哥俩好变三人行是什么促使万达、融创、富力的世纪交易？|万达|哥俩好|港股_新浪财经

热点栏目

客户端

　　今天盘中，7月10日，万科融创联姻传闻导致怀孕（暴涨148.27%）尔后又流产（暴跌至起点．．．）的万达酒店发展（169.HK）突然启动，高开高走后收涨28.33%，再友情提示一遍：这个这么完美的名字里面的是万达海外的资产…

　　忽有异动，必有蹊跷，盘后传出消息万达和融创将在北京召开合作发布会，就万达出售13个文旅城以及76个酒店项目的交易正式签约，王健林和孙宏斌首次同时在媒体面前亮相。然而，有趣的是，从现场记者发回的线报中发现，在熟悉的万达、融创这对热点流量CP中突然间出现了第三者：富力地产，发家于广州的一方诸侯。

　　这波节奏就神奇了，不是说好了万达、融创在一起，相亲相爱一家人的么，怎么滴突然出现了第三者。按道理，两个大哥做大买卖，富力应该体量上还是有差异的，怎么会搞到一起了呢？在这个剧本都没有脑补出来的时候，一个新的剧情又乱入了，工作人员宣布：“因会场需要重新布置，所以请大家到场外稍事休息，发布会将推迟一个小时。”这节奏就神奇了~

　　半小时过后，布景板更换了，乱入的富力突然又消失了，同时，记者在等待时听到现场某个房间中曾经传来摔杯子的声音，一时间传闻四起，难道新剧情在没开始前就谢幕了？

　　从背景板来看，万达、融创两家的版本比较皱，有三家的比较平整，短时间是绝不可能印出新版的背景板，那就意味着故事一开始就是有两个版本，临阵换布景板，还要加了个摔杯子的音效，在古代，摔杯为号可是要搞大事的．．．

　　发布会正式开始后，王健林还特意就“小会议室内传来争吵和摔杯声”回应，称这是媒体的谣言，他们当时在谈笑风生。还表示之所以一再推迟会议是因为打印机耽误时间，一直等文件签字。听到谈笑风生就让我想起 long long ago 的谈笑风生，想起这段《临江仙》：

　　滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在，几度夕阳红。

　　白发渔樵江渚上，惯看秋月春风。一壶浊酒喜相逢。古今多少事，都付笑谈中。

　　很多故事或者事故，不足为外人道．．．

　　✦ 一、新的世纪交易

　　根据7月10日融创中国和万达商业联合公告，万达商业拟将旗下76个酒店资产和13个文化旅游地产项目公司91%股份以632亿元的价格转让给融创中国。

　　1）13个文旅项目91%的权益转让价格为295.75亿元。13个文旅地产项目总建筑面积为5897万平方米，自持建筑面积为924万平方米，可售面积为4973万平方米（占比84%）。

　　2）76 个酒店 100%的权益转让价格为 335.95 亿元。酒店建筑面积合计 324.9 万平方米，总房间数 22920 个。

　　融创中国支付万达共分为四笔，其中前三笔在 90 天内累计支付 335.95 亿元。剩余 296亿元为万达先向融创借款，融创再支付万达的方式完成。万达借给融创的 296亿元借款为三年期，利率为银行三年期贷款基准利率。融创中国在签署框架协议后 90 天内的实际现金支出为 335.95 亿元。

　　这场世纪大买卖交易之外，暗流涌动，中央经济会议召开，融创企业债撤回，风传银行排查万达、融创贷款情况，官媒吹风，关注房地产、酒店、影视、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资，这个业务范围相当精准的与万达的行业布局吻合，一时间颇有一分风暴将至的感觉。

　　7月17日夜间，万达海外院线平台AMC院线（AMC.N）暴跌10%。

　　7月18日，融创中国（1918.HK）一度暴跌近15%。

　　随后，孙老板在乐视漩涡中还不忘做下心理按摩，说“排查企业是银行应该做的事，无论是和融创相关，还是和万达相关，银行不做就失职了。”万达的AMC也发布声明，公司没有依赖且未来也不期望依赖大连万达进行融资，AMC和大连万达之间并没有关联贷款。

　　这场交易泛起的涟漪实在是太大了，大到同样劲爆的万科联合财团784亿私有化物流地产巨头普洛斯的新闻都抢不了多少头条。

　　然而，抢头条的事情是要讲天分的，孙老板、王首富天然的自带头条buff，今天这个新交易，自然又会霸屏多日，泛起更多的涟漪了。虽然发布会之前发生罗生门事件，最后公布的最新的万达、融创、富力三方联合交易的方案中，核心交易条款如下：

　　1）富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。

　　2）融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割。

　　回顾新旧方案，总的资产包价格涨了5.8亿，到637.5亿，这个新的交易架构就有意思了：

　　1）首先印证了我们此前的猜测，世纪交易中，文旅项目是主菜，酒店项目是配菜。

　　2）新的交易方案，取消了万达和融创的过桥贷款安排，引入第三方后，万达的回收现金的速度更快了，说明，在当下，万达对现金更渴求了，对万达而言这个新方案其实是更好的。发布会时，融创已经支付了万达150亿元。

　　3）对于融创而言，之前猜测是会甩酒店，但是想不到这么快就甩了，但新方案现金支付压力比之前的方案更大。对于融创而言，其实可以理解为，把从万达接过来的酒店资产包再6折大甩卖给富力，那这样就真的说明兄弟真没钱了．．．要不先啃下来，再拆开卖，怎么都不会是这样的地板价啊．．．

　　4）富力199.06亿拿下这77个酒店项目，平均2.58亿一个酒店，6123元/平方米，每个房间86.84万，这个价格，实在是有点过分．．．难怪王首富会说相信这个机会“一百年只有一次”．．．那问题来了，大佬们玩的都是大买卖，199.06亿砸到重资产的酒店里，富力的体量啃不啃得下？

　　也就不到10天，局势的变化风起云涌，新方案的出现，期间的心路历程各位可以脑补出来了。两个大土豪都发现：我靠，钱不够了，一个要更快拿现金，一个要大甩卖回笼现金。这时候一个路过的中土豪说：大哥有什么帮得上忙的说一句。然后三个土豪就手牵手进了会议室，搞大新闻。

　　一个跳楼价接一个跳楼价，问题是，即使是跳楼下，富力也要掏出近200亿现金，抗不扛得住？

　　✦ 二、华南虎富力

　　富力地产是发家于广州的地方诸侯，在2009年时富力地产综合实力排名全国第一，富力由于分心搞商业地产，错过了前几年扩大规模的最好机遇。现在已经掉出了全国十强，都排到近20名了，华南五虎之一成了华南瘦虎。现在富力形成了以房地产开发为主，酒店、物业出租、物业管理、建筑施工等业务为辅业的综合业务架构。根据克尔瑞排名，今年上半年富力销售413.2亿元，排名第20。

　　这次富力收购万达酒店项目继续扩大“包租公”业务也算是有迹可循。

　　根据2016年报富力地产拥有14家酒店在运营，规划中尚有19个，近几年富力房地产酒店服务业务收入呈稳步增长态势，富力酒店业务实现营业收入分别达到11.09亿元、11.81 亿元和 13.62 亿元，不过毛利率却呈下降趋势，分别为29.41%、26.90%和 19.79%，主要原因是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，该部分酒店入住率较低，尚处于亏损或微利状态，拉低了公司酒店服务业务的整体毛利率水平。

　　富力的酒店业务也是委托国际知名的酒店管理公司进行管理，这次收购万达酒店项目也是继续由万达经营，此次收购77家酒店后，富力将拥有超过100家高端酒店。

　　富力有酒店业务的传统，那接下来看看富力是不是真的富得有实力接盘王首富。2016年底，富力地产的总现金为人民币459.7亿元，其中受限制现金为206.63亿元，现金及现金等价物为253.06亿元。再看看富力的负债情况，可以看到有息负债总额达到1208亿元，而且一年期的短期负债就达到336.82亿元。

　　申万宏源的研究数据也显示富力的净负债率处于历史高位。

　　而年报中显示，在去年底富力主要在建项目合计 53 个，其中华北地区 16 个、华南地区 18 个、东北地区 4 个、华东地区 11个、华中地区 1 个、西南地区 3 个，主要在建项目总投资额 2671.70 亿元，截至 2016年底已完成投资 1369.94 亿元，尚需投资1301.76 亿元，还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

　　今年到期债务加上在建项目投资额，已经显示富力面临的资金压力较大。

　　根据中国外汇交易中心的数据富力地产在4月和7月发行了两期的中期票据，发行量皆为10亿元，值得注意的是同为三年期的债券7月发行的票面利率为5.5%，比4月5.25%要高。