来源：华尔街见闻
富力地产逆势扩张，在资本市场激起阵阵涟漪，留给投资者无限遐想。
8月22日，富力地产举行中报业绩会。富力地产董事长李思廉说，“实际上，万达77间酒店归属于业主的利润8.73亿元，富力的中长期目标是实现15亿元利润。”
此消息一经披露，业界哗然。与此同时，关于富力地产回归A股的消息肆意发酵。
有关券商人士对华尔街见闻表示，对于当下的富力地产而言，逆势扩张的背后必须大力培养实体资产；特别是刚收购回来的酒店资产，对于富力的产业布局而言至关重要。
另一个更加紧迫的问题在于，面对万达在H股再度成功融资，富力地产回归A股的实际意义何在？此时富力急于回归A股的必要性究竟多大？
富力回归A股是一种“错觉”
“最近港股中房地产概念的‘壳子’都在找我们，希望我们多写他们。”北京一家券商的房地产分析师对华尔街见闻如此说道。
事实上，这位分析师所接触的卖方同行都有同感，这侧面凸显港股公司回归A股的风向悄然改变：港股的估值已走出洼地。
对于富力回归A股的策略，这位分析师直言，“万达计划回归A股给了富力一个很大的错觉，现在已经没有必要性了！”
他进一步指出，以前港股一直存在流动性折价，从而导致港股很便宜，估值普遍处于5-6倍，最好的国内公司也就7倍。相比而言，A股一直处于9-10倍以上，港股公司回归A股正是为了获得更好的融资平台。
“今年港股大涨后，估值差距大的现状已经打破，所以出现了港股壳公司不断联系内地卖方机构，无非是想给自己在港股上更高的估值，融到更多资金。”一位相关行业人士对华尔街见闻说。
值得注意的是，尽管中国内地房地产调控政策日渐趋严，多家发布中报的房企上半年营收出现较大压力。以富力地产为例，富力地产中报显示，富力地产2017年上半年营收204亿元，纯利同比增加2%至24.8亿元。
对比2016年的业绩，2016年富力地产全年净利70.6亿元，全年营收537亿元。由此可见，今年富力地产的业绩增长很难赶上去年的水平。
房地产业内分析称，从华南五虎中的佼佼者，到如今难以跻身千亿俱乐部；再加上从住宅地产到商业地产的转型等诸多因素，富力正在失去与昔日伙伴平分秋色的资本。
整体而言，地产业高速增长期已然过去，这个大背景给富力地产的估值带来较大困惑。且不说海外投行下调富力地产的评级，而事实上富力地产今年的中报已经显示略带疲态的趋势。
万达酒店资产对富力至关重要
错失房地产爆发年代的富力地产终于在2017年一改往昔的保守姿态，肆意在市场上通过并购进行快速扩张。
然而，此次闪电般买入万达酒店的资产包，除了会给富力的现金流带来收紧，并推高其负债水平之外，富力地产会不会借机变身成为“并购巨人”？这场豪华赌局的资本游戏，又会给富力地产带来怎样的连锁反应？
据了解，中国内地多家券商一致看低此次并购。具体情况如下：
今年3月，中银国际把富力地产评级降级为卖出；5月，申万宏源维持富力地产减持评级。需要指出的是，8月22日，富力地产报收16.28港元，大涨9.70%。
与此形成鲜明对比，香港有关研究指出，通过并购进来的77家酒店增值空间颇大，甚至“贵如家珍”。
那么，77家酒店为富力增值空间究竟多大？
据港地有关研究指出，交易完成后，富力可以把330亿的账面值直接放入资产负责表，在2017年底可以实现至少130亿增值利润；账面值由2016年底的444亿人民升值30%至574亿，即每股增加约港币5元。
而且，由于账面值增加基数增大，可以抵消新增的负债，因此净负债比率反而从收购前2016年底的174%降到166%。不过，这些都是账面富贵，让报表好看点而已，富力真正从这交易获得的增值远高于此。
富力自2007年开始经营酒店业务，在2011至2016年间收入年度化增长12.5%。其中，持续营运酒店14家，另有9家正在建设中。接盘万达酒店后，富力一跃成为全国最大的五星级酒店集团。
颇有意思的是，在8月22日召开的富力地产业绩发布会上，富力地产董事长李思廉的一番话耐人寻味。李思廉说，“实际上，万达77间酒店归属于业主的利润8.73亿元，富力的中长期目标是实现15亿元利润。”
此消息一经披露，业界哗然。如果这77间酒店资产真正能实现15亿元的利润，那么这笔资产无疑将在资本市场获得巨大增值空间。
“分拆上市”为时尚早？
不过，对于业界目前流传富力酒店会分拆上市，深圳一位地产分析师直言：“现在谈分拆为时尚早，分拆也没有这么容易。”
深圳一家券商下属的首席房地产行业分析师对华尔街见闻表示，富力用6折的价钱买下万达酒店，这个交易体量对万达本身是有较大损失，但对接盘者富力“反而是利好”。
实际上，万达酒店体系的含金量很高，一瞬间就能促使富力地产成为中国最大的酒店管理机构；而且用这么划算的价格出让，这对富力前景有着不可估量的影响，因此会大幅提升富力的业绩增值空间。
李思廉说，“对于酒店规模扩张暂时没有大的计划，未来会通过资产管理的方法，然后再配合现有的酒店管理者，把它管得更好。”
对此，一位券商房地产业分析师对华尔街见闻表示，酒店资产弹性非常大，所谓资产管理的方法包括上市融资、资产证券化。如果富力能踩对时点，很好地利用酒店资产，就能出现美国式的酒店业辉煌。
当然，也有机构看好富力此次收购。8月8日，花旗报告称，万达酒店资产每平方米作价仅6100元，甚至低于现时地价，加上毋须资本开支，是一次难得的机会。富力地产可能一夜之间改变商业模式，增加可持续收入，因此，将富力目标价由14.6元升至18.88元，评级“买入”。
需要指出的是，8月22日，富力地产报收16.28港元，大涨9.70%。
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责任编辑：白仲平
