华夏理财大讲堂：港股走势及投资策略(5)

　　

　　问：我是《经济观察报》的记者，SOHO中国第一次在香港上市没有成功，第二次成功了，你觉得是香港投资者改变了想法，还是SOHO中国改变了筹备上市的方式呢？以前香港投资者对房地产非常看中土地储备，您觉得是以什么样的方式说服呢？

　　潘石屹：第一次是2002年我们准备上市，没有上市成功，这个从大势来看也不好，因为整个国际投资者，对中国的经济可能有好多的担心，不太认可。最不认可的是北京，因为在2003年发生了“非典”。对北京上市，给我们的价格非常非常低，有好多媒体说，因为我们跟高盛，投资银行价格没有谈笼，这是非常错误的，高盛是非常相信我们这个模式的。高盛相信我们，拿到市场上看，给我们出的价格极其低，只有高盛给我们估的价格50%，根本推不出去，那个时候非常困难。我记得我去的时候也是香格里拉饭店，一般都是中国大陆人去住的，每人去住的，非典时期一个月时间没有什么人去住，所以02年03年来说是一个低潮。当时我们做了一个利润的预测，我们跟基金经理去谈，说你能实现吗？这几年时间过去了，我们再把这个盈利预测拿出来看的话，都翻了好几倍，都实现了。所以这个跟香港的大势有很大的关系。

　　第二个是土地储备的问题，刚刚我也说的，因为我对香港的股票市场不像李老师那么熟悉，我是第一次去接触。我们这一次，本来从我们的想法应该把我们的股票卖给一些大的机构投资者，对我们进行详细的研究，整个分析报告非常好，确实这些基金经理等我们去的话，都有几百个问题在问我们。我们觉得这样是非常好的，可是不凑巧的是香港认购的大部分是散户，所以我们把整个50%，是交给香港的散户股民。光我们冻结的基金，给我们的利息是2100万的美金，1个多亿的利息。香港的股民拿着股票第二天就抛了，不会长期持有的，而且我们叫SOHO中国，在香港50多万的股民，不会念这个SOHO中国，把我们叫英文中国，说买了一个英文中国的股票，到第二天就抛了。这几个大的基金进来，我觉得大的基金进来会比较有好处。这样就对企业的盈利能力，管理，是不是一个名牌，核心竞争力在什么地方，让香港的散户去分析，确实非常的困难，他连SOHO中国的名字都念不出来，他们唯一看的就是土地储备。在香港看到的成功案例，无论是李嘉诚也好，还是谁也好，都是有土地就发展起来了。可是中国大，香港在

中国地图上跟一个针尖一样大，这样一种情况下，我觉得他们认土地储备可能是一个比较正常的想法，可是我想赚钱的方式是多种多样的，我们这种模式还是得到了国际投资者的认可和追捧。

　　问：您跟您夫人在这几年经营SOHO中国的理念非常成功，我想问一下你们这个机构是怎么设计的？怎么运作的？

　　潘石屹：我们结构一直是这样一个结构，我老婆是香港人，我们一家住着一大屋子人，除了我一个人是拿内地身份之外，其他人都是香港人。她很小就出去了，这样说起来就比较遥远了，是历史了，所以离岸结构，从根源上就是一个离岸。我们家最好的说法就是一国两制，尤其是到香港出入境的时候，香港出入境非常奇怪，只要拿着香港身份证，什么东西都不要签也不要排队，我拿着大陆的港澳通行证绕着跟蛇一样，所以她每一次都等我半个小时。所以我们家的离岸制是一国两制造成的。

　　问：我是财富中国的记者，想问李了事一个问题，刚才A+H的价差也比较少，QD也过去了，这种会持续吗？会持续多长时间？直通车出来，对A股利好。那对其他股呢？

　　李振宁：股指期货如果涨得太高，长期看利好。股指期货是完全一个对赌，对赌的结果是增强股票市场的活跃度，加大它的波动。如果大势去涨的话，股指期货助长，如果大势跌的话，就助跌。出来以后，A股上涨，H股对整个港股也会有拉动作用。这是一个问题。

　　前面这个问题就是说股票市场，美国市场已经200年了，照样有很多机会，港股市场对我们来讲，也还是有机会，当然套利的机会是要看我们整个QD和直通车的进度。因为套利也是经过一段时间的套利会越来越接近，这样机会就少了。但是蓝筹股的机会少了，就可以蔓延到其他股票，香港有一千多个股票，真正活跃的就那么几十个股票，真正恒升指数30几个，占了70%的市值，这里面还有深度挖掘的空间。同时，大陆的股，H股是最集中反映大陆的，然后就是红筹股，后面还有一批中国概念股，香港很多人的成功都跟港资投资在内地有关，所以在某种意义上，相当多的香港蓝筹股，也是中国的一个概念股，后面也有很多层层的去挖掘的空间，我相信套利也不是一个很短暂的事。不会像B股稍纵即逝，不会这种情况。

　　问：我来自东方证券，潘总您好，我很赞成您的理性和创新精神。您对管理经验和理念上给自己一个定位，在大陆房地产开发商上算不算一流的？

　　潘石屹：在大陆的开发商我们算不算一流的是吧？我觉得从中国房地产发展商整体的素质来看，每一年提高的速度都非常快，因为我在这行业中从而了十几年的开发，每一年都看房地产的品种，今年的开发的质量跟五年前、20年前、30年前进步非常快。可是我们到美国、到欧洲去，他们开发的水平、质量的控制都是差不多的，所以我确实为中国房地产开发商，尽管媒体上有好多负面报道，可是总体质量的提高，建设的速度快在全世界都是第一流的。我们在美国买了一套房子，到现在还没有交到我们手里里面，能不能告，法院还说不能告，因为合同中写迟交付的时间没有原则性的影响就不能告，你说这个原则性的影响是什么？他们说这个东西没有借鉴。所以我看到中国的房地产发展商从建设上各方面都有很大的提高。所以说谁是第一流的，谁是第二流的，这句话不好说，可是我们作为开发商中的一员，我们是最独特的。

　　问：潘总您好，我是证券日报记者，我想问一个问题，现在H股、红筹股在回归A股，SOHO中国有没有考虑回归，有没有确切的时间？

　　潘石屹：作为房地产是一个特别本土化的业务。如果政府允许我们回归的话，我们一定会首先的回归到A股来，因为我们的市场，我们的客户主要还是在中国，而我到欧美去转的话，到欧洲这些国家去转的话，对我们离的距离非常远，对我来说最亲切的等我到了旧金山以后，因为好多基金经理都是华人，而且讲中国话。第二好几个基金经理是住在现代城里面，有好几个基金经理经常看我的博客，所以下单就容易得多，如果我们回归到A股，或者在A股上市的话，相信表现还会更好的。

　　问：李总，现在是不是一个投资QDII的机会，和公务基金相比哪个更合适。公务基金是应该继续持有，还是应该怎么样？

　　李振宁：现在投资QDII跟投资公务基金是一回事。现在讲的华夏、加石、南方，就是做一个配置吧，比如我们在国内做了一些基金，同时配置一些国外的。这里面要注意，现在我们的公务基金所做的QDII，香港只是它的一部分，所以他们还有相当一部分是投入到国际市场，并不一定在中国概念里面，还是有一定比例划分的。总的来讲，他们才接触这项业务，所以我们对他们的预期，特别是对海外的预期，不能像投资A股预期这么高。

　　整个来讲，我前段时间在网上也说，你一千点涨到5千点，净赚4倍，原来十几年形成的低估经过这段时间的挖掘，很多估值是很合理了。这个时候我们的目标就不能太高，不能都像一两年前一样，好象涨个一两倍是少的，不挣个五倍不解渴，这个不行的，后面要有一个平和的心态。包括拿了公务基金，不要指着他一年翻个几倍，这样不太可能了。因为重估总有到头的时候，估完了之后，我们股市就要随着经济的变化而变化而波动了。我讲十年牛市，就不是说牛市一直向上，总是会有波动的，总是说波动会一浪比一浪高，只要你上市公司选的好，它确实是有价值的，是有成长的。这样的话，未来还是有成长的空间。

　　问：我是《楼市》的记者，首先我有一个问题，请三位回答，今年地产之年。从个人的角度分析一下，是不是今年地产企业的上市存在海外资金对国内地产有一个高估的现象？

　　另外问潘总，目前您拿到这笔资金以后，现在你手里开发的项目，一个是三里SOHO，一个是前门，你的投入力度会不会加大，如果加大做哪些调整？另外前门这个项目对上市是不是起到一个利好作用？反过来说，上市对前门项目又有什么影响？，

　　水皮：我们算了一笔帐，发现38家上市公司圈了1300多亿，这会是一个什么概念，由圈地直接圈钱，因为圈了白不圈，圈完之后就是地王。不断产生地王，地王都是谁干的？都是上市公司干的？上市公司拿来这些钱圈地，再高的价格也圈，圈完之后先拿到钱再说。上回我跟老潘做论坛，我们也算过这笔帐，意味着很多以地王价格拿地，一定建立在之后五年房地产价格要每年涨20%以上，就是面粉的价格超过了面包。这个情况，管理层不会让他们长期下去的。从我们现在了解的情况也是这样，后面地产公司要上市的难度也会非常大，再公开征发的难度也在加大。所以SOHO中国在香港上市不失为是一个机会，如果在国内上市未必会非常的顺利，因为连我们媒体都关注到的现象，我相信管理层一定也关注到了。这样一个圈钱，显然对整个宏观调控的方向是不一致，不和谐的。

　　潘石屹：募集来的资金的用途，三里屯这个项目基本上不需要钱了，我们大概投了30多亿的资金，这个项目下一步开始预售，工程款的支付从现金流量来说可以平衡了。前门项目还有一部分款需要上市资金的款。其他的像建外SOHO、尚都、朝外SOHO这个都不需要钱了，反而会出来一些现金。所以我们100多个亿的资金，在未来的一段时间主要是取得土地。

　　问：潘总您好，我是《京华时报》的记者，我们SOHO中国上市以后，今后在房地产的征地领域主要是面对北京，还是全国亿？我们上市之后，很多股民会支持您，您会有哪些步骤给您的股民增强信心。

　　潘石屹：其实从全中国的房地产情况来看，北京占销售额的十分之一，上海占到十分之一，前十年都是这样，北京、上海一手房占到全开发销售的五分之一。而商业地产，所有的高档的

写字楼来说，远远超过五分之一，我们也到别的省会城市看了一下，这个基础设施的改善非常快，可是这些城市，高档地产，商业地产的份额还是非常非常小，我想在未来三五年时间，我们还是集中在北京这样的城市。上海我们也非常的关注，因为上海和北京是非常国际化的城市，国际化这种开放的市场，规避了好多的风险，越是封闭的地方风险越多。像北朝鲜封闭，连饭都吃不上，所以市场要开放，所以我们看好北京和上海。可是上海项目的规模都非常小，我们能够在北京开发几十万的项目，在上海只有几万平米。所以我们看到北京的基础设施的改善变化是非常快的。

　　第二个怎么给股民信心，股价高低我现在就不关注它了，一想股民又赚了又亏了什么的。确实对我来说，从心里来说，是一个特别大的转变。从上市之前我只想我们只有5800个客户，怎么把他们弄好了。结果我一看股民是50多万，确实承担着特别大的责任，我天天盯着股票价格表的话，也没有意义，所以我还是把绝大部分的精力放在业务上，实现利润上，如果我实现利润了，股票价格也会涨的。整个经营思路应该迎合这个市场，而且应该按照我们对的方向去发展。因为我们在北京，在这个行业中，对这个行业中什么地方怎么实现利润，比香港的散户的股民更明白一些。

　　水皮：潘总的话很真诚，有一半真诚的真话，有一半真诚的假话。今天时间有限，我们华夏

理财一个月一次，下一次我们再相聚。

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