房地产：正视投资性需求 期待REITs破冰(3)

　　另一方面，在中国城市化进程中，大量人口进入城市，这批新城市居民的居住需求也需要得到满足。即使人均住宅面积不提高、保持现在22平方米的水平，按中国城市化的速度(每年新增城镇人口在1000万人以上，图5)，每年所需的住宅建筑面积也达到了2.2亿平方米以上。如果要使得全体城镇居民的居住水平都获得提高，比如每年人均住宅建筑面积提高1平方米，按06年底的城镇人口数5.77亿，则年新增的住宅建筑面积至少要达到5.77亿平方米。两者相加，则每年对新竣工住宅面积的需求量在8亿平方米以上。

　　如此之大的居住需求，按现有的住宅开发速度能实现吗？事实上，2007年前11个月全国商品住宅竣工面积为2.73亿平方米，同比增长8.5%。2006年全年竣工4.32亿平方米，如果全年增长速度与前11个月相同，则预计全年竣工面积约4.7亿平方米，远远小于潜在的需求量。即使按照建设部所称的2003年至2006年的住宅平均年竣工面积6亿平方米，也低于我们推测的潜在住宅需求面积。

　　正视投资性需求

　　我们对此的进一步推论是：中国住宅市场不是过剩了，而是存在供应不足，因此对于房价的持续上涨也就比较好理解了。但是，如果房价上涨的幅度超过了居民收入的增长，则会造成居民购房能力的下降，带来部分购房需求无法转化为有效需求。从这一点上理解，似乎是由于投资性购房需求的存在，挤出了部分自主性的需求：在住房供给有限的情况下，由于投资性购房者一般经济实力较强，与自住性需求相比，对房价的敏感度相对较低，能承受更高的房价和首付比例，在房价持续上涨的情况下，仍然有能力购房。因此，如果我们会发现购房者结构在房价上涨中的投资者所占的比例越来越高，形成了投资需求挤出自住需求的现象。

　　对于投资性需求，采用政策打压的方式并不合理。正如我们在上文所做的分析，中国住宅市场的根本矛盾是存量住宅面积不足，不能充分满足居民提高居住品质的需求。因此打压投资性购房需求，固然可能降低房价，但并没有解决住宅供给不足这一根本问题，未必能有足够的住房可以提供出租。而如果大量居民在购房问题上采取了观望的态度，其居住需求也必须要以租房的形式解决，这样则很可能会带来房租的上升，提高居民的居住支出，其结果仍然是对居住需求的满足产生负面影响。我们认为，要解决房价上涨过快的问题，一方面应采用以政府为主导推动经济适用房、廉租房建设，另一方面则需要采用盘活存量土地的方式加大住宅的有效供给。

　　事实上，投资性购房需求也有着一定的积极意义。首先，投资性需求也是有效需求，带来了开发商对市场前景的看好，房地产投资规模不断扩大，促进供给增长。其次，由于在中国经济高速增长中，土地要素重估推动房价高涨，确实有相当多的居民无力购买商品房，因此要满足他们的居住需求，一方面需要政府大力推动经济适用房和廉租房的建设，另一方面，如果投资性购房者将购买的住房投入租赁市场，将增加出租住宅的供给。

　　当然，目前中国房地产市场从投资角度而言也存在一定不合理因素，尤其是房地产的租金收益率过低，按国际标准，房地产价格存在一定高估。

　　我们认为，造成这种低回报率的主要原因是房价的大幅上涨以及投资者对房价持续高涨的非理性预期，普通投资者更看重房地产资产价格的增值而不是其所带来的现金流。