房地产：正视投资性需求 期待REITs破冰(2)

　　为什么出现投资性需求？

　　根据我们上文的分析，投资性购房需求的规模确实巨大，那么这种类型的购房需求为何存在？我们认为，房地产是一种特殊的商品，兼具使用价值和投资属性，无论是历史上还是国际上，其作为一种财富载体、投资对象的功能都得到了体现。因此中国投资购房需求的出现并非特殊现象，有一定的必然性，中国经济在过去二三十年中高速发展，居民财富有了极大的积累。城镇居民人均可支配收入在2007年达到了13786元，是1990年1510元的9倍多。中国居民收入的大幅提高与中国人的高储蓄习惯带来了财富滚雪球式的积累，2007年末城乡居民储蓄存款余额高达17.25万亿元，是1990年存款余额7100亿元的24倍。财富的积累意味着对新投资渠道的需求，从有价证券、保险产品、邮票、黄金、期货到艺术品、高档酒，新的投资品种不断被挖掘，而在1998年房改、住宅商品化后，房地产作为财富载体的作用也被广泛认可。因此，对商品房尤其是住宅的投资性需求也就不足为怪了。

　　2007年前11个月全国商品住宅的销售额为2.08万亿元，同比增长54%，我们估计全年销售额为2.4万亿元左右，即使投资性需求在有效需求中占了一半，达到1.2万亿元，与2007年新增的居民储蓄存款余额1.1万亿元相比相差并不大。从资产配置角度而言，这相当于2007年全国居民分别在房地产和银行存款上配置了1.2万亿元和1.1万亿元的新增财富，是比较合理的。

　　中国住宅市场的根本矛盾是供不应求

　　投资性购房需求的存在有其合理性，而巨大的规模也使得我们必须正视这一需求。问题是，投资购房行为是不是确实带来了房价的持续大幅上涨呢？如果抑制了投资需求，是否可以带来房价的平稳甚至下跌呢？我们认为，造成房价持续上涨的根本原因是中国房地产市场尤其是住宅市场供求关系不平衡。

　　从需求角度而言，如果仅仅把对住宅的需求等同于购房需求，就有所偏颇了。事实上，对住宅的自住性需求更广义地说是对居住的需求，这种需求也可以通过租房的形式满足，并不一定需要表现为购房，两者都依赖于是否有充足的居住面积供给。

　　而要衡量对住宅的有效供给，最好的指标就是人均居住面积。在中国经济高速增长、城市化进程中，居民提高居住水平的需求以及新增城市居民的居住需求能否得到满足，表现为居民人均居住面积(或现在采用的人均住宅建筑面积这一统计口径)能否保持在较高水平并且不断提高。

　　根据建设部部长汪光焘2007年12月28日在全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上的报告，2007年底城市人均住宅建筑面积已达约28平方米，这一数据已接近人均30平方米的小康目标了。那么，是不是城市居民的居住需求已经接近饱和了哪？从我们身边所了解的情况来看，显然不是。建设部所公布的数据，实际上是按现行统计制度规定的户籍人口计算的，而在中国城市化进程中，大量流动性人口并未包括在计算人均数的基数中。事实上，汪部长的报告中也指出，按常住人口测算的话，人均住宅建筑面积约22平方米，差别高达6平方米。也就是说，现有存量住宅(无论其业主是谁)相对于城市居民的居住需求而言并不充足。