房地产：2月一线城市房地产市场分析

　　渤海证券 周户

　　核心观点：

　　政府观望市场，相机决策。08年2月，除2月7日公布《土地调查条例》外，基本没有出台重大调控政策。而《条例》的出台，有助于加快土地调查的进程，加大存量土地的盘活力度。另外，资金层面，华发股份的配股申请和杭州滨江房地产的首发申请获得通过，直接融资限制有所松动，但仍较严格；信贷方面，由于1月份信贷增量较大，紧缩没有松动的迹象。资金的紧缩，必将推动房地产开发企业进行融资创新。

　　供给下降较快，推动北京、广州和深圳商品房市场价升量跌。从销售状况来看，北京、广州和深圳商品房市场出现价升量跌的局面，而上海、重庆和天津则价升量增。之所以前三座城市出现价升量跌现象，我们认为与相应城市商品房供给量的绝对和相对下降有关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，供给的下降较快，而我们在上期报告中分析了6座城市的旺盛潜在需求，因此必然出现城市商品房市场价升量减。我们依然看好，一线城市房地产市场。

　　一线城市商品房供给增速将放缓。综合分析各项先行指标，近期来讲，重庆和天津商品房供给增速将较快；但中期来讲，只有重庆增速高于近期，其它城市都有所减缓，上海则有可能下降。

　　强烈推荐万科A。在市场观望气氛较浓的情况下，万科08年前两个月销售面积同比增长27.16%，而部分城市的销售面积在下降，这可以体现万科优秀的把握市场趋势的能力和较强项目销售能力。另外，万科良好的融资能力以及作为行业集中度提高的受益者，同时按照近期股价，万科08年市盈率低于20倍，我们维持对万科强烈推荐评级。

　　1.政府观望市场，相机决策

　　08年2月，除2月7日温总理签署国务院令公布《土地调查条例》外，基本没有出台重大调控政策，我们认为主要原因在于，首先，07年下半年政策较为密集，而政策被市场接受需要一定的时间；其次，在市场局势不明朗的情况下，政府也处于观望态度，相机选择。

　　《土地调查条例》进一步规范了土地调查的内容、方法、组织实施的过程及其行为人和调查后的成果形式等。这将加快土地调查的进程。土地调查，首先，可以显示政府控制土地闸门将持续不改；其次，土地调查的结果也有助于国家采取有针对性地土地政策，避免一刀切，有助于提高政策的灵活性；再次，有助于加大盘活存量土地的力度和增加存量土地供给。

　　资金紧缩将迫使房地产企业融资创新

　　继08年1月17日合肥城建公开发行之后，08年2月29日中国证监会发审委通过了华发股份的配股申请和杭州滨江房地产的首发申请。另外，有很多房地产开发公司已向证监会提交了非公开发行的申请，正在等待审批，如津滨发展。这一方面说明监管层对房地产开发商直接融资的限制有所缓解，另一方面监管层的限制力度还较大。而银行信贷方面，1月份新增贷款8036亿元，信贷紧缩也同样没有过多的放松。在资金紧缩的情况下，将迫使房地产企业的融资渠道创新，同时银行也会在资金运作方面有所改变。