先卖后买 房地产信托融资巧妙嫁接物业

　　张炳雷

　　房地产行业具有长投资周期和高资金密集特点，使得金融业在支持其发展中呈现了不同于一般行业的特点。因此，构建市场化的房地产金融体系成为了各方的共识，其中信托融资正在发挥着较为突出的作用，尤其是信托公司作为金融机构有着便捷的融资和投资渠道。

　　具体而言，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其他金融机构的优势，并可根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，以化解政策变化给各方带来的困境，为房地产开发商们带来了一条广阔的融资渠道。

　　本文主要介绍

房地产信托自

银监会“212号文”出台后的又一新变种，其采用先出售后回购的创新手法，巧妙地将信托融资与物业产权进行了有机的嫁接。

　　下面列举的信托案例(见附表)是某信托投资公司成功操作的一单房地产信托，其方式是通过单一委托人信托融资的方式来向借款人提供以房屋建设资金为目的自益性资金信托。在信托关系正式成立后，借款人将其已建成的部分物业产权出售给信托公司，后者将该标的设立信托财产。在信托存续期间，信托公司可对该物业产权进行管理、处分和变现。其产品交易结构如附表所示。

　　在信托资金存续期内，该信托产品主要面临的风险因素有：(1)交易结构风险，从该信托投资的收益分析可以看出，由于受到信托资金运作结构的限制，所以如果回购人到期不履行回购责任，将会不可避免的将风险转嫁给投资者，而这一过程可能导致信托计划出现损失；(2)房地产市场投资风险，随着经济运行的周期性变化，市场对城市建设、房地产物业形态等需求会相应变化，可能会影响该房产未来的市场销售价格，因此，如果遇到房地产市场出现不利的局面，可能会使信托计划的信托收益降低，甚至出现一定损失；(3)房地产投资不易变现，可能会对信托计划有不利影响。

　　但在这单信托计划的整个过程中，由于信托资金购买了

开发商价格较低的房产而获得了一定程度的风险释放，这不仅避免了信托公司强制执行“212号文”上的框架性限制，还能使房地产信托融资途径更具多元化。

　　此外，开发商向信托公司售出的房产全部登记在信托公司名下，一旦开发商不能按期回购房产，信托公司可直接变现名下房产用于信托计划本金和收益的分配，这样大大保障了保证投资人的利益。另一方面，开发商通过让渡一定的房屋产权，既保证整个资金链的连续性，又能获得项目完成后的利润。