房地产：2月一线城市房地产市场分析(4)

　　07年商品房销售均价同比增长20.57%

　　重庆商品房销售均价，同比增长率，07年为20.57%，同期为5.74%；环比增长率，07年11和12月分别为-15.01%和-12.13%,环比有所下降。

　　尽管07年年末重庆商品房销售均价环比有所下降，但自06年9月以来，重庆商品房销售面积同比增长率大于房价，且差距有所扩大，重庆商品房市场需求较为旺盛。

　　2.5广州商品房供给减少，推动市场价升量减

　　08年1月商品房销售面积同比下降44.58%

　　07年单月平均销量，87.83万平方米，比06年低9.17万平方米；广州商品房销售面积同比增长率，自06年4月以来不断下降，尤其是07年3月以后呈负增长，07年12月累计同比下降为-6.7%，08年1月进一步同比下跌44.58%；环比增长率，08年1月下跌5.55%，小于07年年末两月的跌幅。

　　08年1月商品房销售价格同比增长23.26%，环比下降1.14%

　　商品房销售价格，08年1月同比上升了1873.33元/平方米，同比增长率为23.26%，07年较06年同比上长1926.92元/平方米，同比增长率为28.31%；05年以来，广州单月商品房销售价格呈上升趋势；环比增长，08年1月环比下降1.14%，低于07年12月的-3.65%。

　　商品房供给下降，推动市场价升量减

　　与06年4月以来广州商品房销售面积同比增长率呈下降趋势相反的是，商品房销售价格的同比增长率却呈上升趋势，广州房地产市场出现价增量减的现象，之所以出现这种现象，主要是由于商品房供给量下降造成的。一方面，如我们上月报告中提到的04、05年土地购置面积的下降导致商品房可供给量下降，另一方面，06年以来广州商品房批准预售量同比增长是在下降的，也即广州新增商品房的供给同比是在下降的。另外，商品房批准预售面积的同比增长率低于销售面积同比增长率，即商品房供给较需求下降更快，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，广州房地产市场供需矛盾依然紧张，需求支撑商品房价格同比上升。08年1月批准预售面积同比增长率高于销售面积，且销售面积与批准预售面积的比率为0.71，这一方面与目前市场观望气氛自07年年末不断积聚有关，同时也受到市场淡季、春节因素和广州传统的购房习惯等的影响；另一方面，在信贷紧缩的情况下，部分开发商有可能加快推盘的速度。批准预售面积同比增长率高于销售面积，在07年前3个月同样出现，因此仅凭一个月的数据难以确定未来的趋势。

　　2.6深圳住宅供给减少，推动市场价升量减

　　如我们上期报告中所分析，07年深圳住宅销售面积同比增长-29.1%，而价格则增长44.84%，价升量减。出现这种现象，与深圳的住宅供给是分不开的。首先，深圳住宅批准预售面积同比增长率为负值，07年同比下降了15.17%，比06年减少了105.37万平方米，住宅供给量下降；其次，与广州房地产市场类似，深圳住宅批准预售面积同比增长率低于销售面积增长率，而且商品房销售面积与批准预售面积的比例基本在1以上，即住宅供给较需求下降更快，住宅供给小于需求，这必然出现价升量减的局面。07年12月商品房销售面积与批准预售面积的比例为0.85，主要是受市场观望气氛的影响，我们认为需求基础并未动摇。