十大券商点评房产税试点 地产股利空是否出尽
编者注：1月27日晚，上海颁布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，重庆市也公布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。新浪财经汇集了国信证券、中原证券、东吴证券、东北证券、长江证券、齐鲁证券、东海证券、浙商证券、海通证券、申银万国等10家券商对房产税试点政策出台的点评，以飨读者。
自我们年度策略发布以来，地产股超额收益明显，显露出一定的防御性。随着房产税的“达摩克利斯之剑”轻轻落地，政策底已显现。回顾2010年房地产板块股票走势我们不难发现，即使在行业政策面、基本面最不明朗的底部阶段——2010年5-6月间，主流地产股的估值也保持在动态PE10.5倍附近。目前政策面已趋于明朗，估值(无论PE何PB)均接近历史底部，我们继续坚持年度策略观点，建议现阶段逢低加仓地产股，把握两条主线：①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开、嘉凯城；②地产+X，如福星、中天、华侨城。另外，适当关注存在高送转可能的品种。
房地产板块估值一直接近历史底部，很大部分原因出于对房产税的担忧和恐惧，而沪渝两地的房产税方案没有超出市场预期，悬在地产板块估值头上的达摩之剑也终于在落下，地产板块估值在短期可能会出现利空出尽的反弹。但多种重大调控政策对于楼市基本面的中长期影响将不可避免出现，楼市成交量的下降将会降低行业业绩增速，板块估值中的政策负效应减轻，但是业绩正效应却也会同时减小，地产板块趋势性转好的基础依然不存在。我们维持对行业“同步大市”的投资评级。
近期政府频繁出台房地产调控政策，表明政府对房价、房地产市场治理的决心，我们分两个层面来看待这些政策：一是对房地产市场，限购等行政手段结合房产税将对房屋成交价格及成交量产生影响，房价在一定程度上有望得到控制；二是对房地产股票，由于股价已经交充分的反映了房产税等不利因素，此次出台的上海、重庆两地房产税方案基本在预期之内，就两地试点开征房产税本身来说，对市场的影响中性略偏好。房地产板块中长期具备估值优势，向下调整空间有限，在政策出现缓和时会出现间歇式估值修复性反弹行情，在当前市场热点并不明朗之时板块是不错的战略配置品种，由于通胀高企，2月份加息预期比较浓厚，暂时仍不是大面积进入房地产板块的最佳时间，我们仍建议在向下调整的过程中适度提高配置未来有望提升市场集中度的行业及区域龙头公司。
重庆和上海市房产税实施细则的正式公布低于此前的预期，短期内对房地产市场的影响更多地在于心理层面。我们认为此次房产税政策出台以后，短期内应该不太会有新的房地产调控政策出台，因此建议关注地产股估值修复行情的投资者，可对地产股逢低积极吸纳。
房产税试点出台是近一年来，真正意义上的靴子落地。去年资本市场中我们最早提出房产税这种调控方式，市场直至昨日仍有反对呼声；而去年12月我们又最早提出了政策已不是股票关注重心，通胀预期将是核心问题。我们相信春节过后，该观点将进一步得到市场认同。通胀预期明朗前，我们认为反弹仍可持续，地产股自12月以来相对收益依旧存在，建议市场仍可关注。
新“国八条”出台次日，沪渝房产税出炉，我们认为近期政策集中颁布，短期政策面利空基本出尽，剩下的可能只有加息。温柔一刀，有利于减缓地产股价调整压力。2011年成交量将是业绩增长和板块估值修复的首要驱动力。静待销量盘整、房价上涨得到遏制之后成交恢复，板块将迎来更好的趋势性机会。但沪渝房产税较早落地有利于减缓股价调整压力。依然建议战略性配置行业龙头股以备全年行情。重点关注高周转龙头股万科A和保利地产；资金充裕、业绩成长锁定的区域龙头中南建设、首开股份、冠城大通；成长性商业地产龙头世茂股份。
上海、重庆房产税推出时间超出我们的预期，但征税范围、税率基本符合预期。政策面而言，除了地方细化政策，货币紧缩，可预见的时间内政策基本出清，利好地产股。基本面而言，限购，禁购，将导致交易量下滑，持续时间还有待观察，但企业业绩预期下滑，对地产股利空。对于市场判断，我们认为，地产股可能会就此出现反弹，但反弹的高度与时间取决于交易量、房价这两个基本变量。个股推荐上，我们看好金地集团、保利地产、滨江集团、首开股份、中南建设、中天城投、荣盛发展等公司在反弹初期的卓越表现。
随着1月26日“新国八条”的出台、1月27日上海和重庆房产税改革试点方案的公布，我们认为近期针对房地产调控将告一段落，短期内房地产板块将迎来政策消化的平稳期，结合估值修复和年报行情，房地产板块迎来一波反弹的可能性很大；当然市场预期中的加息和存款准备金率的上调将会给板块反弹带来压力。对于房地产板块2011年整体态势，我们还是维持度策略报告中“2011年房地产板块‘V’型反转；1季度震荡行情，有望构筑反弹底部”的基本观点。
我们认为房产税出台后板块将再次迎来阶段性反弹，但市场能否形成趋势性机会暂时面临两个问题：(1)相比前期限购政策，本轮“信贷+税收”的调控组合对房地产市场具有更加实质的影响。预计2月市场销售将重新回归观望期。行业基本面是否会因此发生扭转需要进一步观察；(2)1月市场通胀压力依旧较大，2月加息是大概率事件。加息对行业反弹构成一定压力。
预计上海、重庆两市因为房产税的出台、交易流程变复杂，短期内成交量会有所下降，但是，“新老划断”会刺激其它城市需求上升。维持行业“中性”观点，短期看震荡，中期看估值修复。(1)一季度受制于调控政策、通胀下的紧缩预期，房地产销量和短期股票走势都将受到压制。但是整体来看，由于地产估值在低点，若下跌，回到9月低点概率不大，整体震荡为主。(2)从RNAV估值看，目前股价隐含的房价下跌预期平均为10%-15%，但我们认为房价明显下跌概率不大，加上行业自身业绩增长不错，板块估值存在修复机会，看好行业中期表现。
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