左拥港联右揽嘉凯城，碧桂园服务现扩张野心

近日，易居企业集团CEO丁祖昱在二季度地产金融形势发布会上表示，未来地产关联行业(物业、代理服务等)的集中度将不断提升。“以前物业这块大家觉得是赔钱的，现在发现原来是座金矿”。

碧桂园服务无疑是这座金矿强有力的掘金者。

左拥港联右揽嘉凯城

在第二次上架浙江产权交易所公开挂牌后，嘉凯城集团物业服务有限公司终于等到了买家。

近日，嘉凯城公告称，碧桂园智慧物业服务集团有限公司最终因唯一报价且为符合条件的受让方，与公司签署股权交易合同，以1.9亿元的挂牌价竞得物业公司100%股权。此次交易完成后，预计会给嘉凯城带来1.35亿元的股权转让收益。

这是一场历时4个多月的出售计划。

今年2月28日，嘉凯城曾就出售物业资产发布公告称，准备与上海恺凯能源科技有限公司捆绑出售，后者主要从事小区住宅和办公楼等区域能源供应系统的建造、管理与维护等，包括中凯静安城市的光花园小区、恒利国际大厦、中邦豪生酒店以及周边部分商铺提供集中空调制冷制热和生活热水服务。由于恺凯能源股东全部权益评估价值为负值，因此当时两者的整体挂牌价为不低于6940.88万元。

6月25日，嘉凯城公告称出售计划已变，恺凯能源100%股权不再被纳入转让范围，出售的资产只剩嘉凯城物业100%股权，挂牌起始价为不低于1.13亿元。本次挂牌分为预公告及正式公告两个阶段，预公告阶段，嘉凯城经营层综合市场行情及意向受让方的征集情况，确定正式挂牌起始价为1.9亿元。

最终，碧桂园物业成为唯一一个报价者，并以底价1.9亿元竞得嘉凯城物业100%股权。交易双方已经于7月10日签署相关交易合同。

碧桂园物业为碧桂园服务旗下子公司。

与嘉凯城签署相关交易合同的当天，碧桂园服务也没闲着，其另一边还通过旗下附属公司以最高代价3.75亿元收购一组物业管理公司。如完成收购，碧桂园服务将间接持有港联不动产服务(中国)的100%股份。

根据公告，7月10日，碧桂园服务全资附属公司集裕(作为买家)与Hopefluent(作为第一卖家)订立协议。据此，集裕已同意购买且第一卖家已同意出售Sino Estate Holdings 的100%股权，最高代价为人民币3.1635亿元(相当于约358424550港元)(可予调整)。

Sino Estate Holdings为一家投资控股公司，其间接拥有港联不动产服务(中国)85.5%股权，同日，碧桂园智慧物业服务(作为买家)从第二、三卖家处购得另外14.5%的股权。

资料显示，港联不动产成立于1996年，主要从事物业管理业务。目前已进驻超过60个重点城市，在服务超过350座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产，以及逾100万业主、企业、商家，形成了以广州、上海、武汉、天津、南京等重点城市为核心的全国性布局。

根据公告，截至2017年末，港联不动产未经审核税前纯利5766万港元，税后纯利3691万港元;截至2018年末，公司未经审核税前纯利5126万港元，税后纯利3261万港元;截至2019年4月30日，港联不动产未经审核资产净值合共约1.79亿港元。

这一运营情况也符合碧桂园服务的收购逻辑。

马不停蹄扩张路

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江在接受《国际金融报》记者采访时谈及并购项目，直言：“碧桂园服务有自己严格的并购标准，内部也有完善的考核、评估体系，因此虽然谈的项目很多，但不符合要求的不会去买。”

在3月举办的业绩会上，李长江曾举例称：“50万平方米里，我们只会选1万平方米来进行收购。追求门当户对、不会见人就爱。”

对于并购标的的考核，李长江解释道：“重点关注三个方面，即项目公司的客户群体、物业管理费单价以及管理现状(环境、运营团队等)。”

明确的并购标准背后是碧桂园服务马不停蹄的扩张。

实际上，自2018年6月19日上市以来，碧桂园服务就开始进行规模扩张，除了依靠集团开发业务带来的内生式增长之外，收并购也成为另一重要手段。此次收购嘉凯城物业，是碧桂园服务的第四笔收购。

2018年11月，碧桂园服务以总代价6.83亿元收购五间物业管理公司，除了北京盛世物业的70%股权，还包括成都佳祥物业管理的100%股权、成都清华逸家物业管理的100%股权、南昌市洁佳物业的100%股权、上海睿靖实业的100%股权。

2019年3月碧桂园服务又以9000万元收购了北京盛世物业余下的30%股权。

并购对碧桂园服务的直接影响是进一步扩大了年度收费面积。

安信国际近日发布了对碧桂园服务的研报，称其2019年收费面积预计增四成。报告指出，碧桂园服务2018年总收入同比上升49.8%至46.7亿元，整体毛利率上升4.5个百分点至37.7%。公司去年底的收费面积达到1.8亿平方米，而签约面积达5亿平方米，中间差额的3.2亿平方米为待转化合同管理面积，已经与开发商签约(包括碧桂园控股及其他第三方)，预期在未来四年内随着面积交付而转化为收费面积，成长性确定。预期2019年收费面积会增长7000万平方米，其中4500万平方米由碧桂园控股提供，2500万平方米由第三方提供，当中包括自然增长及收并购。

李长江并未否认并购正在助力碧桂园服务进一步扩张，其对《国际金融报》记者表示，“很多事情受制于规模，有质量的规模是发展的基础。”

股价上涨超90%

规模不断扩大的背后是碧桂园物业股价的水涨船高。

截至7月17日，碧桂园服务报收19.46港元，不到13个月时间，股价相较于上市时的开盘价已上涨超过90%，市值近530亿港元。这一体量不仅超过了同年上市的另外7家物业公司市值之和，也超过了旭辉、中南、阳光城等千亿房企上市公司市值。

事实上，碧桂园服务始终对资本市场怀有期翼，正如李长江所言，管理层没有改变对公司估值的更高追求。

7月15日，中金发表报告指出，预计碧桂园服务、中海物业、永升生活服务三家上半年净利润同比增长20%-95%不等，上调目标价11%-22%不等。

克而瑞研究中心沈晓玲认为，目前的物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，大型物业公司通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。随着拥有规模房企背景的大型物业管理公司持续上市，这类企业的品牌效应以及资本优势将更为明显。

然而，沈晓玲也指出，物业管理服务单平效能增长不会太明显，增值业务将成为企业重点发展方向。具体到企业经营情况来看，可以预判的是依托房企发展的物业公司规模增长潜力更大，甚至多家公司仍将保持超过50%以上的营收及利润增长。

李长江也认识到增值服务的重要性，在他看来，增值服务是物业企业中期竞争的主战场。他告诉《国际金融报》记者，基于此碧桂园服务将发力各个层面的增值服务，从满足业主需求的基础增值服务到与业务相关的团购类、拎包入住类服务，以及资产、金融等领域的增值服务等。