节如果与“市场”二字站到一起，就显得十分刺目。

　　2005年3月和4月，国务院先后出台了对于我国房地产宏观调控、稳定房价的“旧国八条”和“新国八条”，但此后一年中，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。今年5月17日，国务院再发关于房地产宏观调控的“国六条”。经济学家、中国社会科学院金融研究所主任易宪容认为，“国六条”仅是对新旧“国八条”的一个细化，使此前的调控政策更具有可执行性。但正是其中最具可执行性量化标准的“

户型不超过90平方米的住房要占开发总量70%”和“个人

住房贷款首付从20%上调至30%”，极大压制了开发商的逐利冲动。

　　潘石屹表示，中国房地产发展过程中，出现了一些不平衡、不和谐的地方，而这些不平衡、不和谐，惟一解决的办法就是市场。他认为，如果用其他的手段生硬地去解决，将会带来更大的不平衡、不和谐，甚至留下很严重的后遗症。

　　潘石屹的观点随后在经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟那里获得了理论支持。钟伟表示，按照简单的经济学常识，仅抑制供给将导致市场价格上升；双向抑制供求将导致市场萎缩。而事实的结论显示，上一轮宏观调控后，我国房价出现了持续的上涨，而“国六条”以后，“我们会观察到房地产市场的萎缩”。

　　“地产政府”遭尴尬指责

　　如果说地产商对调控政策的不满，是站在商人利益角度上的选择，那么多位经济学家在独立观点中对地产政策的解读和建议，似乎就值得政策部门和业界细细体味。

　　钟伟在对目前中国房地产现状进行论述时给出了一组数字——我国房地产业的利润70%来自土地的增值，20%来自建筑，10%来自房地产的品牌和后期服务。他要说明的问题是，当我国的土地完全为政府垄断时，政府就成为了房地产业最大利润的获得者，成为了最大的地产商。

　　我国目前的用地制度主要是依据2001年5月国务院的15号文而确立的，地方政府通过土地储备中心，实施征地、开发和出让。钟伟认为，正是这套机制，导致地方政府对土地一级市场的高度垄断，以及对公益征地名义的滥用。

　　实际上，国土资源部近期伴随“国六条”，已经出台了一系列防止地方政府滥用土地的措施，也有消息说，土地储备管理办法草案近期将出炉。钟伟的建议是，“地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地的储备整理。”

　　而经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为，中低收入者买不起房，高价房不愁卖，也和地方政府在承担解决住房问题的缺位直接相关。对中低收入阶层住房问题承担责任是政府亟需做到的。

　　宏观调控站在“三岔口”

　　虽然此次的博鳌论坛没有在形式上过多提及“国六条”，但从地产商和经济学家的态度和观点中，可以看出“国六条”在执行层面已经站到了“三岔口”上。

　　一方面，对供给和需求的双向抑制，可能导致整个国内房地产市场的萎缩。这在钟伟的观点中已经十分明确。而房地产目前仍是中国经济增长中的支柱产业，如果整个行业萎缩，中国宏观经济将不可避免地受到影响。

　　另一方面，地方政府对土地的直接垄断和利益驱动，直接导致中国房地产市场中房价居高不下、暗箱操作等现象，在采取了一系列宏观调控措施后，对这些根源问题的制度改革，已经被暴露于房地产市场的最前沿。

　　另外，调控政策已经制定，相关措施已经开始执行，究竟是坚定地执行，还是让它成为进两步退一步的温吞水，是一个不得不考虑的短期现实问题。

　　现场交锋

　　发改委官员“降价论”遭遇地产商围攻

　　昨天的现场，国家发改委经济研究所主任王小广似乎是惟一一位拥有官方身份的人，而当这种突兀显露在其更为鲜明的观点上时，又被迅速转化为孤立。

　　王小广在表达其观点时明确指出，我国的宏观经济过分依赖房地产，而中国真正需要的工业化和城市化，却在高房价的影响下被阻碍或减缓。他认为，城市化是农民向城市居民转化的一个进程，而城市房价过高，导致这一进程受阻，并最终导致近年来中国城市化进程的放缓。

　　他的这一观点遭到了来自地产商的激烈反驳。凯德置地中国执行总裁林明彦认为，每个城市都有不同价格的房子，充足的多价位住房供选择，并不会阻碍城市化进程。

　　原本小范围的互动，很快升级成了一种多方围攻的态势。记者在场下与同行进行交流时听到了这样的观点：一直站在社会食物链高端的地产商人无法接受有损其行业形象的观点，尤其在遭遇“国六条”宏观调控后，更让行业内产生了“同仇敌忾”的氛围，在无法与国家政策直接抗争的条件下，在这样的场合下对这样一个观点的正面反驳，成为了他们情绪一个恰逢其时的宣泄出口。

　　人物特写

　　潘石屹：其实我也不想来

　　“这个时期比较特别。”这是潘石屹昨天上台演讲的第一句话。正是因为这个判断，他第一次在演讲中使用了演讲稿，而且是用黄色的纸，目的是“特别提醒自己要小心”。

　　他要小心的是什么，答案在台下的众多地产商人们的会心一笑中。当恰逢国家发出房地产“国六条”的强烈宏观调控信号一个半月后，这一笑中包含着理解、透出了无奈，也隐含着地产商人们应对政策的“智慧”。

　　但这种调侃与小心，正是当政府的角色仍在地产商的衣食父母和监管者之间徘徊时，处于下游的地产商人惟一的选择。

　　不过，即使在“小心”的前提下，潘石屹的演讲仍不失精彩。从房地产的发展之于民族历史的发展，到房地产对于人类文明的作用，再到市场核心论、外资引进论、政策边界论，都充分体现了其“儒商”的风度，和蔼的笑容也依旧挂在他朴素的脸上。只是，当他用仍略带西北口音的普通话表达“推动房地产发展的力量是民族的伟大复兴”时，不知是与他一贯的风格不符，台下发出了一片浅浅的哄笑。

　　经济学家巴曙松的形容，也许是对潘石屹昨天表现的最佳评价：潘石屹就像“皇帝的新衣”故事中指出皇帝没穿衣服的那个小孩，只是这个小孩今天还不够勇敢，他没有直接指出皇帝没穿新衣，而是说皇帝穿衣服了，但是衣服是透明的。

　　在昨天的论坛上，潘石屹是我们耳熟能详的多位地产大腕中惟一上台演讲的，任志强、王石、冯仑这些原本地产界的观点大富，全部缺席了这次房地产商人的年度聚会。

　　对于潘石屹为何成为了这次论坛上的“一枝独秀”，场下的人有不同的说法。不过有一个版本似乎更为接近：这次论坛在博鳌的具体召开地——蓝色海岸（现名凯宾斯基）酒店，正是潘石屹的又一个杰作。商人的逐利本质，也许才是最佳的解释。

　　专家建言

　　“国六条”将成短命政策

　　北京大学光华管理学院院长助理周春生

　　这几年，中国的宏观经济政策，特别是房地产政策变化的速度是全世界罕见的。我在美国普林斯顿大学做过分析，在国内整体的情况来看，现在政府9部委出台的政策，贯彻到各行各业的专家，政策改革的效果总是不尽如人意。去年出了一个“国八条”，因为不好，所以今年又出了一个“国六条”。为什么政策总是改动？一方面也是符合逻辑的，因为效果不好，所以要改动。像我们学者写文章一样，如果写得不好，就改得很勤快。还有对自己要求太高，所以就不停地改。

　　从细节来讲，每个小区面积90平方米达到70%以上，这是不符合规划的。因为这样做，不符合房地产建设和城市发展的规律，现在大多数老百姓买房是为了后代的问题，盖房子不仅是建，而且还要考虑美与城市和谐的问题。制度再而三地发生变动是和政策不可操作性有关系的。这里的新政从意图上来讲有积极的意义，但是从操作、操作目的、操作手段来讲，在实施中将遇到很大的阻力，相信这是非常短命的政策。

　　如果今年的政策具体实施，明年春节前后，又会推出“国八条”、“国十条”。我们拭目以待。

　　限制中小开发商预售商品房

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟

　　目前中国房地产企业的生命周期一般为3.6年，大约每年要有25%的房地产企业破产，这表明我国房地产业正处于一个波动的上升期，存在着不稳定的因素，大多数房地产企业规模较小，抗风险能力差、资金实力不足、信用度不高。

　　如果中国出现房价下跌情况，将有大量的中小房地产企业倒闭，而使银行蒙受巨大的损失，就像发生在1994年—1996年的局部房地产泡沫，导致海南省80%的房地产商破产，日本也有50%以上的房地产企业倒闭。

　　钟伟认为，为了避免类似状况的发生，银行在发放贷款时，应当对集团进行贷款，而不对项目进行贷款；同时，为了避免风险，还要不断地完善商品房预售制度，对有品牌、有实力、有保障的开发商允许其预售，而对于中小开发商预售必须要有限制；此外，还要采取多样化的金融扶持手段。

　　10%民众应享受住房保障

　　中国社会科学院金融研究所主任易宪容

　　所谓的保障体系，不是让50%—70%的民众进入保障体系，而是让10%的人进入住房保障体系。

　　易宪容指出，中低档收入的民众由于收入有限，面对高房价来讲显得无能为力，而解决中低收入者的住房问题不应该由房地产市场来解决，应该由国家的住房保障体系来解决，比如老弱病残、没有工作、没有工作能力的人，要将他们纳入住房保障体系。

　　同样，房地产企业也要提供一些比较低价的商品房项目，政府则要通过税收、货币补助、信贷等方式进行鼓励，从而使绝大多数的民众进入低价项目的房地产市场。

　　商报博鳌特派记者 彭宇/文