房地产：2月一线城市房地产市场分析(2)

　　2.一线城市商品房销售：价升，量增减不一

　　供给下降较快，推动北京，广州和深圳商品房价升量减

　　从07年商品房销售状况来看，北京，广州和深圳价升量减，而上海、天津和重庆则量升价也增。6座城市商品房价格均有所上涨，其中深圳上涨最多，44.84%，北京次之，39.54%，其余依次为，广州、天津、重庆和上海。从销售面积同比增长率来看，重庆、上海、天津、广州、深圳和北京，依次58.65%、22.13%、6.42%、-6.7%、-16.53%和-29.1%。

　　北京、广州和深圳房地产市场，之所以出现价升量跌的局面，与城市商品房供给量下降有一定的关系。从绝对量来讲，这三座城市的商品房批准预售面积都小于同期的商品销售或预售登记面积；从相对量来讲，商品房批准预售面积下降的速度都快于销售或预售登记面积的速度，需求相对于供给更加强劲，供给的下降较快，而我们在上期报告中分析了6座城市的旺盛潜在需求，这必然带来城市商品房市场价升量减。因此我们依然看好，一线城市房地产市场。

　　2.1北京商品房价升量跌

　　07年年末以来北京商品房销售面积不断下降

　　北京商品房销售面积，07年继续维持05年以来年逐年下降趋势，同比增长率为-16.53%，基本与06年持平；环比增长率，12月较11月增长22.89%，虽维持了年末的翘尾效应，但04年以来，12月环比增长率呈下降趋势，07年12月相对下降较多；这一方面与04年以来土地购置面积下降导致商品房供给量下降有关，另一方面，也受到年末市场观望气氛逐渐积聚的影响。

　　07年北京商品房销售价格同比增长39.54%,年末两月环比正增长

　　07年北京商品房价格较同期增长了39.54%；环比增长率，11、12月分别为2.63%和14.35%。

　　商品房供给减少，推动北京房地产市场价升量减

　　07年北京房地产市场出现了价升量减局面，而08年前两个月商品房预售登记面积分别为119.25和47.9万平方米，2月环比下降59.83%，这一方面与影响需求的因素，如春节、销售淡季和市场观望气氛继续等因素有关，另一方面与商品房供给也有很大关系。

　　北京商品房成交量的下降，主要与商品房供给量下降有关。首先，05、06年土地购置面积的下降必然带来07年商品房供给量的相对下降；其次，北京商品房批准预售面积下降较较快，07年同比下降21.44%，08年前两个月同比下降34.3%；再次，商品房供给相对于需求下降速度更快，08年2月商品房批准预售面积环比下降66.1%，高于预售登记面积的环比增长率，-59.83%；第四，需求仍相对旺盛，不仅在环比增长率上，供给下降快于需求，而且从绝对量上看，08年前2月商品房预售登记面积为167.15万平方米，高于商品房批准预售面积，163.73万平方米。供给量的下降，而需求的相对旺盛，必然导致市场价升量减。

　　2.2上海商品房价升量更增