房地产：2月一线城市房地产市场分析(5)

　　2.7供给下降较快，推动北京，广州和深圳商品房价升量减

　　从07年商品房销售状况来看，北京，广州和深圳价升量减，而上海、天津和重庆则量升价也增。6座城市商品房价格均有所上涨，其中深圳上涨最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次为，广州、天津、重庆和上海。从销售面积同比增长率来看，重庆、上海、天津、广州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，必然带来城市商品房市场价升量减。

　　3.一线城市商品房供给趋势：增速将减缓

　　近期来讲，重庆和天津商品房供给增速将较快；但中期来讲，只有重庆增速高于近期，其它城市都有所减缓，上海则有可能下降。

　　3.1北京商品房供给，近期较为平稳，中期将减缓

　　北京房地产开发投资增长率，07年为16%，高于06年约3个百分点，远低于全国平均水平。

　　开工未竣工面积是指施工面积中扣除新开工面积的剩余部分。07年扭转06年的下降趋势，同比增长7.9%，高于06年的-6.15%，低于全国平均水平；新开工面积，07较06年有较大幅度的下降，同比下降19.6%，07年全国则同比增长19.4%。另外，07年开工未竣工面积同比增速高于新开工面积增速，且新开工面积增速为负值。

　　土地购置面积，04-06年逐年减少，07年同比有所增加，同比增长率为32.7%；完成土地开发面积，04、05年处于负增长，06年由负转正，同比增长率为167.5%，这也因此带动07年土地购置面积同比增长，而07年再次进入负增长。完成开发未购置土地面积是指同期完成土地开发面积扣除土地购置面积的余额。该面积，04、05、07年均为负值，06年为正，一方面说明土地供需矛盾较为强烈，另一方面，土地供给相对稀缺，未来土地供给也将有所降低。

　　综合上述各项先行指标，近期北京商品房供给较07年将有所增加，但增速不会很大，近期商品房供给将较为平稳，而中期商品房供给速度将有所减缓。另外，各项先行指标增速远低于全国平均水平，在商品房供给增速方面受到调控的风险较小。

　　3.2上海商品房供给，近期平稳，中期将下降

　　04年以来，上海房地产开发投资同比增长率呈下降趋势，07年仅为2.5%，与06年基本持平，2.3%，因此未来上海商品房供给增长将较为缓慢。

　　开工未竣工面积，06年以来，虽开工未竣工面积逐渐增加，但同比增长率呈下降趋势，07年为4.38%，低于06年10.13%，远低于全国平均水平21.85%；04年以来，新开工面积基本处于负增长；07年同比下降19%，而06年为-9%，全国平均水平为19.4%。另外，开工未竣工面积同比增长率高于新开工面积增长率。