房地产：正视投资性需求 期待REITs破冰(4)

　　我们认为，要使得中国房地产市场更为理性、健康的发展，当务之急是改变房地产市场的投资者结构、引入机构投资者，正如同证券市场投资者结构改变后起到了良好效果。这种机构投资者的主体就是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)。

　　REITs——房地产市场的机构投资力量

　　REITs是一种房地产公司的组织形式，是一种汇合众多个人和机构资金、由专业人员管理、投资房地产资产的投资工具。REITs在上世纪60年代就已存在，源自美国国会在1960年通过的《房地产投资信托法》，但经过了几十年税务和法规上的改良，自1992年起才成为一项具影响力的投资工具，目前已从美国扩展到欧洲和亚太地区。截至2007年底，美国挂牌上市的152家REITs总市值已超过3120亿美元。

　　REITs按投资对象一般分为两类，一类称为抵押贷款型REITs (MortgageREITs)，其投资对象为证券化了的住房抵押贷款，这一类型的REITs并不多，在全部REITs约占9%。另一类是股权型REITs (Equity REITs)，美国绝大多数REITs属于此类，REITs往往指得就是股权型REITs。这种REITs专注于对旗下物业的经营管理，以获得租金收入为目标。由于股权型REITs一般会集中持有某一类的物业，如住宅、写字楼、购物中心、工业设施等，这些REITs又可根据持有物业的不同进一步分类(图6)。

　　REITs虽然是汇合了投资者的资金对房地产进行投资，但和基金是不同的，名为信托，但美国上市的REITs基本采用的是企业架构，以公司方式运作的，REITs的投资者就是其股东。REITs作为公司也有一定的特殊性，投资者可享有税务优惠：REITs在公司层面不用征税，其前提是90%的净利润必须作为股利分派给股东。因此REITs的投资者注重的是其股息收入，一般比较稳定，而总收益则受到房价走势影响，有较大的波动。

　　由于各类物业提供的租金收入不同，各股权型REITs所提供的股息收入也有差异，为不同偏好的投资者提供了多样化的选择。

　　REITs——良好的资产配置对象

　　REITs作为一种房地产投资载体，为投资者提供了良好的回报。根据美国REITs协会(National Association of Real Estate InvestmentTrusts, NAREIT)的数据，自1971年以来，REIT指数从100点，上涨到2007年底的3394.71点，年复合收益率达到了10.29%，这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点，经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看，其股息率一直保持在较高水平，平均在8%左右，这是由于房地产的持有经营中有大量的稳定的现金流，而REITs净收益的90%以上必须以股利形式分配给投资者。而包含了REITs市场价格因素的总收益率则有着大幅波动，这与房地产市场的周期性波动有关，总体而言，随着房地产价格的稳步上升，挂牌上市的REITs企业市场价格也是不断上涨的。